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  1. giovannaangela

    giovannaangela Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti! Io e mio fratello siamo proprietari di due appartamenti al 50% ciascuno. Un appartamento ci è pervenuto in successione 10 anni fa alla morte della nostra mamma, l'altro lo abbiamo comperato insieme 15 anni fa. Ora avviandoci alla terza età e non volendo lasciare ai nostri figli ( ne abbiamo due ciascuno.)...tanti "quartini" abbiamo deciso di intestarci ciascuno il 100% di ciascun immobile. La rendita castale di ciascun immobile è molto diversa (...i "misteri" delle rendite catastali sono noti! ) ma il valore di mercato è assolutamente identico ( li abbiamo fatti valutare da più di una agenzia immobiliare e la risposta è stata identica.. ogni appartamento sarebbe "vendibile" a circa 230/250 mila euro. Domanda: cosa possiamo fare per pagare il "minimo indispensabile " di tasse? Dobbiamo fare 2 compravendite ( e per entrambi non è possibile fruire delle tasse "prima casa") o è possibile dare un valore uguale e fare "una cessione di quote" senza conguaglio? Un notaio al quale mi sono rivolta mi ha detto che è possibile solo fare due compravendite ma su internet ho trovato che esiste anche la possibilità di fare una cessione di quote pagando l'1% sulla massa divisionale...che sarebbe davvero vantaggioso! Aspetto le vostre risposte sempre precise e competenti! Grazie mille!
     
  2. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Visto l'uguale valore di mercato dei due appartamenti il sistema meno costoso è fare una permuta che è come una cessione di quote: io ti do il mio 50% e tu mi dai il tuo 50% che valgono uguale.
    La tassazione è quella di una compravendita e non quella di due compravendite.
    Non fidarti dei notai che ti dicono che è possibile fare solo 2 compravendite: per esperienza personale (dopo aver a lungo insistito - anche il mio notaio aveva proposto 2 compravendite) io ho fatto la permuta (si trattava di due terreni ma la situazione era identica). Il fine del consiglio del notaio è che una doppia compravendita comporta un compenso più elevato (per le sue tasche) mentre una sola permuta ha un onorario più basso.....Saluti.
     
  3. giovannaangela

    giovannaangela Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ok! Grazie mille! Per ora col notaio ho parlato solo "telefonicamente". Purtroppo il notaio che ha fatto tutte le compravendite di tutta la famiglia è andato in pensione ma ci ha caldamente consigliato di rivolgersi a chi lo ha sostituito.. domani ho un appuntamento per conoscerlo di persona e sentirò cosa mi dice...se insiste a sostenere che si devono fare due compravendite...valuterò l'eventualità di cambiare notaio! Comunque ,scusa, ma non capisco quanto si andrà a pagare di tasse, ognuno di noi pagherà sul 50% che diventerà di sua proprietà o no? Capisco che si andrà a pagare di meno al notaio ma si risparmia anche sulle tasse? Questo non mi è chiaro! Grazie in anticipo se vorrai darmi chiarimenti su questo aspetto che è quello economicamente molto gravoso!
     
  4. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il notaio va in pensione, ma la documentazione resta. In linea generale i notai hanno archivi perfetti, ove chiunque può trovare qualunque documento, anche dopo decenni (con l'informatica, poi...).
     
  5. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    @giovannangela

    Anche.
    Parcella notaio.
    Imposta di registro, ipotecaria, catastale, (168 euro ciascuna) e di bollo.
    Se la permuta andrà in porto prima del 31/12/2013.
    Dopo, tutte le imposte esclusa bollo aumenteranno a 200 €.
     
  6. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Jerry, non usufruiscono della prima casa. Se permutano si paga così?
     
  7. giovannaangela

    giovannaangela Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusate..ma non capisco davvero quanto si andrà a pagare! Al di là del fatto che il notaio possa fare un unico atto , come tasse è come se fossero due compravendite ovvero ciascuno paga all'altro la tassa sul 50% che "acquista"come qualsiasi compravendita o c'è la possibilità di pagare meno ovvero l'1% sulla "massa divisionale"? Scusate se sto scrivendo una "fesseria",,ma ho trovato questa "formula" su internet..forse vale solo per ciò che si eredita , noi un appartamento lo abbiamo ereditato , uno lo abbiamo comprato insieme! per diventare ciascuno proprietario del 100% di un appartameto che possiamo fare? Grazie!
     
  8. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Per ciascuno di loro 1 immobile è un bene indiviso.
    Del secondo chi è il venditore e l'acquirente?
     
  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    un fratello acquisisce un appartamento e una sorella l'altro.

    questo chiede la nostra amica: è possibile?
    un appartamento gli viene per eredità, l'altro lo hanno comprato insieme. Giovannangela chiede come si può fare questa divisione pagando meno tasse possibili dato che hanno già pagato la successione.

    ATTI DI DIVISIONE

    I costi degli atti di divisione sono da dividere tra le parti e comprendono:

    • Imposta di Registro:
      • 1% sulla massa divisionale (senza conguaglio).
      In tutti i casi l'imposta minima è di € 168,00.
    • Imposta ipotecaria:
      • imposta fissa di € 168,00.
    • Imposta catastale:
      • imposta fissa di € 168,00.

      Nel caso di divisioni con conguaglio le imposte di Registro, Ipotecaria e Catastale si calcolano, come per gli atti di compravendita, sulla parte relativa al conguaglio.
    • Imposta di Bollo forfettaria di € 230,00;
    • Visure ipotecarie e catastali e camerali (variabili in base al tipo di pratica);
    • Diritti per la trascrizione ipotecaria: € 90,00;
    • Tassa per l'archivio notarile (variabile in base al valore dichiarato);
    • Onorario notarile
    Credi che sia possibile che questo caso usufruisca della sopra scritta legge?
     
  10. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    L' art. 1100 c.c. sancisce che si ha comunione “quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone”.

    Nell'ambito della comunione possono farsi varie distinzioni:

    a) comunione volontaria, legale e incidentale.

    volontaria : quando nasce per convenzione stipulata tra i partecipanti (è il caso dell'acquisto in comune)

    • legale : se il suo titolo è nella legge;

    • incidentale , quando sorge per circostanze fortuite (il caso tipico si ha nella comunione successoria, tra più eredi o legatari).

    Ciascuno dei partecipanti ha facoltà di chiedere lo scioglimento della comunione senza che gli altri comunisti vi si possano opporre.

    Per la divisione si applicano le norme sulla divisione ereditaria , che può avvenire con una spartizione materiale della cosa, ove sia possibile, oppure con una ripartizione della somma ricavata dalla vendita della cosa stessa.

    Essendo le due quote dello stesso valore e non essendoci conguaglio, a parer mio, si può fare la permuta con un atto solamente e con le spese su citate.

     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questo e' un caso che potrebbe interessare davvero in molti. Quindi non si vende la propria parte bensì di scioglie un legame. Un legame che aveva già comportato allo stato un guadagno che sia fortuito, successione, o di una compravendita, appunto volontario. È giusto. Giovannangela ha portato un bellissimo contributo.
     
  12. maria55

    maria55 Membro Attivo

    Professionista
    Considerata la diversa provenienza dei due immobili (successione e compravendita) è possibile sciogliere la comunione con una divisione ( registro 1% sulla massa ed una tassa fissa di catastale per l'immobile pervenuto per successione) e una permuta ( si tassa solo uno dei trasferimenti con doppia catastale).
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  13. giovannaangela

    giovannaangela Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Esatto! un fratello acquista un appartamento e io..che sono la sorella l'altro e per tutti e due non è PRIMA CASA!Sono stata oggi pomeriggio dal notaio! Secondo lui va bene fare un solo atto ma essendo due beni di provenienza differente..uno per successione ed uno per acquisto non si può applicare come imposta di registro l'1% ma il 7% oltre all'imposta ipotecaria del 2% e l'imposta catastale dell'1 %....quindi un totale di imposte del 10 % calcolato sulle rendite catastali..se si fa entro dicembre 2013! Forse si risparmia qualcosa ( circa 1000/1500 euro ) facendo l'atto dopo il 1 gennaio 2014 a meno che anche il comune di Bologna nel frattempo non alzi le rendite catastali ( Roma lo sta già facendo!) Inoltre avendo i due appartamenti una rendita catastale molto diversa ( perché 1 è classse A/4 l'altro A/3 anche se i valori di mercato sono simili secondo il notaio sarebbe più "giusto" fare anche un conguaglio dando valori differenti perché tali sono le rendite catastali ..uno ha una rendita di 570 euro l'altro di 1150...insomma ha fatto un rapido conto..quindi dovremo pagare più di 16 MILA euro di imposte!Quasi quasi viene voglia di lasciare tutto come è e i nostri eredi/figli se la vedranno tra di loro! Mah!
     
  14. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Anche io avevo fatto una permuta con mia sorella ("divisione" però è il termine corretto). Le due rendite catastali erano diverse come nel tuo caso e il notaio aveva scritto nel rogito che noi due concordavamo sull'attribuire ai due immobili lo stesso valore , così che non ci fosse necessità di conguaglio
     
  15. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Ha usato il condizionale.
    Ci sono notai e notai.!!!
     
  16. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Eppure un dubbio mi rimane: secondo gli articoli di legge testè, stamattina, mostrati da Jerry, anche in caso di divisione di benbi non pervenuti in successione dovrebbe essere utilizzato lo stesso dispositivo.

    Nell'ambito della comunione possono farsi varie distinzioni:

    a) comunione volontaria, legale e incidentale.

    volontaria : quando nasce per convenzione stipulata tra i partecipanti(è il caso dell'acquisto in comune)

    • legale : se il suo titolo è nella legge;

    • incidentale , quando sorge per circostanze fortuite (il caso tipico si ha nella comunione successoria, tra più eredi o legatari).


    Per la divisione si applicano le norme sulla divisione ereditaria , che può avvenire con una spartizione materiale della cosa, ove sia possibile, oppure con una ripartizione della somma ricavata dalla vendita della cosa stessa.


    E' proprio questo passaggio che va riflettuto.
     
  17. giovannaangela

    giovannaangela Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Magari si potesse fare così! Risparmieremmo un bel po' di imposte ! Cmq anche il mio notaio ha espresso perplessità sul dare ai due appartamenti lo stesso valore..per timore di controlli dell'AdE ..ma se noi vogliamo lui mette lo stesso valore per i due appartamenti...è solo che si ha sempre timore dei controlli dell'AdE
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    non devi scendere sotto il valore catastale e dormi tranquilla
     
  19. giovannaangela

    giovannaangela Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ..scusate.. .. ho letto e riletto quanto scritto da voi scritto e mi sembra interessantissimo. . quindi se non ho capito male potrei provare a "convincere " il notaio a considerare i due appartamenti una "massa divisionale" data da un appartamento in "comunione volontaria" ( quello che abbiamo acquistato insieme al 50% ciascuno ) ed uno in "comunione incidentale" ( quello che abbiamo ereditato dalla nostra mamma anch'esso al 50% ciascuno dato che siamo stati gli unici eredi). Su entrambi gli appartamenti in effetti come tasse abbiamo già "dato"... e anche tanto essendo state pagate per entrambi gli appartamenti imposte come" seconda casa"...se ora possiamo sciogliere la "comunione" e fare un "atto di divisione" /permuta senza conguaglio sarebbe davvero un bel risparmio! Che ne dite? Nel caso che questo notaio fosse assolutamente contrario mi consigliate di rivolgermi ad un altro notaio? E se provassi a chiedere "lumi" all'AdE ? Non capisco se si può andare ad interpretazione o esistono leggi/circolari/ norme chiare in merito! Grazie ancora per la vostra disponibilità e competenza!
     
  20. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi sembra che la legge parli chiaro. A meno che tutti noi non sappiamo più leggere. (direbbe JacO: più leggère) Puoi chiedere certamente lumi all'ade, un notaio dovrebbe essere erudito in materia (quanto meno direbbe sempre JacO: da qualcuno dovrebbe averlo udito) Finito di scherzare, la sostanza è questa.
     

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