Poteri/doveri dell'amministratore e del Condomino delegato : Riscaldamento condominiale

[adimecasa]

Vi farò sapere dopo l'assemblea, se sarò ancora vivo

 

[agostino070740]

sincramente la tua risposta e le considerazioni di esplicita insoddisfazione per le risposte ricevute mi lasciano perplesso.
Tu dici " tutte le notizie fornitemi sono me già note,aspettavo indicazioni ed approfondimenti ."
Ma tu aprendo la discussione hai concluso con i seguenti quesiti

Quale è il vostro parere in merito alle ore di fornitura calore che dalle 05,30 alle 22 di fatto sono ben 16,30 ore (anzichè 14 max) e poi compete esclusivamente all'amm.re e non anche al Condomino delegato dall'assemblea?.

Sull'orario io ed altri ti abbiamo dato la più esauriente risposta che indicazione ed pprofondimento pretendi ?

Circa la competenza dell'amre non sono sicuro al 100% ma mi sembra d ricordare che una cosa è se l'assemblea delibera qualcosa cui l ammre deve ottemperare un'altra è se si limitano i poteri dell'ammre affiancandogli un terzo che mi sembra non sia consentito

Chiedo a "@condobip" di completare o corregermi.


sposta​

Non pretendo nulla, nessuno è obbligato a rispondere però se lo si fa mi aspetto risposte mirate. In merito al potere decisionale dell'amm.re egli deve sempre eseguire il volere dell'assemblea purchè non contrasti con la legge o il regolamento contrattuale del condominio. Nel caso che mi riguarda nella gestione 2012/13 si è evidenziato un primo risparmio mentre nel 2013/14 se l'amministratore continua ad ignorare la mia figura ed esegue autonomamente il programma di ben 16,30 ore di erogazione calore , di fatto senza interruzione suggeritogli dal terzo responasbile che ha interessi opposti al condominio essendo un impresa fornitrice di servizi e quindi con secondi fini , sicuramente la spesa aumenterà e ciò sarà imputabile soltanto all'amm.re.

 

[adimecasa]

non sono le quantità di ore di accensione del calore ma la qualità e la diversificazione delle ore, per un ufficio, per un negozio, per un bar con orari serali, ed infine una Banca con 12 impiegati che necessitano il calore di giorno e non di sera

 

[agostino070740]

Tu sei stato nominato dall'assemblea. Hai questo mandato, hai questa responsabilità di fronte all'assemblea condominiale che potrebbe addossarti la colpa di non aver vigilato o peggio deciso e per questo, grazie alla tua inerzia, si è speso di più. Una bella responsabilità. Il problema sorge con l'amministratore in quanto "di concerto" ha poteri simili sulla caldaia. Vi è un chiaro conflitto di poteri e di attribuzioni di competenze. In queste competenze vuoi avere giustamente voce in capitolo, sia sugli orari che sulla gestione tutta. Io ti proporrei di stilare una circolare interna ai condomini in cui fissi quali sono i problemi e successivamente una raccolta di firme. Non hai avuto l'esclusività del mandato, ma una direzione collegiale. E si sa come vanno a finire le cose quando due sono i galli a cantare. L'amministratore ha gli stessi tuoi poteri su questo campo ed in più è amministratore.

Grazie arciera hai colpito finalmente nel centro , sono consapevole di aver assunto una responsabilità a titolo gratuito ma per il bene principale del condominio sono anche certo , se l'amministratore non si oppone, di riportare la spesa nei parametri preventivati e ciò è possibile ovviamente se hai conoscenza relativi ai consumi , costi metano , rendimento delle caldaie ecc......... Ho gia' provveduto ad informare Condomini e Consiglieri del contrasto del potere decisionale ( come nel nostro parlamento o peggio) alcuni hanno già invitato l'amm.re a rispettare quanto deciso dall'assemblea in data 15.06.2012 dopo la nomina dell'attuale amm.re che chiese di essere aiutato in quanto con poca esperienza. L'ultima mossa che posso fare è rinunciare alla delega inviando racc.ta all'amm.re da allegarsi al verbale della prossima assemblea spiegandone i motivi ed eventualmente chiedendo di valutare se è il caso di revocarlo. ciao e grazie.

 

[condobip]

Scusatemi ma qualcuno non vuol capire che l’esercizio e la manutenzione ad un terzo responsabile che per svolgere tale compito deve possedere determinati requisiti (art. 1 lett. o, d.p.r. 412/93),

.... o) per «terzo responsabile dell'esercizio e della manutenzione dell'impianto termico», la persona fisica o giuridica che, essendo in possesso dei requisiti previsti dalle normative vigenti e comunque di idonea capacità tecnica, economica, organizzativa, è delegata dal proprietario ad assumere la responsabilità dell'esercizio, della manutenzione e dell'adozione delle misure necessarie al contenimento dei consumi energetici; ....

L'amministratore deve comunque decidere se assumere tale responsabilità in proprio; in caso contrario deve proporre all'assemblea di condominio la nomina di un "terzo responsabile", cioè un'impresa o un tecnico qualificato e abilitato iscritto negli elenchi professionali o di categoria, e rispondenti a requisiti di idonea competenza tecnica.
http://www.lacombustione.it/content/terzo-responsabile

Ossia un condomino se non in possesso di tali requisiti e non nominato come "terzo responsabile" deve starsene assolutamente in disparte, al massimo potrebbe essere concesso il controllo come consigliere condominiale, ma non avrà mai alcun potere decisionale e/o obbligatorio il suo OK preventivo sulla gestione dell'impianto già affidato da una persona competente in possesso dei requisiti previsti dalle normative vigenti.

quì potete trovare tutto il DPR;
http://www.acs.enea.it/doc/dpr412-93.pdf

ora chiedo ad agostino070740, sei iscritto negli elenchi professionali di categoria e rispondenti a requisiti di idonea competenza tecnica?

 

[agostino070740]

Indipendente che si cambi amministratore o meno il delegato decade ad ogni assemblea, se non verrà rinominato
La mia domanda era, come diversificare il riscaldamento, in un condominio con negozi e uffici, avendo messo da poco le valvole termoregalatrici del calore:
piano terra una Banca, un bar, ed due negozi di vestiti, al primo piano un ufficio e il rimanente tutto abitativo residenziale circa 40 condomino.
chi lo vuole di mattino, chi di giorno, chi di sera, ma con le valvole non dovrebbe essere libero e sempre acceso, ognuno pesca quando vuole e se lo paga

Il delegato( a titolo gratuito) decade se vi rinuncia e può farlo in qualsiasi momento oppure è l'assemblea che provvede a revocarlo . Per quanto riguarda la tua domanda mi interessa molto perchè fra qualche mese dobbiamo affrontare la questione valvole termostatiche e contabilizzatori . Secondo la mia ignoranza ,se nel condominio non vi è anche la fornitura di acqua calda, l'erogazione del calore dovrebbe essere di massimo 18 ore per soddisfare tutti gli utenti ovvero dalle 05 fino alle 23 , perchè con 14h. senza interruzioni con accensione dalle h.06 si arriva alle H.20 e vi potranno essere lamente da parte di chi va a letto tardi , mentre la temperatura interna dovrà essere contenuta tra i 18°c e 22°c (media 20°c) Perciò penso che se non ben regolamentato il risparmio sperato ed il maggior confort non potranno avverarsi . Inoltre pensate al disaggio di dovere in continuazione aprire o chiudere le valvole tutti i giorni per poter limitare i costi individuali oppure si dovrebbe decidere una fascia oraria fissa e continua predeterminando una quantità di ore giornaliere, ipotesi 12 dalle 08 alle 20 alla temperatura di 20°c se uno si alza tardi e va aletto presto va benissimo e sicuramente potrà risparmiare circa 20% . Poi sarà necessario stabilere quale debba essere la quota (ideale 20% ) da ripartire a millesimi fra tutti i condomini ,tenendo conto che alzando la quota base diminuisce la possibilità del risparmio. Per il momento chiudo . Grazie dell'attenzione.

 

[arciera]

Ma non deve manutendere. @condobip . Non deve controllare la caldaia, non deve fare nè bollini blu, nè aggiustarla qualora si rompe. Non deve sapere neanche se la caldaia è in buono o cattivo stato (quello è il compito di un terzo, e sia detto per inciso neanche questo è compito di un amministratore) Il nostro amico Agostino vuole risparmiare. Sa come farlo e questo fatto lo sanno anche i condomini. Lui non fa manutenzione. Vuole a ragione dirigere la gestione oraria e in specialluogo il rifornimento e il controllo delle spese della caldaia come faccio io che ne ho una privata. Questo mandato generalmente lo svolge il portiere sotto il comando dell'amministratore che segue le direttive del condominio. MA nulla impedisce il condominio di conferire tale incombenza a un condomino, se il condomino si carica dell'incombenza.

 

[condobip]

Ma non deve manutendere. @ condobip . Non deve controllare la caldaia, non deve fare nè bollini blu, nè aggiustarla qualora si rompe. Non deve sapere neanche se la caldaia è in buono o cattivo stato (quello è il compito di un terzo, e sia detto per inciso neanche questo è compito di un amministratore) Il nostro amico Agostino vuole risparmiare. Sa come farlo e questo fatto lo sanno anche i condomini. Lui non fa manutenzione. Vuole a ragione dirigere la gestione oraria e in specialluogo il rifornimento e il controllo delle spese della caldaia come faccio io che ne ho una privata. Questo mandato generalmente lo svolge il portiere sotto il comando dell'amministratore che segue le direttive del condominio. MA nulla impedisce il condominio di conferire tale incombenza a un condomino, se il condomino si carica dell'incombenza.

Questo lo può fare qualsiasi condomino (il controllo), non è necessario essere nominati controllori.
Però per controllare il terzo responsabile sarebbe bene avere delle cognizioni tecniche all'altezza della situazione.

 

[arciera]

infatti...

 

[agostino070740]

A condobip, i riferimenti codicistici seppur sempre istruttivi non sono nel mio caso utili in quanto la mia delega riguarda soltanto e limitatamente la gestione economica e non tecnica assieme all'amministratore (2 soci al 50% pari poteri), ovvero l'amministratore dispone il servizio di riscaldamento non più autonomamnte ma con l'accordo del condomino delegato dall'assemblea ed il terzo responsabile fu a suo tempo edotto di tale decisione del condominio. E'chiaro fin qui, per cui il terzo responsabile non è in discussione , non posso sostituirlo e nel contempo assicuro che conosco benissimo quali sono i compiti che deve svolgere, infatti ,egli è un esecutore e gli ordini da chi li dovrebbe ricevere ? dall'amm.re d'accordo ,in questo caso, con il condomino delegato. Perché complicarsi la vita quando la questione è stata ben chiarita e compresa da "arciera". grazie comunque.