Pratiche edilizie da parte del promettente acquirente

[livetofly]

Buon pomeriggio a tutti, sono proprietario di un terreno su cui il promettente acquirente sta facendo delle pratiche (a mio nome e a sue spese) per l'ottenimento del permesso di costruire. Sono sorte controversie sull'esecuzione del compromesso di vendita e ci siamo rivolti ad un avvocato. Oltre all' inclusione di nuove clausole a nostra tutela, l'avvocato ci ha consigliato di richiedere al compratore la registrazione del preliminare in maniera tale che (a suo dire) i promittenti acquirenti facciano le pratiche col Comune direttamente a loro nome. Mi domando se tale informazione e' corretta, per esempio io non ho alcuna intenzione di immetterli nel possesso del terreno fino all'atto definitivo. Grazie per la vostra attenzione.

 

[Daniele 78]

Le pratiche al Comune, tutte le tipologie di Concessioni possono essere realizzate SOLO dal Proprietário, al massimo il futuro compratore esprime i suoi desideri è sempre il proprietario permette di utilizzare il suo nome per la costruzione. Una volta perfezionata la vendita del terreno si voltura la concessione edilizia (si puó fare benissimo) e la s'intesta al nuovo proprietario che potrà fare poi ogni modifica a suo piacimento (oltre a terminarla) senza tirare in ballo la vecchia proprietà ma utilizzando i propri dati. Ovviamente la voltura della concessione la si fa dopo l'atto di vendita del terreno.

 

[griz]

Non è esatto quanto scrive Daniele, il promissario acquirente può presentare a nome suo una pratica edilizia, deve però avere stipulato un compromesso nel quale si specifichi esattamente la cosa ed allegarlo alla richiesta, comunque la validità dell'autorizzazione sarà subordinata al perfezionamento dell'acquisto con atto di compravendita.
La procedura così impostata esime il promissario venditore da responsabilità in merito alla PE, evita la voltura dopo l'atto. Ovviamente il promissario acquirente percorre questa via allo scopo di tutelare il suo acquisto il cui valore è determinato dallo sfruttamento del terreno a scopo edificatorio

 

[livetofly]

Molte grazie per i vs commenti. Anche io (come griz) ricordavo di aver letto molto tempo fa della possibilità da parte del promissario acquirente di fare le pratiche edilizie dietro autorizzazione del venditore. Ma purtroppo non riesco più a trovare il riferimento normativo, c'è qualcuno che mi può aiutare? La cosa che mi sorprende è che sia necessaria la registrazione del compromesso? E' il nostro avvocato (venditore) che vorrebbe richiederla al compratore proprio al fine di far fare a loro le pratiche a loro nome. I compratori non sono particolarmente interessati alla registrazione e quindi non vorrei spendere io i soldi per la registrazione del compromesso (di regola richiesta dal compratore perché a tutela dei suoi interessi) senza una valida motivazione.

 

[Gianco]

In attesa dell'atto, il proprietario può sottoscrivere per accettazione il progetto proposto dall'acquirente.

 

[griz]

ho trovato questo:


La registrazione del contratto preliminare di vendita è obbligatoria?
Bisogna distinguere tre casi:
1)-Preliminare concluso per atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio: la registrazione è sempre obbligatoria;
2)-Preliminare concluso per scrittura privata non autenticata; promittente venditore è un privato: anche in tal caso le parti contraenti sono sempre obbligate a registrare il preliminare
nel termine fisso di venti giorni dalla data del contratto;
3)-Preliminare concluso per scrittura privata non autenticata; promittente venditore è unimprenditore, o comunque un soggetto IVA: in questa ipotesi, occorre invece distinguere duesottocasi:
3a)-il contratto preliminare di vendita non prevede dazione di caparra: in tal caso tutte le disposizioni del preliminare sono soggette ad IVA, e le parti contraenti non sono obbligate a registrare in termine fisso il preliminare;
3b)-il contratto preliminare di vendita prevede una caparra: in tal caso, non essendo la caparra soggetta ad IVA, è sempre obbligatoria la registrazione nel termine fisso di venti giorni dalla data del contratto.
Occorre, però, fare un'importante precisazione: nel caso in cui il contratto preliminare sia statostipulato a seguito dell'attività compiuta da un mediatore immobiliare per la conclusione dell'affare, la legge impone anche al suddetto agente immobiliare l'obbligo di richiedere la registrazione, e pone a carico dello stesso la responsabilità solidale per il pagamento dell'imposta di registro.

 

[livetofly]

Nel nostro caso il preliminare potrebbe essere benissimo fatto con scrittura privata non autenticata da notaio, e in questo caso la registrazione non è obbligatoria. Su richiesta del compratore perché a sua garanzia (e pertanto mai su richiesta del venditore) il compromesso può essere invece fatto da notaio con atto pubblico soggetto a registrazione.
Dunque essendo io il venditore, vorrei risparmiare i soldi del notaio e della tassa di registro se non è strettamente necessario ai fini di poter fare direttamente loro le pratiche edilizie, visto che al compratore l'atto pubblico non interessa. E' solo il mio avvocato che lo consiglia, ma secondo me non è necessario.
Cioè basta la mia autorizzazione alla pratica edilizia presentata a nome del promittente acquirente senza dover andare a fare un compromesso con atto pubblico dal notaio?

 

[Daniele 78]

Non è esatto quanto scrive Daniele, il promissario acquirente può presentare a nome suo una pratica edilizia, deve però avere stipulato un compromesso nel quale si specifichi esattamente la cosa ed allegarlo alla richiesta, comunque la validità dell'autorizzazione sarà subordinata al perfezionamento dell'acquisto con atto di compravendita.
La procedura così impostata esime il promissario venditore da responsabilità in merito alla PE, evita la voltura dopo l'atto. Ovviamente il promissario acquirente percorre questa via allo scopo di tutelare il suo acquisto il cui valore è determinato dallo sfruttamento del terreno a scopo edificatorio

Non conoscevo questa particolarità ma in termini di soldoni cosa cambia dalla voltura?? Comunque se non ho capito male con questa soluzione ti eviti SI la voltura ed inizi prima, ma se ci fosse mai un'eventuale cliente interessato (rischi di perdere un'affare per l'impresa e la conseguente vendita del terreno per il proprietario) proprio perchè NON verrebbe capito dal futuro acquirente. Anche con il sistema della voltura presenti la concessione a nome del venditore ma specifichi che deleghi l'immobiliare o l'impresa costruttrice che dovrà poi volturarsela una volta acquistato il terreno, credo che ai fini giuridici non cambi molto.

Con questo sistema deleghi l'altro a prendersi in carico la concessione (ma a patto di perfezionare l'atto altrimenti salta tutto) con la voltura invece fai prima l'atto poi cambi i nomi della concessione.

 

[griz]

effettivamente non cambia molto ma se la PE la presenta il promissario acquirente producendo un titolo valido, diventa lui interlocutore diretto del Comune, mentre se il tittolare è il venditore le eventuali comunicazioni arriveranno a lui, è anche una questione di praticità. Non ho capito perchè ci potrebbero essere problemi per eventuali clienti

 

[livetofly]

E' una questione di praticità ed inoltre se la pratica col comune (variante) non va a buon fine per qualche motivo il compratore non può addossare la responsabilità sul venditore, giusto?