Preliminare di vendita

[pellinoalessandro]

Salve a tutti. A luglio 2012 ho stipulato con acquirente un preliminare di vendita di un mio immobile. Il compratore mi ha dato 12 cambiali (l'ultima scade a giugno c.a.) ma è in arretrato di 4 o 5 effetti. Se entro il 30/6/2013 non avrà pagato tutte le cambiali, cosa posso fare?

 

[User_29045]

Immagino tu abbia scritto nel preliminare di compravendita che, nel caso in cui entro il 30/06/2013 non siano state onorate tutte le cambiali, il contratto si risolve di diritto e potrai trattenere le somme che ti sono state versate a titolo di penale.

Se non fosse così, perché hai fatto un preliminare?

 

[pellinoalessandro]

Non c'è termine nel preliminare (purtroppo) ed è stato fatto per dar tempo al compratore di pagare l'immobile

 

[User_29045]

Tu sei pazzo. Scusa la franchezza, ma hai redatto un preliminare di compravendita senza stabilire un termine essenziale entro il quale va effettuato il rogito notarile, stabilendo che in caso di inadempienza tratterrai le somme versate a titolo di penale?

Se non c'è un termine essenziale specificato nel preliminare, o gli restituisci tutto redigendo un verbale di comune accordo dal quale entrambi vi esonerate da ogni obbligo, oppure aspetti i suoi comodi, con il risultato che magari ci mette 3 anni per versarti tutto.

 

[pellinoalessandro]

Ma non pagando gli effetti, è inadempiente o no? Posso procedere ad azione di regresso?

 

[User_29045]

FONTE:

http://www.immobilio.it/threads/preliminare-senza-data-ultima-rogito.17368/

Cito testualmente dallo Studio n. 19-2007/C del Consiglio Nazionale del Notariato, dal titolo "La redazione del preliminare - Profili operativi Approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 27 gennaio 2007"

In dottrina ed in giurisprudenza la fissazione del termine per
la stipula del contratto definitivo non sia considerato un requisito essenziale del
preliminare, potendo ricorrere alla disposizione dell'art. 1183 primo comma c.c.
o comunque potendone essere richiesta la fissazione al giudice.
La mancanza del termine non determina invalidità del contratto del preliminare.

Pertanto ritengo che Lei possa legittimamente inviare una raccomandata alla sua controparte, indicando il termine entro il quale dovrà essere stipulato l'atto definitivo; potrà anche aggiungere che riterrà il detto termine quale ultimo ed essenziale, ed in difetto riterrà risolto il contratto con conseguente incameramento della caparra versata, salvo il diritto al risarcimento di eventuali danni patiti in dipendenza della mancata conclusione del contratto. In ogni caso questa è la mia pura e semplice opinione, che - per quanto suffragata da fonti affidabili, deve essere considerata solo quale indicazione generale. Prima di agire è sempre bene consigliarsi con il proprio legale di fiducia.

[DOUBLEPOST=1370420024,1370419952][/DOUBLEPOST]1) Rivolgiti NECESSARIAMENTE a un legale che ti consiglierà su come muoverti;
2) Solo un giudice può, ricorrendo alla disposizione dell'art 1183 primo comma codice civile, fissare un termine per la stipula del contratto definitivo.

 

[JERRY48]

Il contratto preliminare di compravendita – più comunemente noto come compromesso – è quel contratto con cui due parti si impegnano a trasferire la proprietà di un bene immobile ad un prezzo determinato.
Affinchè una scrittura privata possa avere natura giuridica di un contratto preliminare di vendita, la stessa deve essere adottata in forma scritta (scrittura privata o atto pubblico) e deve contenere, pena l’invalidità della stessa, gli stessi elementi che la legge impone per la validità di un qualsiasi contratto.
Tali presupposti, ricavabili dall’art. 1325 Cod. Civ. sono: l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto ed appunto la forma.
In particolare, nel contratto in questione devono essere riportate le generalità delle parti, la descrizione del bene oggetto di compravendita (ubicazione, dati catastali, natura), il prezzo pattuito.
La mancanza di uno solo di tali requisiti determina la nullità del contratto.
Pertanto, anche quando ci si trova in presenza di scritture estremamente sintetiche, non è detto che siano del tutto inefficaci ma al contrario, se contengono almeno gli elementi sopra descritti, sono da considerarsi valide a tutti gli effetti di legge.
E nel caso in cui il promissario acquirente, dopo aver sottoscritto un regolare preliminare per l’acquisto di un immobile, si veda “tradito” dalla controparte che, non tenendo fede agli impegni assunti in precedenza, rifiuti la conclusione del contratto definitivo, lo stesso può beneficiare di un’importate tutela che la legge gli riserva.
Infatti, potrà agire in giudizio oltre che con una normale azione di adempimento con una domanda di esecuzione forzata in forma specifica, ossia ottenendo, ai sensi dell’art. 2932 Cod. Civ. una sentenza costitutiva, ossia produttiva dei medesimi effetti del contratto definitivo non concluso.
Ci si domanda se tale azione possa risultare preclusa dalla mancata indicazione, nel preliminare, di un termine entro il quale ci si impegnava alla sottoscrizione del rogito notarile.
La risposta non può che essere negativa, in quanto, a fronte del rifiuto espresso dall’altro contraente alla conclusione del contratto definitivo, il promissario acquirente può sempre esperire azione ex art. 2932 Cod. Civ. essendo implicita nella domanda la fissazione di detto termine, originariamente mancante.
A conferma di ciò, si riporta la seguente massima giurisprudenziale:
“In tema di contratto preliminare, qualora una parte, a fronte del rifiuto dell’altra di stipulare, agisca in giudizio ai sensi dell’art. 2932 Cod. Civ., la circostanza che i contraenti non abbiano pattuito un termine per la stipulazione del contratto definitivo è irrilevante, atteso che nella domanda proposta in giudizio è implicita anche la richiesta al giudice di fissare il termine predetto”. (Cass. Civ. 29-3-2006 n. 22112)

 

[pellinoalessandro]

Grazie Jerry48, se a questo poi si somma il fatto che le scadenze indicate nel preliminare per quello che riguardano i pagamenti non sono state onorate , è meglio, no?

 

[JERRY48]

Grazie Jerry48, se a questo poi si somma il fatto che le scadenze indicate nel preliminare per quello che riguardano i pagamenti non sono state onorate , è meglio, no?

Penso proprio di sì.