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Andreasky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
A dicembre 2018 ho Fatto un preliminare per la nuda proprietà di un'appartamento con le figlie della proprietaria (che hanno la procura a vendere) ma la venditrice è venuta a mancare a febbraio di quest'anno, prima di concludere il rogito. Nel preliminare (poi registrato ma non trascritto perchè non è stato fatto col notaio) abbiamo anche inserito la clausola che se la morte della venditrice fosse avvenuta prima del rogito (cosa che è avvenuta), il bene sarebbe stato lo stesso trasferito al sottoscritto agli stessi termini del preliminare. A questo punto le eredi affermano che è venuto meno l'oggetto del contratto, quindi è nullo, basandosi anche sulle sentenze di cassazione n, 14807 del 7 giugno 2018, che richiama un'altra (15906/2016) ma leggendo io le sentenze mi sembra un caso diverso, cioè in cui le eredi non erano state coinvolte nella vendita. In sostanza dicono che non è più possibile la vendita perché è cambiato l'oggetto. Secondo un altro parere inoltre, quella clausola non è possibile farla valere in quanto il bene si trasferisce solo per successione. Cosa ne pensate di questo curioso caso?
 

Allegati

Gugli

Membro Attivo
Il fatto che le 'coreredi' siano state coinvolte nella vendita non significa nulla poichè in un contesto sostanzialmente diverso hanno diritto a disporre del bene per volontà propria. La responsabilità è di chi ha redatto il preliminare creando l'illusione nell'acquirente con quella clausola.
Se volessero vendere sarebbe comunque necessaria la Dichiarazione di Successione e un ulteriore preliminare che annulla e sostituisce il precedente. Nel caso di specie le figlie devono comunque restituire l'acconto con interessi legali.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Nel preliminare (poi registrato ma non trascritto perchè non è stato fatto col notaio) abbiamo anche inserito la clausola che se la morte della venditrice fosse avvenuta prima del rogito (cosa che è avvenuta), il bene sarebbe stato lo stesso trasferito al sottoscritto agli stessi termini del preliminare.
Interessante quesito... se non si presta attenzione si è tratti in inganno come chi mi ha preceduto.
Quella "clausola" , a mio avviso, configura una doppia valenza del preliminare firmato.
La prima riguarda l'obbligazione assunta sulla cessione della "nuda proprietà" che non potrà produrre i suoi effetti come spiegato nelle sentenze citate (di cui comunque non condivido la massima ricavabile).

Ma la seconda (valenza) è quella che tale documento non è solo un preliminare a nome della mandante (madre e per la sola nuda propreità)...ma costituisce in subordine un vincolo anche per le mandatarie (figlie e "intera" proprietà)

Ti consiglio di rivolgerti direttamente in loco ad un Avvocato di tua fiducia per meglio valutare tale documento.
 
Ultima modifica:

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Nel preliminare (poi registrato ma non trascritto perchè non è stato fatto col notaio) abbiamo anche inserito la clausola che se la morte della venditrice fosse avvenuta prima del rogito (cosa che è avvenuta), il bene sarebbe stato lo stesso trasferito al sottoscritto agli stessi termini del preliminare.
Cosa impossibile ( se l’usufruttuaria era la defunta), poiché non esiste più una nuda proprietà, con usufruttuaria anziana.
E non credo tu voglia acquistare allo stesso prezzo una nuda proprietà con usufruttuarie più giovani.
Ne loro sono tenute a venderti la piena proprietà, che non era oggetto del contratto.

Credo anch’io che serva un legale per sbrogliare la matassa, se non volete procedere ad una risoluzione consensuale, con restituzione di quanto versato.

Chi vi ha suggerito quella clausola ?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
E non credo tu voglia acquistare allo stesso prezzo una nuda proprietà con usufruttuarie più giovani.
Infatti ho scritto che, per come ha spiegato la clausola, le eredi si sono impegnate
il bene sarebbe stato lo stesso trasferito al sottoscritto agli stessi termini del preliminare
che va inteso come controvalore d'acquisto e non come eventuale cessione della "nuda proprietà".
Le figlie oltra che per procura hanno firmato anche per proprio conto.

Ripeto che va letto per bene il preliminare e verificato il contesto...ma se il documento è stato firmato con procura vien da pensare che le "condizioni di salute" fossero già precarie.... e se l'età della proprietaria fosse molto avanzata il controvalore non sarebbe stato poi diverso.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Infatti ho scritto che, per come ha spiegato la clausola, le eredi si sono impegnate
Si si, ma "il bene" è termine vago: si riferisce all'immobile, o all'oggetto del contratto (nuda proprietà) ?
Come diciamo tutti andrebbe letto il contratto, nella sua interezza.
Le figlie oltra che per procura hanno firmato anche per proprio conto.
Anche qui, non abbiamo certezze.
Se si sono impegnate per se stesse a vendere la piena proprietà allo stesso prezzo della nuda proprietà ( proprio per l'età avanzata dell'usufruttuaria che rende la differenza minima) ,in caso di morte prima del rogito, dovrebbero rispettare quanto firmato.
Ma mi pare le incertezze siano molte.
 

Andreasky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Cosa impossibile ( se l’usufruttuaria era la defunta), poiché non esiste più una nuda proprietà, con usufruttuaria anziana.
E non credo tu voglia acquistare allo stesso prezzo una nuda proprietà con usufruttuarie più giovani.
Ne loro sono tenute a venderti la piena proprietà, che non era oggetto del contratto.

Credo anch’io che serva un legale per sbrogliare la matassa, se non volete procedere ad una risoluzione consensuale, con restituzione di quanto versato.

Chi vi ha suggerito quella clausola ?
La clausola è stata pensata da me (compratore) e inserita per sbrogliare la matassa nel caso si verificasse la premorienza. E' tutto poi da sviscerare.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ho dato una lettura veloce e per il momento posso solo rilevare che:

-la clausola è scritta "con i piedi"!!!
Rilevabile solo un impegno a trasferire il bene ma non precisate le condizioni necessariamente difformi visto che il contratto è per una "nuda proprietà".
Dire quale possa essere l'interpretazione di un Giudice in caso di lite diventa un "terno al lotto"
-leggo di una piena disponibilità del bene per il 65° anno di età della promissaria venditrice (la madre deceduta). che "in teoria" ha acquistato da ATER ???!!!???
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Anch'io leggo a fatica dallo schermo piccolo del telefono.
Mi pare che sia un contratto inutilmente ridondante dove non serve ( tremila rimandi e clausole , del tutto inutili perché già previste per legge), e davvero approssimativo nei punti che potevano diventare controversi.
Inoltre mi pare che le figlie abbiano firmato come procuratrici della madre ( cioè come parte venditrice, in forza di procura), e non per sé.
La madre (come rappresentata) non poteva prendere impegni per un momento successivo al suo stesso decesso, le figlie non potevano, in quanto procuratrici, non certo parti della compravendita per se stesse.
Poi non si capisce come e perché l'usufrutto viene concesso dal promissario acquirente ( che non ha titolo per cedere l'usufrutto, essendo solo promissario acquirente della nuda proprietà), e in forma di scrittura privata, quindi "inutile".
A parte quanto già detto da @Dimaraz, mutuo con ATER ?

Io se fossi in voi troverei il modo di risolvere consensualmente il contratto, con restituzione della caparra, e ripartirei da capo, se trovate un nuovo accordo.
Mi pare vi siate buttati, senza assolutamente sapere se sotto c'era un materasso o un burrone ...
 

griz

Membro Storico
Professionista
ho letto anch'io il contratto e non è proprio scritto benissimo, si evidenzia però una precisa volontà alla cessione della nuda proprietà che sarebbe quindi diventata piena alla morte dell'usufruttuario, le figlie procuratrici nel contratto avevano quindi ben presente il patto sottoscritto e ratificato con somme di denaro non esattamente indifferenti, il fatto che l'usufruttuario sia nel frattempo deceduto cambia le cose ma i soggetti impegnati sono sempre quelli, prima agivano come procuratori e oggi agirebbero come proprietari, l'impegno a concludere comunque la vendita, per quanto male esposto sembra chiaro e lo hanno firmato. Io vedo una certa possibilità che questa scrittura abbia valore
 

uragano

Membro Attivo
Professionista
contratto molto fai da te (vecchia pubblicita' no alpitur ) quello che non ha speso da un legale per fare un contratto legalmente valido. ora dovra sborsare cento volte di piu' e inoltre non avendo una sicurezza di spuntarla.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Anch'io ho letto il preliminare, e tendo a essere d'accordo con l'interpretazione che ne da @Franci63.

Ossia: le figlie hanno agito esclusivamente come procuratrici della madre, in forza di una procura speciale che ha per oggetto la vendita della nuda proprietà.

Con la morte della madre, che sarebbe rimasta usufruttuaria, ritengo non abbia senso ritenere le figlie impegnate né a vendere la nuda proprietà (rimanendo loro stesse usufruttuarie) né a trasferire la piena proprietà dell'immobile.
Le figlie hanno firmato solo come procuratrici della madre, non come promissarie venditrici.

Tutto ciò nonostante la clausola un po' anomala pensata da @Andreasky : mi pare insensato impegnare la venditrice (la signora anziana) per un fatto (il trasferimento del bene) che si sarebbe verificato dopo la sua morte!

Non essendo un avvocato, non esprimo certezze ma solo un'opinione personale!
 

Andreasky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Con riguardo ad un contratto preliminare di vendita, che abbia ad oggetto la nuda proprietà di un immobile, con riserva dell'usufrutto al promittente venditore, la morte di detto contraente intervenuta dopo la pronuncia, in primo grado, di sentenza costitutiva a norma dell'art. 2932 c.c. non comporta ostacolo alla conferma della sentenza medesima nel giudizio di gravame e nei confronti degli eredi del promittente venditore, in quanto non configura una situazione di sopravvenuta impossibilità di adempimento del detto preliminare, ma comporta soltanto l'automatica variante del trasferimento della piena proprietà del bene.

Cassazione civile, sez. II, 10/12/1993, n. 12155
Severino c. Cosco
Riv. giur. edilizia 1994, I, 493
Giust. civ. 1994, I,2931 (nota VENDITTI)
Giur. it. 1994, I, 1,1502 (nota PICARDI)
Giust. civ. Mass. 1993, fasc. 12
Vita not. 1994, 1327

Con riguardo ad un contratto preliminare di vendita, che abbia ad oggetto la nuda proprietà di un immobile, con riserva dell'usufrutto al promittente venditore, la morte di detto contraente intervenuta prima della stipulazione del contratto definitivo, non preclude al promittente compratore tale stipulazione con gli eredi del promittente venditore e, in mancanza della prestazione del consenso da parte di questi ultimi di ottenere la pronuncia della sentenza costitutiva a norma dell'art. 2932 c.c., non derivandone al riguardo alcuna impossibilità con riferimento alle pattuizioni del preliminare, salva l'automatica variante del trasferimento della piena proprietà all'acquirente.
Cassazione civile, sez. II, 09/06/1990, n. 5618
Giusto c. Scrofani
 

griz

Membro Storico
Professionista
C.V.D.? Comunque è la cassazione, prima di arrivarci.... Certo che comunque un po' di rierimento lo rappresenta
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
C.V.D.? Comunque è la cassazione, prima di arrivarci.... Certo che comunque un po' di rierimento lo rappresenta
Occorre prestare attenzione ad ogni singola parola scritta in una sentenza, verificarne la perfetta aderenza dei presupposti al proprio caso e quindi senza fermarsi alle classiche "massime" estrapolate negli articoli comunemente rintracciabili in rete.
Ultimo ma non ultimo occorre ricordare che una Corte di Cassazione non è una entità unica e dotata di potere normativo.
Molteplici sono i casi di sentenze in contrasto e per le quali occorre quantomeno attendere una pronuncia delle Sezioni Unite.

Si badi agli evidenziati
Limitatamente al primo caso:
Cassazione civile, sez. II, 10/12/1993, n. 12155

Con riguardo ad un contratto preliminare di vendita, che abbia ad oggetto la nuda proprietà di un immobile, con riserva dell'usufrutto al promittente venditore, la morte di detto contraente intervenuta dopo la pronuncia, in primo grado, di sentenza costitutiva a norma dell'art. 2932 c.c.
Quindi il promissario acquirente aveva già iniziato una causa e già era stata prodotta sentenza per imporre il trasferimento (rogito) nei termini previsti nel Preliminare.

Relativamente al secondo caso:
Cassazione civile, sez. II, 09/06/1990, n. 5618
non avendo trovato copia integrale riconosco solo la "massima" estrapolata e qui ripetuta
Con riguardo ad un contratto preliminare di vendita, che abbia ad oggetto la nuda proprietà di un immobile, con riserva dell'usufrutto al promittente venditore, la morte di detto contraente intervenuta prima della stipulazione del contratto definitivo, non preclude al promittente compratore tale stipulazione con gli eredi del promittente venditore e, in mancanza della prestazione del consenso da parte di questi ultimi di ottenere la pronuncia della sentenza costitutiva a norma dell'art. 2932 c.c., non derivandone al riguardo alcuna impossibilità con riferimento alle pattuizioni del preliminare, salva l'automatica variante del trasferimento della piena proprietà all'acquirente.
che risulterebbe certamente a "favore" della tesi del postante...ma ho evidenziato la data perchè (come già replicato dalla controparte) esistono 2 sentenze successive (ed anche una precedente) in netto contrasto:

Cassazione civile, sez. II, 20 gennaio 1976, n. 167
Cassazione n. 15906/2016
Cassazione n, 14807 del 7 giugno 2018

e dalle lettura degli integrali risultano "aderenti" al caso di @Andreasky con l'unica eccezione di quella clausola "fai da te".

Personalmente non condivido l'orientamento recente (ma anche del 1976) perchè appare come "arzigogolato" il cavillare su una differenza dell' oggetto in contratto.

Un preliminare è un contratto che impegna entrambe le parti o chi vi subentra.
La riserva dell'usufrutto non può garantire che il solo usufruttuario e per un evento che è già ipotizzato e contemplato.
Agli eredi "finanziariamente" nulla cambia (rispetto a che il de cuius avesse completato il rogito) e quindi non possono lamentare danno.

Non spettandomi la sentenza non posso che avvisare del rischio nell'agire contro l'attuale orientamento armati di quell'unica clausola.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Il rischio nell'agire c'è sempre al 99%. Come @griz mi chiederei: ne vale la pena? Sono disposto ad arrivare in Cassazione e rimanere in stallo per anni? C'è spazio per una rinegoziazione ragionevole?
 

Andreasky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Il rischio nell'agire c'è sempre al 99%. Come @griz mi chiederei: ne vale la pena? Sono disposto ad arrivare in Cassazione e rimanere in stallo per anni? C'è spazio per una rinegoziazione ragionevole?
Io vorrei mettere in essere tutte le azioni per ottenere il doppio della caparra...
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Io vorrei mettere in essere tutte le azioni per ottenere il doppio della caparra...
Temo non troverai favore su questa pretesa... salvo che i valori in gioco la rendano una cosa conveniente per la controparte.

Non conoscendo tutti i dati posso al più paventare un rischio:
-è un immobile non ancora nella piena proprietà (mistero su quella clausola della disponibilità al 65°anno ) perché con mutuo ancora in essere (importo???)
-ex (?) Ater... con tutte le incognite del caso su diritti/prelazioni etc.
-su un preliminare non trascritto
-che "cade" in successione ma non hai precisato se sia già stata fatta accettazione di eredità
-con nessuna conoscenza delle disponibilità/debiti (extra mutuo) del defunto e della fine fatta dalle somme date a caparra.

Ce n'è abbastanza per far "rizzare il pelo"... fatti i tuoi conti con attenzione e senza trascurare l'imponderabile.
 

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