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  1. ekkelon

    ekkelon Nuovo Iscritto

    iao a tutti, pongo a Voi il quesito poichè ho sentito diverse voci in capitolo e tutti hanno dato interpretazione differenti ...
    Possiedo un app.to che per me è sempre stata prima casa da 13 anni .... ora convivendo con la mia compagna lo stò per affittare ... la mia domanda è se devo fare il cambio residenza (considerate che cmq. questa è e rimane la mia unica proprietà) e perdere quindi le agevolazioni per prima casa oppure posso mantenere la residenza la e fare fare agli affittuari il solo domicilio .... Che debbo fare?? Grazie mille per l'aiuto.
     
  2. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Puoi mantenere la residenza nella tua proprietà ed affittarla. Ne beneficierebbe anche l'eventuale inquilino che pagherebbe bollette scontate se le utenze rimanessero intestate a te.
     
  3. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Puoi tranquillamente togliere la tua residenza senza per questo perdere alcun beneficio prima casa.
    E' buona norma fare intestare le utenze al conduttore al fine di evitare tue responsabilità in caso di omesso pagamento da parte di quest'ultimo.
     
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    le cose sono tante e varie se lasci la residenza e affitti con contratto di locazione perdi il diritto all'esenzione primacasa e paghi l'ICI ciao adimecasa;)
     
  5. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se c'è un contratto di locazione regolarmente registrato, non potrai mai essere considerato responsabile per eventuali mancati pagamenti dei consumi da parte del conduttore.
    Le società di servizi dovranno rivalersi sul conduttore e non sul proprietario.
     
  6. gilio

    gilio Nuovo Iscritto

    Aggiunto dopo 1 :

    pero dovete spiegarmi qualcosa in piu sui contratti turistici senno mi cancello:rabbia::rabbia::rabbia::rabbia:
     
  7. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Questo non corrisponde al vero: se le utenze sono intestate al proprietario e il conduttore non le paga è il proprietario tenuto al pagamento!

    Aggiunto dopo 1 :

    Paghi l'ICI ma non perdi l'esenzione prima casa.

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    Le Esigenze turistiche
    Come gi" acc accennato, nel regime della vecchia legge 392/78 già citata e famigerata legge sull’"equo canone", il contratto per esigenze turistiche era ricompreso nella pi" amp ampia categoria di contratti "esclusivi" dal regime vincolistico di cui all’art. 26 i cd "Transitori".

    Con la nuova legge i transitori assurgono a categoria non residuale, ma anzi vera e propria categoria di riferimento, in quanto come gi" det detto nella precedente edizione (cfr Dossier 1/99 allegato all’Esperto Immobiliare N. 1/99), il Legislatore ha evidentemente riconosciuta la necessit’ di di tutelare le esigenze anche "soggettive" delle parti. D’altra parte ci’ ha ha causato un irrigidimento del tipo di contratto transitorio che nasce legato alla contrattazione sindacale con canoni convenzionati ed alcuni meccanismi abbastanza complessi (vedi l’istituto della "conferma"). Pertanto " pre prevedibile che sarà fatto largo uso del contratto turistico che invece rappresenta a questo punto la fattispecie residuale totalmente libera (con le precisazioni di cui sopra sulla disciplina) e non legata a caratteristiche oggettive (categoria catastale vedi stesso comma n. 1) ed è altres“ facile prevedere che nascerà un rilevante contenzioso sul concetto di "esigenze turistiche", tenendo anche conto che nella lettera della legge si parla di "esclusivamente turistiche". Se ci atteniamo alla lettera della legge con esigenze esclusivamente turistiche si dovrebbe intendere la sola casa destinata alla "vacanze". D’altra parte lo stesso concetto di vacanze si ’ ora oramai molto evoluto , nel senso che spesso ad una vacanza può essere associato un corso di studio di lingua straniera o un’attivit’ spo sportiva in senso lato (escursioni, caccia, attività subacquea ecc.) o altro e lo stesso può valere in riferimento alla durata di una vacanza nel senso che la permanenza in un luogo può ben essere prolungata, in relazione anche alla discontinuità dell’uso di un immobile a seconda del tipo di attivit’ ese esercitata. Ciò è ancora più vero se si pensa alla sempre maggiore facilità di raggiungere luoghi anche lontani tra loro per l’intensificazione dei collegamenti tra uno Stato e l’altro e fa sempre loro maggiore economicit’. Di. Di qui il passaggio sarà breve, seppure oggetto di contenzioso ed interpretazioni discordanti vista la rigida formulazione della legge, nel senso di ricollegare all’uso turistico , la finalit’ lud ludica in generale e si verificheranno molti casi dubbi che potranno essere qualificati con certezza soltanto dopo un certo periodo di tempo in cui si attesteranno le prime pronunzie della Magistratura di merito e di legittimità. Pertanto, seppure sia da ritenersi probabile un ampliamento del concetto come detto sopra, si raccomanda cautela onde evitare contenziosi il cui esito ad oggi è senz’altro incerto vista la giovane et’ del della legge, cercando di non sforzare, per quanto possibile il concetto di esigenze turistiche in questa direzione. Si ritiene viceversa che, sia la durata (anche pluriennale se legata ad un uso discontinuo), che il concetto di turismo legato anche a peculiari iniziative del conduttore (es. vacanze studio, sport, escursioni, agriturismo ecc.) possano senz’altro trovare spazio all’interno di tale tipologia contrattuale e del resto non potrebbe essere altrimenti se si pensa al gran numero di attivit’ alt alto sensu "ludiche" che si possono ricollegare all’uso di un immobile non necessariamente inquadrate in motivi di studio o abitativi e che dovranno per forza trovare sfogo in schemi non prefissati. E’ chiaro che il limite andr’ tro trovato facendo riferimento alla tipologia del nuovo contratto transitorio e che è prevedibile un periodo abbastanza lungo per il consolidamento di una interpretazione certa.

    Simulazione e nullità

    Tutto quanto sopra premesso è facile prevedere che la figura della simulazione in relazione ai contratti turistici potrà assumere una certa rilevanza, sia in quanto sfruttata da quei locatori che intendono elidere il regime vincolistico per quanto di vincolato è previsto dalla legge, sia in quanto indotta da conduttori spregiudicati che intendono avvalersi di situazioni a sé favorevoli in danno di locatori spesso ingenui o male informati. Il quadro dovrebbe essere il medesimo che faticosamente si era formato in relazione alle simulazioni in frode alla legge 392/78, per cui la riserva mentale non dovrebbe avere riconoscimento e in applicazione dei principi generali di diritto l’apparenza dovrebbe avere la prevalenza sulla situazione di fatto, se questa ’ dif difforme rispetto a quanto dichiarato sul contratto, nonché a quanto dichiarato in sede di trattative preliminari al contratto di locazione. Qualche dubbio permane in caso si ravvisino i presupposti di cui all’art. 80 l. 392/78 ove lo si ritenesse applicabile alla categoria e salva la deroga espressa. In pratica ove l’uso dell’immobile cambi nel corso della locazione con la consapevolezza del locatore l’art. 80 prevede che al contratto si applichi il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo, salvo il diritto del locatore di proporre azione per la risoluzione per inadempimento entro tre mesi dalla conoscenza.

    Il regime giuridico applicabile in caso di simulazione, poi, sar’ quello dissimulato dalle parti e rivendicato dal conduttore che possa provare la sussistenza dei relativi presupposti in fase genetica del contratto. Ad esempio se il locatore fosse stato messo a conoscenza che l’immobile veniva utilizzato da uno studente per motivi di studio il conduttore potr’ ric richiedere l’applicazione del convenzionato.

    Obblighi fiscali

    Il contratto turistico ’ sog soggetto alle ordinarie regole in materia di tassazione del reddito imponibile e pertanto il relativo importo andrà denunciato nella annuale dichiarazione dei redditi. Il contratto è soggetto all’imposta di registro se la durata supera i trenta giorni, nella misura del 2% del canone annuo pattuito o nella misura minima di L. 100.000 se il corrispondente importo ’ inf inferiore. Si fa presente come del resto anche sopra anticipato che la legge 431/98 non esclude l’applicabilit’ della norma di cui all’art. 5 che prevede la possibilit’ di di aderire alle condizioni previste dai contratti convenzionati e con i conseguenti benefici fiscali. E’ evidente che il discorso ’ mer meramente teorico e d’altra parte non ’ dat dato conoscere allo stato se il legislatore abbia coscientemente lasciato aperta questa possibilità o se viceversa si tratti di una mera svista e quindi di un problema di cattiva tecnica legislativa
     
  8. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Hai ragione. Mi confondevo con il caso in cui le società di servizi chiedono al proprietario il pagamento degli insoluti su utenze intestate al conduttore.
     
  9. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
  10. sasisilu

    sasisilu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusa la mia ignoranza, ma in che consiste l' " esenzione prima casa"? Io pensavo si riferisse solo all' ICI :basito:
     
  11. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Ho usato un termine improprio, esenzione, perchè come vedi dal riquadro sopra ho risposto ad un'affermazione di "adimecasa" il quale, dalla lettura, si riferiva ai benefici delle imposte 1° casa. Tutto qui.
    Se facevi + attenzione al contesto in cui mi sono espresso avresti capito.
     
  12. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Ad integrazione di quanto riportato dal nostro amato maidealista:D, aggiungo che i contratti turistici per villeggiatura possono essere stipulati anche per durate superiori ai 30 gg. In questo caso (31 gg ed oltre) l'obbligo di registrazione del contratto sussisterebbe.
     
  13. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Credo che però non potrebbero più essere definiti "turistici" ma transitori.
    Grazie per l' apprezzamento... :daccordo:
     
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  14. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Leggendo anche il testo del link che ci hai gentilmente allegato al tuo post n° 9, si evince che possono essere stipulati contratti per "villeggiatura" per periodi superiori ai 30 gg.
    La normativa sulle locazioni urbane (l. 9.12.'98 n. 431), oltre ai contratti cd. liberi (di 4 anni più 4) ed ai contratti regolamentati (agevolati, transitori, per universitari), disciplina anche i contratti "per finalità turistiche" (finalità che vanno dal riposo, allo svago, all'interesse culturale). Per gli stessi, due caratteristiche s'impongono all'analisi: la durata non ha limiti temporali e il canone è liberamente contrattato e determinato fra proprietario e inquilino.
     
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  15. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    :confuso:...... :daccordo:
     
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  16. gilio

    gilio Nuovo Iscritto

    Ripeto,senza fare citazioni normative che sono già su tutti i motori di ricerca che necessitano di laurea per interpretarle e non mi sembra di aver letto che per iscriversi qui sia obligatorio, vorrei sapere se P.E. affitto con contratto di una settimana alla volta per un massimo di due mesi, perdo a) il diritto di scalare gli interessi passivi del mio mutuo dal 740.b) le agevolazion i fiscali ottenute in sede di acquisto.c) se devo pagare l'ICI . In pratica se posso rimanere residente a tutti gli effetti in questa maledetta casa.....
     
  17. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    L'unico punto a cui mi sento di rispondere con certezza è il b): non perdi le agevolazioni usufruite in acquisto.

    per quanto riguarda i punti a) e c) posso solo fare una riflessione: difficilmente, non essendoci l'obbligo della registrazione per tali contratti, le parti interessate (agenzia delle entrate e ufficio tributi del comune) verranno a conoscenza di queste piccole locazioni temporanee, ma nel caso credo, e ripeto credo (non sono sicuro), che non potresti portare in detrazione gli interessi passivi ed a vere l'esenzione ICI per quel periodo, provvedendo quindi probabilmente ad un calcolo proporzionale.
     
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  18. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Confermo il punto b), ovvero non perdi le agevolazio di acquisto prima casa.
    Per quanto concerne i punti a) e c), se non vuoi perdere i relativi benefici dovresti fare una locazione parziale dell'immobile e tenere la residenza:
    l’unità immobiliare urbana in questione non perda i benefici fiscali previsti per l’abitazione principale ai fini sia dell’IRPEF sia dell’ICI. Difatti, agli effetti dell’IRPEF la norma di legge (articolo 10, comma 3-bis, penultimo periodo, del Dpr 917/86) è rispettata, dal momento che l’appartamento costituente “prima casa” risulta sia adibito ad abitazione principale sia posseduto dalla contribuente che ivi «dimora abitualmente». Peraltro, nell’appendice alle istruzioni per la compilazione della dichiarazione dei redditi si legge, fra l’altro, che «in caso di unità immobiliare utilizzata come abitazione principale e della quale una parte è concessa in locazione, la deduzione, rapportata alla quota di possesso, spetta soltanto se, dopo aver effettuato il confronto tra la rendita di colonna 1 e l’importo di colonna 5, l’unità è assoggettata a tassazione sulla base della rendita catastale». Anche agli effetti dell’applicazione dell’ICI, la contribuente potrà continuare a usufruire dei relativi benefici fiscali (aliquota ridotta e detrazione d’imposta), dato che il contenuto dell’articolo 8, comma 2, ultimo periodo, del Dlgs 504/92 è sostanzialmente analogo al citato penultimo periodo del comma 3-bis dell’articolo 10 del Dpr 917/86 (Tuir). Al riguardo, giova comunque sottolineare la precisazione ministeriale secondo la quale nel caso in cui il contribuente abbia dato in locazione una camera della propria abitazione principale, la detrazione ICI compete, a nulla rilevando che parte dell’abitazione sia stata concessa in locazione (risoluzione 19 novembre 1993 protocollo 2/723).
     
  19. gilio

    gilio Nuovo Iscritto

    Quindi vuol dire nella peggiore delle ipotesi che se affitto aprile maggio e set presupponendo che da buon cittadino registrassi i contratti, non posso detrarre gli interessi per quei periodi e pago per gli stessi anche l'ICI. E questo è giusto. Ma la mia residenza non subisce variazioni vero..?
     
  20. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Magari sbaglio, però mi sembra che la possibilità di detrarre gli interessi passivi dipenda dal fatto che l'abitazione risulta prima casa (questo punto, mi sembra assodato, non è oggetto di dubbi da parte di nessuno) e non da eventuali affitti turistici/transitori, soggetti o meno a registrazione. Io, in quest'ottica, ritengo si possa continuare a godere delle detrazioni anche per i periodi in cui l'immobile è locato.
    Ugualmente, l'ICI, con riferimento ai periodi di locazione, non va pagata, sempre per il fatto che l'abitazione è una prima casa e non dovrebbe rilevare la circostanza che sia o meno affittata.

    Saluti
     
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