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  1. giovanni canale

    giovanni canale Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Sono proprietario di un rudere situato in un'isola della Toscana, senza tetto, solai, pavimenti etc. iscritto a catasto terreni come " fabbricato rurale " senza altra indicazione; è circondato da quasi un ettaro di terreno . Insiste in zona agricola " di rispetto paesaggistico ed ambientale"; ha una lunghezza esterna di circa 10 mt e larghezza esterna di circa 5 mt.
    Una metà è su due piani con apertura di entrata al piano terra e primo piano ( senza solaio ) con due finestre. Manca del tutto del tetto , dei solaio e dei pavimenti; le pareti di questa metà terminano con profilo " a capanna " . All'interno presenta tracce di un focolare, o canna fumaria. L'altezza alla base del tetto è di circa 5,30 mt. L'altra metà è un vano quadrato con ancora le pareti laterali alte almeno 2,80 mt.
    Il problema è questo: - Secondo le norme del P.d.F. del Comune ci sono dei vincoli: in quella zona gli edifici esistenti possono essere restaurati mantenendo la planimetria esistente. Se sono immobili adibiti ad abitazione può essere richiesto il cambio di destinazione da agricolo a residenziale, ma per gli "annessi agricoli " non può essere mutata la destinazione.
    - Il comune non ha alcuna documentazione che ne stabilisca la vecchia destinazione. Nelle planimetrie catastali appare a partire dal 1900. - Io sono riuscito a scovare il nipote dell'antico proprietario che può testimoniare che l'immobile era usato come abitazione con stalla annessa da suo nonno. - Il geometra che ha preso in carica questa pratica ( dereruralizzazione con iscrizione al Catasto Fabbricati, aggiornamento delle visure catastali )è disposto a compilare una relazione tecnica descrittiva dell'immobile mettendo in evidenza le sue similitudini con un'abitazione agricola del tempo. ( di fine '800 ). La domanda è questa: Con queste documentazioni , in caso di presentazione per progetto di ristrutturazione dell'immobile con destinazione ad abitazione e non ad annesso agricolo, il Comune è tenuto a rilasciare l'autorizzazione?
    Grazie a chi mi può confortare con la sua risposta.
    Giovanni
    -

     
  2. Boss05

    Boss05 Membro Junior

    Professionista
    Io penso che se riesci a dimostrare che questo fabbricato, ormai diroccato, era una abitazione allora perchè il Comune dovrebbe farti problemi per restaurarla cambiando la destinazione da agricolo a residenziale?! Tanto più se il vostro regolamento comunale prevede espressamente la possibilità di farlo. Cmq nelle piantine catastale del 1900 che hai trovato che destinazione ha questo fabbricato?
     
  3. giovanni canale

    giovanni canale Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Per Boss 05: non si tratta di cambio di destinazione da agricolo a residenziale, il problema che se è considerato un magazzino, un deposito attrezzi o una semplice stalla ( cioè un annesso agricolo ) non potrà essere ristrutturato per destinarlo ad abitazione, che sia agricola o residenziale. Ti invio una foto del rudere: ti sembra un magazzino o non piuttosto un'abitazione con stalla annessa, tipiche dell'inizio del secolo scorso o di quello precedente?
    Io temo che questa importante differenziazione sia decisa in maniera soggettiva dal tecnico comunale.
    Cosa ne pensi?
    Grazie
     

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  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @giovanni canale secondo me se sei riesci a dimostrare che la vecchia destinazione d'uso era residenziale ed il Comune no, puoi fare la ristrutturazione come abitazione. Vista così mi sembra la classica abitazione del fattore con stalla o fienile annessi...
     
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  5. giovanni canale

    giovanni canale Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie delle risposte: ora devo convincere della fattibilità l'eventuale acquirente!!
     
  6. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    È iscritto come fabbricato rurale? La legge ti obbliga, scadenza l'anno passato, a passarlo al catasto fabbricati civili. Vai al catasto con un geometra e passalo a civile. Nel paese dove ho una casa lo riescono ancora a fare. Altrimenti per legge il comune e' costretto a passarlo di ufficio addebitando le spese. Lo devono fare per forza di legge.
     
  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il rudere è privo di copertura e non ha un volume definito. A rigor di logica non potrebbe essere più restaurato. Molti comuni chiudono un occhio e permettono l'intervento radicale, recuperando l'immobile. Evidentemente la pratica deve essere inizialmente presentata al comune. Se la risposta è positiva puoi procedere all'accatastamento del fabbricato in corso di costruzione, F/3, senza destinazione. Una volta eseguiti i lavori si procederà alla variazione con l'assegnazione della categoria e classe. Un chiarimento sull'affermazione "nelle planimetrie catastali appare a partire dal 1900." Le planimetrie alle quali ti riferisci sono le mappe catastali dove i fabbricati esistenti all'inizio del secolo scorsa sono stati indicati nella loro ubicazione ed estensione fra gli appezzamenti di terreno.
     
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  8. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se è privo di copertura non può essere più passato a fabbricato civile? Perché allora il comune dove ho una casa, chiuderebbe sempre un occhio!
     
  9. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Il "rudere" è bellissimo e in un contesto altrettanto bello, merita d'essere salvato. Se presenta una canna fumaria direi che questo è un indizio perché possa essere considerato anche abitazione. Io proverei a fare una ricerca in Comune onde vedere dove il precedente proprietario aveva la residenza. Mi sembra un edificio molto antico, farei anche un'indagine locale onde vedere se esistono situazioni similari.
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non tutti i Comuni sono solerti ed intelligenti da capire che permettere di salvare un immobile di quel tipo e inquadrarlo in aree di restauro assicurerebbe di recuperarlo (quindi recuperare anche tutte le tasse collegate) e mantenere il carattere "storico" della zona. Il mio Comune è un esempio di scarsa solerzia ed intelligenza.
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    dovresti chiedere la trasformazione da agricolo a rurale, e in seguito chiederai il ricupero del fabbricato visto dalle foto è una costruzione rurale con stalla e fienile ciao e auguri
     
  12. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    adimecasa, è già fabbricato rurale, sono d'accordo con te: può già chiedere il recupero del fabbricato. Oltretutto l'Italia è piena di stalle convertite in case. Davvero non capisco perchè non è stato informato per bene dai vari tecnici. Mica ci fanno una bella figura: povera Italia, è sempre stato così, la si fà difficile per spuntare un miglior prezzo. pidocchiosi. Questa è stata pure una casa abitata negli anni passati!
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    E pensa che nonostante tutto ciò molti Comuni non fanno recuperare questi "beni storici" che alla fine con il passare del tempo crollano e diventano delle "rovine" un pò come i vari beni archeologici più antichi che puoi trovare per Roma, un vero e proprio peccato, testimonianze del tempo passato andate perdute per sempre.
     
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  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il fabbricato è considerato tale se ha un volume definito con la copertura anche se precaria. Tu puoi recuperare un fabbricato ancorché diroccato, ma con copertura anche se precaria. questa è la norma. In alternativa devi avere la possibilità di realizzare la volumetria sulla base della possibilità edificatoria del terreno di tua proprietà. Precedentemente il fabbricato rurale insisteva in una proprietà composta da più particelle, originariamente differenti per destinazione agricola. Ora, la volumetria esistente, considerando la copertura preesistente, potrebbe non essere supportata dalla proprietà attuale, per cui non potrebbe essere autorizzabile. E' a discrezione del comune interessato, o da come gli viene proposta la pratica. Se richiedono le fotografie viene in salita, a meno che non si ricostruisca una copertura posticcia con materiali di recupero o precaria. Non è richiesto che sia stabile.
     
  15. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    grazie a tutt'e due. Non lo sapevo proprio. :applauso: :stretta_di_mano: :applauso:
     
  16. giovanni canale

    giovanni canale Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Alla risposta di Gianco: il " fabbricato rurale" sin dalle mappe del 1900 insiste su una particella di circa 150 mq che a sua volta insiste su una particella di 6500 mq. Questa è la consistenza della proprietà. Per la ristrutturazione deve essere rispettata la superficie planimetrica dell'edificio. In nessuna norma del P.d.F. del Comune è indicato che la volumetria di un edificio da ristrutturare deve essere calcolata sulla base della superficie del terreno della proprietà. Io vorrei solo sapere se, non avendo il Comune alcuna documentazione di riferimento dell'uso a cui in passato è stato adibito quel "fabbricato rurale", può decidere che quel "fabbricato rurale " è ed è sempre stato un "annesso agricolo" ( magazzino o deposito attrezz i) e non un "fabbricato rurale" adibito ad abitazione.
    La document azione esistente consiste nelle attuali fotografie, nelle mappe catastali, in cui appare tratteggiato anche il sentiero per raggiungerlo, nella monografia che lo individua come punto fiduciale in cui c'è la foto del fabbricato (nel 2006 ) e la visura catastale ( catasto terreni che lo descrive come " fabbricato rurale ").
    Il fatto che sia considerato dal Comune un annesso agricolo non ne impedisce la ristrutturazione, ma ne impedisce il cambio di destinazione d'uso, per cui non potrà essere ristrutturato come abitazione, ma solo come "annesso agricolo" con conseguente pesante deprezzamento. Per questo motivo è necessaria una testimonianza certa , scritta e resa legale, una relazione sulle caratteristiche di abitazione del fabbricato, ed anche, last but not least, un progetto di ristrutturazione per abitazione, APPROVATO!!
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Fatti aiutare da un tecnico per ciò comunque qualunque area urbana (anche edificata) hanno degli indici edificatori; validi per esempio se vuoi realizzare un box o un deposito attrezzi. Di solito trovi le indicazioni su come si calcola l'indice di edificabilità all'inizio delle norme di attuazione del P.R.G dove ti vengono spiegate come si calcolano:
    1) le altezze massime e le distanze dei confini.
    2) la superficie fondiaria
    3) cosa sono e come si calcolano le superfici coperte
    4) le distanze dei fabbricati dai confini ecc. e tanti altri
    Ogni Comune all'interno delle proprie norme spiega questi parametri, il metodo per il loro calcolo sarà uguale sempre per ogni terreno in quel Comune, l'unica cosa che cambierà sarà la destinazione d'uso ammesse (possono essere più di una per ogni terreno) da zona a zona e gli indici di edificabilità. Non potrebbe essere diversamente anche perchè non potresti esercitare un "controllo" sul territorio stesso. Ti consiglio di consultare bene le mappe e le norme del P.R.G con un tecnico che potrebbe anche trovare il modo per dimostrare (oltre ai modi sopra descritti) che il fabbricato in oggetto era un'abitazione di un fattore; tenendo in adeguata considerazione tutti gli interventi di seguito postati.
     
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  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Bravissimo Daniele, sei il nostro referente numero uno! Sì, vi devono essere per forza gli indici edificatori. Ma non credo che troverà qualche problema per come è messa questa storia
     
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  19. giovanni canale

    giovanni canale Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti per i l'interesse dimostrato, i chiarimenti e l'incoraggiamento!
    Giovanni
     
  20. Boss05

    Boss05 Membro Junior

    Professionista
    Da architetto ti dico che su questo argomento con me sfondi una porta aperta, ma pure due! e anche finestre, portefinestre, velux, basculanti e quanto altro.....
    Ho visto le foto del rudere e un dubbio mi è venuto. Se davvero è stata abitata come mai non c'è l'ombra di un pavimento o di un solaio? anche diroccati dico, ma non c'è traccia. Non c'è traccia di infissi ma nemmeno sulle mazzette delle aperture. Non c'è traccia di scala interna..niente. In queste condizioni è difficile credere che sia stata abitata in passato o no?
     

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