Quale destinazione d'uso per un fabbricato rurale

[arciera]

Recuperare un immobile poi addirittura da una stalla ci vogliono molti soldi, e' vero. Dalle mie parti pero' succede che i paesani che hanno lavorato in città come manovali, quando tornano in paese riutilizzano questi immobili e li vendono anche a prezzi più che decenti. Certo cosa diversa sarebbe se fossero paesi con più spinta turistica, allora ci potrebbe pure essere una speculazione più redditizia. Complimenti ad Ennio Alessandro Rossi per "il modesto contributo conoscitivo"

 

[Daniele 78]

un modesto contributo conoscitivo

http://www.propit.it/threads/acquisto-e-ristrutturazione-di-un-rustico.26964/#post-137306

Ho letto tutto ok funziona così. Il problema di questi immobili (sul fatto che non siano accatastati) dipende dal fatto che un tempo erano proprio di coltivatori diretti o imprenditori agricoli. Con il passare del tempo però (morta la vecchia generazione contadina) questi fabbricati sono passati in successione a figli nipoti o cugini che non facevano gli agricoltori. Ecco che anche una stalla, un fienile, una fattoria (non accatastati neanche al Catasto terreni) che nel frattempo (nel corso degli anni hanno subito interventi mai autorizzati) necessitano di regolarizzazione amministrativa e fiscale. Mi è capitato d'intervenire su un fabbricato sottoposto a vincoli storici (una casa tipica della zona) di cui per adeguarla alle norme di P.R.G ho dovuto far demolire al proprietario una parte della cantina. Questi sono problemi usuali quando si toccano questi fabbricati.

 

[arciera]

Quello che non mi piace pero' e' essere di manica stretta, di vincolare tutto troppo, come se fosse una persona, il governo come uno zio con il braccino corto. Stravolgere del tutto una fattoria? boh, davvero non so, forse no. Qualora dovessimo imparare anche su questo dagli americani che trasformano in continuazione le loro metropoli, dare un tocco di modernità non ci farebbe male. Certamente che per tutti noi, la bell'Italia ci piace vincolata. I borghi toscani...tutti uguali.

 

[Daniele 78]

Quello che non mi piace pero' e' essere di manica stretta, di vincolare tutto troppo, come se fosse una persona, il governo come uno zio con il braccino corto. Stravolgere del tutto una fattoria? boh, davvero non so, forse no. Qualora dovessimo imparare anche su questo dagli americani che trasformano in continuazione le loro metropoli, dare un tocco di modernità non ci farebbe male. Certamente che per tutti noi, la bell'Italia ci piace vincolata. I borghi toscani...tutti uguali.

Purtroppo c'è una sorta di fanatismo sulle vecchie costruzioni, per cui impostare tutta l'edilizia futura su queste sinceramente mi blocca. Ma lo sai che in quella casa dove ho dovuto demolire parte della cantina, il proprietario mi ha chiesto di aprirci un balcone sulla pubblica via?? Sai cosa mi ha risposto il Comune?? Che essendo una casa tipica del luogo (vincolata) avrei dovuto preparare la doppia pratica (Al Comune ed alle Regione per le belle arti) il rischio era poteva essere che se il Comune mi avesse dato l'assenso bisognava avere lo stesso responso dalla Regione, cosa non del tutto scontata. Il tutto per un balcone non altro.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Daniele tu che ci capisci cosa ne pensi di questa proposta che ho invitato ad 1/3 ( gli altri 2/3 non ci capirebbero niente e li ho esclusi vedendo il loro curriculum -es. funzionari di partito, professori di filosofia , agenti di assicurazione e via suonando- componenti della commissione sviluppo della Camera dei Deputati
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PROPOSTA LEGISLATIVA - PER FAR RIPARTIRE IL PAESE
Gentile onorevole, sono un professionista e non amo far perdere tempo ne cerco notorietà ne esibizionismi ma la proposta legislativa che ho elaborato potrebbe portare un notevole slancio alla ripresa. Gliela illustro
Di pochi giorni fà, sul Il Sole 24 ore, la notizia che i fallimenti immobiliari sono raddoppiati. Cio’ è sintomo di una crisi grave e crescente. Eppure se il Legislatore si svegliasse e fosse aperto alle proposizioni esterne questo Paese potrebbe anche riprendersi .
Il settore edile traina 28 settori portanti dell’economia su 36 ; se riparte l’edilizia riparte il Paese . Non è il caso di costruire nuovi carrozzoni ma recuperare fabbricati energivori puntando sulla leva fiscale SI PUO' FARE . ECCO COME .
La proposta seguente punta al “ bersaglio grosso”, ossia al quel 70% di unità abitative obsolete , energivore , che per la maggior parte appartengono a privati cittadini .
CONCETTUALMENTE la proposta prevede la possibilità per l’ impresa di costruzione di acquistare in proprio da un privato una unità abitativa da sottoporre a ristrutturazione pagando un imposta unica di registro dell’ 0,1% complessiva, contro l’ attuale 10%. (imposta registro, catastali, ipotecarie). Lo Stato non subirebbe alcuna perdita fiscali, anzi ci guadagnerebbe come piu’ avanti si leggerà .

In pratica se l’impresa oggi comperasse una unità abitativa di 200.000,00 euro da un privato pagherebbe 20.000,00 euro di imposte (visto che in tal caso non funziona il c.d. prezzo valore ) ; secondo la proposta ne pagherebbe 200,00; ne resterebbero 19.800,00 da indirizzare all’intervento manutentivo. Per contro l’impresa dovrebbe impegnarsi al rispetto delle normative sulla sicurezza del lavoro, antisismica, paesaggistica, al contenimento energetico, a rivendere l’ unità abitativa entro 5 anni al consumatore finale , all’onere di sottoporre a valutazione di congruità preventiva il costo dell’unità acquistata dal privato (norma antielusiva atta ad evitare la lievitazione artificiale del costo) .
Le agevolazioni dovrebbero consistere oltre all ’ alleggerimento dell’imposta di registro come già illustrato, nella inequivoca possibilità di detrarre l’IVA pagata a fronte di fatture di fornitori di beni e servizi , nel forte alleggerimento degli oneri di urbanizzazione e/o costi di costruzione da parte del Comune che pure dovrebbe fare la sua parte.
La norma potrebbe essere estesa a qualsiasi impresa ,anche non di costruzione (che potrebbe operare previo appalto a terzi) , purchè sia prevista la tenuta della contabilità separata, isolando costi (a detraibilità IVA al 100% ) e ricavi (IVA a debito al 100% ) relativi all'intervento edilizio; potrebbe anche essere allargata al privato investitore che volesse eseguire una “prestazione occasionale” conferendo appalto ad un impresa di costruzione rispettosa dei criteri già illustrati; il privato potrebbe persino trattenersi i vantaggi fiscali del 65% in caso di rivendita, facoltà lui concessa da una recente normativa ; In questo caso il reddito potrebbe essere tassato con una cedolare secca. Potrebbe essere altresì introdotta una nuova norma forma di “società snella” economica e dedicata al singolo affare ossia all’ immobile del privato oggetto di apporto : “io privato apporto l’ immobile che concordemente stimiamo 70, tu impresa ti impegni ad eseguire lavori per 30 secondo un preciso capitolato; quando vendiamo l’unità immobiliare l’utile lo dividiamo in proporzione” . L’importanza di costituire una società snella “ad hoc” trova ragione nel fatto che cosi’ facendo il privato non verrà coinvolto nel possibile dissesto che l’impresa potesse subire per affari diversi da quello in questione .(se non ci fossero pericoli di insolvenza alternativamente si potrebbe ricorrere al “contratto di associazione in partecipazione” con solo apporto di capitale da parte del privato )

In sintesi: vantaggi per tutti, : L'erario vedrebbe aumentare il proprio gettito in misura considerevole : incasserebbe le imposte indirette (IVA o registro ) all'atto del passaggio del bene al consumatore finale (si tratta in sostanza di una sospensione della riscossione al massimo per un quinquennio oltre il quale l’imprenditore si autofatturata o il privato versa la differenza dell’imposta di registro beneficiata all’origine ) , un aumento del reddito dell'impresa costruttrice porterebbe altro incremento di gettito da imposizione diretta (IRPEF-IRES ) . La collettività beneficerebbe del recupero del patrimonio edilizio dissestato ed energivoro; ed inoltre, vantaggi per l'ambiente, vantaggi dalla sottrazione dei terreni alla cementificazione ,nuovi posti di lavoro nell' edilizia e nell' indotto; aumento dell’ IRPEF/dipendenti e della contribuzione previdenziale; incremento del PIL , attrazione produttiva dei risparmi (che ammontano a 4000 miliardi di euro ) aumento del valore immobiliare del Paese (oggi sopravvalutato ) , nessun rischio di delocalizzazione delle imprese .
D’altro canto vale la pena di provare visto che l’alternativa al momento sarebbe il perdurante immobilismo.
APPENDICE
In fatto si tratta di mutuare da una norma simile già vigente mai funzionata perchè relegata a realtà ristretta e limitante ( effetto pro-rata) .
La norma di riferimento vigente è quella disciplinatadal dpr 131/86 ,articolo 1.Tariffa, Parte I.ma, che testualmente recita :
Compete Imposta ridotta all’ 1%: "Se il trasferimento avente per oggetto fabbricati o porzione di fabbricato è esente dall’ IVA ai sensi dell’art. 10 primo comma, numero 8-bis, del Dpr 633/72 ed è effettuato nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nell’atto l’acquirente (n.d.A: società) dichiari che intende trasferirli entro tre anni”
Ringrazio per l’attenzione . CORDIALMENTE
Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia

 

[arciera]

Mi viene un malinconia incredibile a leggere queste frasi... C'è una Italia con idee, proposte, voglia di fare e poi, se uno pensa a quali mani vanno a finire le nostre missive!

 

[Ennio Alessandro Rossi]

ps: mi correggo: i destinatari erano 1/3 dei componenti la commissione attività produttive

 

[giovanni canale]

Non immaginavo di scatenare tanto interesse, per questo rudere. Mi sembra che Daniel 78 conosca molto bene la materia. Per Boss 05 : all'interno del vano più alto ( quello dove doveva esserci anche il piano superiore ) si vede chiaramente la condotta di un canna fumaria che percorre in verticale la parete. La costruzione non appare nel Catasto Leopoldino del 1842: al suo posto ci sono alcuni segni a matita che, sovrapponendoci la mappa catastale attuale, corrispondono esattamente alla posizione attuale del rudere, mentre le particelle hanno dimensione e numerazione differente
Per Arciera: anche io penso che la casa sia stata adibita ad abitazione con stalla annessa , stalla ricavata nel vano a fianco, che ha tre finestrine con ancora delle sbarre di protezione ( non il fienile, che da queste parti ( Toscana ) al tempo si immagazzinava all'esterno, sotto forma di pagliaio. Ovviamente il pavimento era in terra battuta o pietre piatte.
Il rudere, che si trova nell'isola maggiore della Toscana, con forte attrattiva turistica , è in posizione isolata e raggiungibile solo con un sentiero ( che si ferma al rudere stesso, non essendoci oltre altri fabbricati ) il cui tracciato è ben tratteggiato nella mappa catastale odierna. Il fatto che ci sia il tracciato di un sentiero, esclusivamente utilizzabile per raggiungere il fabbricato potrebbe essere una carta in più per affermare che quello era veramente un'abitazione e non un fabbricato per attrezzi o magazzino
Ringrazio di nuovo per l'interessamento che mi incoraggia per combattere per ottenere tutti i permessi necessari per la sua ristrutturazione ad uso residenziale.
Giovanni

 

[arciera]

ma certo! chi faceva un magazzino cosìfatto e così lontano? La mia curiosità sulla stalla nasceva dal fatto che la costruzione è troppo alta, non c' era bisogno di sprecare materiale e lavoro era sufficiente una stalletta di due metri. Potrebbe essere che gli abitanti provenissero da regioni più a sud della toscana. Oppure?

 

[Daniele 78]

@Ennio Alessandro Rossi grazie della stima comunque riprendo parti del tuo messaggio per specificare cosa aggiungerei io personalmente...

PROPOSTA LEGISLATIVA - PER FAR RIPARTIRE IL PAESE
Gentile onorevole, sono un professionista e non amo far perdere tempo ne cerco notorietà ne esibizionismi ma la proposta legislativa che ho elaborato potrebbe portare un notevole slancio alla ripresa. Gliela illustro
Di pochi giorni fà, sul Il Sole 24 ore, la notizia che i fallimenti immobiliari sono raddoppiati. Cio’ è sintomo di una crisi grave e crescente. Eppure se il Legislatore si svegliasse e fosse aperto alle proposizioni esterne questo Paese potrebbe anche riprendersi .
Il settore edile traina 28 settori portanti dell’economia su 36 ; se riparte l’edilizia riparte il Paese . Non è il caso di costruire nuovi carrozzoni ma recuperare fabbricati energivori puntando sulla leva fiscale SI PUO' FARE . ECCO COME .
La proposta seguente punta al “ bersaglio grosso”, ossia al quel 70% di unità abitative obsolete , energivore , che per la maggior parte appartengono a privati cittadini .
CONCETTUALMENTE la proposta prevede la possibilità per l’ impresa di costruzione di acquistare in proprio da un privato una unità abitativa da sottoporre a ristrutturazione pagando un imposta unica di registro dell’ 0,1% complessiva, contro l’ attuale 10%. (imposta registro, catastali, ipotecarie). Lo Stato non subirebbe alcuna perdita fiscali, anzi ci guadagnerebbe come piu’ avanti si leggerà .

Perfettamente d'accordo.

In pratica se l’impresa oggi comperasse una unità abitativa di 200.000,00 euro da un privato pagherebbe 20.000,00 euro di imposte (visto che in tal caso non funziona il c.d. prezzo valore ) ; secondo la proposta ne pagherebbe 200,00; ne resterebbero 19.800,00 da indirizzare all’intervento manutentivo. Per contro l’impresa dovrebbe impegnarsi al rispetto delle normative sulla sicurezza del lavoro, antisismica, paesaggistica, al contenimento energetico, a rivendere l’ unità abitativa entro 5 anni al consumatore finale , all’onere di sottoporre a valutazione di congruità preventiva il costo dell’unità acquistata dal privato (norma antielusiva atta ad evitare la lievitazione artificiale del costo) .

é gia cosi ora, ossia quando ristrutturi un immobili (ti faccio l'esempio del Pimonte) deve almeno finire in cat.B non inferiore, inoltre nel momento in cui riprendi un vecchio fabbricato per ottenere l'agibilità dello stesso oltre alla concessione edilizia devi avere:
1) Certificazione degli impianti che andrai a modificare perchè sicuramente rifarai gli impianti
2) Rinforzo delle strutture esistenti ove si riesca, tolto il caso della demolizione totale e rifacimento in toto (in entrambi i casi avrai sicuramente il progetto del cemento armato e suo collaudo) perchè i vecchi edifici non rispettavano la normativa attuale
3) Il Progetto del risparmio energetico ormai è obbligatorio e la Prestazione energetica è solo il collaudo del progetto
4) Sicurezza nei cantieri come tutti sanno già presente non dal 2008 (con il testo unico sicurezza) ma bensì dal 1994 con la 494 (legge specifica dei cantieri in ambito 626), con tutto quello che ne consegue: Coordinatori per la sicurezza, RLS, datori di lavoro...P.O.S, P.S.C e verbali di cantiere ecc.
5) Noi abbiamo l'obbligo di una perizia geologica (oltre al piano geologico previsto dal Comune all'interno del P.R.G) che asseveri che il terreno è adatto all'edificazione, che segnali la presenza di eventuali falde e consigli quale sistema utilizzare (se edifici con cantine interrate o no).
6) Adeguamento delle barriere architettoniche (tradotto rifare le trombe delle scale con ascensori dove non presenti)

Le agevolazioni dovrebbero consistere oltre all ’ alleggerimento dell’imposta di registro come già illustrato, nella inequivoca possibilità di detrarre l’IVA pagata a fronte di fatture di fornitori di beni e servizi , nel forte alleggerimento degli oneri di urbanizzazione e/o costi di costruzione da parte del Comune che pure dovrebbe fare la sua parte.
La norma potrebbe essere estesa a qualsiasi impresa ,anche non di costruzione (che potrebbe operare previo appalto a terzi) , purchè sia prevista la tenuta della contabilità separata, isolando costi (a detraibilità IVA al 100% ) e ricavi (IVA a debito al 100%

Come dici tu alleggerendo la norma ad esempio allargando il 65% non solo all'utilizzatore finale ma anche all'impresa che compra ad esempio un vecchio condominio e lo ristruttura, deve fare tutte le cose che sopra o descritto, inoltre (non so quanti lo sanno) quando cambi destinazione d'uso da industriale in residenziale devi far "analizzare il terreno dall'Agenzia territoriale competente (da noi si chiama (ARPA) che controlla che il terreno abbia le caratterisitche adatte per un insediamento urbano. Dovendo fare tutti questi controlli (per legge) comunque il costo è altissimo, e di conseguenza nella ristrutturazione dovrai tener conto giocoforza di:

1. Acquisto del fabbricato da demolire
2. Oltre alle normali richieste se cambi destinazione da industriale a residenziale devi controllare tutto il terreno (devi analizzarlo, se non va bene devi smaltirlo tutto e acquistarne di nuovo
3. Oneri di urbanizzazione sia per il Comune per il nuovo e oneri per smaltimento del terreno non adatto
4. Se trovi amianto o altro (li trovi li trovi) ecco che allora entri in un'altro giro di smaltimento costosissimo.

Se sommi solo questi fattori al costo di una ricostruzione totale ne converrai che per "starci dentro economicamente" rischi di dover vendere a prezzi nettamente più alti del mercato (con il rischio di non vendere...fallimento aziende e tutto quello che ne consegue) IVA e IRES persa per lo Stato, perdita di posti di lavoro.
Un 65% anche per l'impresa contribuirebbe a contenere i costi da una parte per la stessa, e dall'altra ad abbattere costi che andrebbero a ricadere sull'immobile, automaticamente anche i prezzi risulterebbero molto più contenuti anche per il fruitore finale (il futuro proprietario di casa).

Sinceramente ; vuoi per ignoranza vuoi per ideologia, non so quanto sarebbero disposti ad accettare la MIA aggiunta ma è BASILARE se vuoi una "politica edilizia" orientata sul riuso più che non sul consumo del territorio...e per non trovarci in una bolla edilizia come quella spagnola (molto peggio di quella italiana) dove il costo delle case è salito per tantissimi motivi ed ha superato le disponibilità dei compratori.
Allo stesso modo una politica del riuso edilizio che non si pone l'obbiettivo di aiutare chi il riuso lo esegue...produrrà una serie di effetti correlati tra loro:

• Meno cemento si, ma anche meno lavoro (molte più imprese a rischio chiusura) quindi anche meno IVA e IRES
• Come conseguenza di meno imprese anche meno edifici potrebbero essere "curati" e resi meno energivori
• Come conseguenza dei primi 2, più energia importata dall'Italia all'estero sotto forma di gas (dalla Russia) dal petrolio (Libia in primis) con ricadute sulle nostre bollette ed un continuo ricatto degli stati dominati (Russia e Libia) sull'aumento del prezzo per il greggio e per il gas.

Saluti