Quando matura il diritto alla provvigione del mediatore

[User_29045]

La caparra si versa con assegno bancario, che viene tenuto in deposito dall’agente e consegnato al venditore alla conclusione del contratto.

Però se il venditore lo richiede, si può precisare che sia un assegno circolare. Tanto per avere la garanzia sulla copertura, intendo.
Oggi c'è gente che fa carte false per avere i buoni pasto gratis pur non avendone diritto, figurati sugli assegni cosa puo' succedere.

 

[Seth]

In base alla logica contrattuale. Se tu chiedi 300.000 Euro, e l'agenzia ti trova una proposta a prezzo pieno, a 300.000 Euro, con in più la caparra che ti viene data dopo TOT giorni, COME SCRITTO SUL MODULO, l'agenzia ha terminato il suo lavoro, la proposta vale come compromesso, e matura il diritto alle provvigioni, quindi se ti tiri indietro, il diritto alle provvigioni rimane all'agenzia. Pensaci bene: tu cos'hai chiesto all'agenzia? Hai chiesto di trovarti una persona che ti promette di darti 300.000 Euro complessivamente al rogito, DI CUI 30.000 Euro fra 15 giorni. Il giorno stesso in cui l'agenzia ti fa federe un foglio di carta firmato da MARIO ROSSI con questa promessa senza alcun assegno, può chiederti la provvigione percentuale, più IVA 22%. E' una proposta a prezzo pieno, non hai scusanti per tirarti indietro, e il fatto che la caparra ti venga data tra 15 giorni è un problema tra te e l'acquirente. L'agenzia ha fatto quanto tu gli hai chiesto e firmato.

Nel modulo d'incarico da cui ho riportato le condizioni, si dice che il compenso al mediatore è dovuto se la proposta è accettata dal venditore (e dopo che l'accettazione è comunicata all'acquirente). Non si dice che il venditore è obbligato ad accettare ogni proposta congrua, né in quali tempi (per esempio il venditore potrebbe attendere che l'assegno sia stato firmato e consegnato nelle mani del mediatore prima di accettare la proposta), né si prevedono penali in caso di non accettazione della proposta da parte del venditore.

ma se fra 15 giorni il proponente CREPA? Che fai?? Ci hai pensato?

Se il povero proponente muore un giorno dopo aver firmato la proposta, ma prima di firmare l'assegno, il venditore non sarebbe tenuto ad accettare la proposta del fu proponente, a quanto capisco dal modulo d'incarico che ho sotto il naso. Non so se le regole del forum consentano di dire il nome dell'agenzia, comunque si tratta di una nota rete in franchising.

Sono comunque d'accordo con voi: meglio sarebbe prevedere nell'incarico che l'assegno sia firmato al momento stesso della proposta, non dopo tot giorni, e meglio ancora in forme che assicurino la solvibilità. Proverò a sentire se l'agenzia è disposta a modificare la clausola nel senso consigliato. Una preoccupazione però potrebbe essere quella di non allontanare acquirenti con requisiti insoliti rispetto alle prassi reali (cioè assegno bancario, non assegno circolare).

Un'altra buona regola è infatti fissare una caparra che copra almeno il prezzo delle provvigioni. Questo perché se va tutto a pallino, per colpa dell'acquirente che poi magicamente il mutuo NON riesce ad ottenerlo, almeno non sei andato sotto zero della provvigione all'agenzia.

Questo sicuramente! Ma quali sono le prassi rispetto alla percentuale di caparra? 5%?


P.s. Mi sto spulciando anche altri moduli per confronto. Una penale per "non accettazione" è invece prevista all'interno di un altro modulo, quello proposto dalla FIAP - Federazione italiana agenti immobiliari professionali, almeno a quanto vedo nella versione 2016 pubblicata su un sito.

laddove, invece, l’incaricante si renda inadempiente agli impegni di cui al presente incarico, a fronte dell’attività svolta dal mediatore di cui al punto 6, sarà tenuto a versare una somma pari ai 4/5 delle provvigioni pattuite in caso di violazione dell’impegno di accettazione di una proposta di acquisto che rispetti le condizioni del presente incarico

 

[Franci63]

meglio sarebbe prevedere nell'incarico che l'assegno sia firmato al momento stesso della proposta, non dopo tot giorni, e meglio ancora in forme che assicurino la solvibilità.

L’assegno deve essere consegnato al mediatore contestualmente alla firma della proposta.
L’alternativa, se è previsto che la caparra sia versata successivamente, con assegno o anche bonifico , è quella di inserire condizione sospensiva sul versamento della caparra stessa entro due tre giorni dalla conoscenza dell’accettazione, in modo che il contratto diventi efficace solo se la caparra viene poi effettivamente versata.
Se l’acquirente non la versa, il contratto resta “lettera morta”.
Non sono invece d’accordo sulla necessità che l’assegno sia circolare: alla proposta, un assegno bancario basta e avanza.
In un momento successivo si può prevedere un’integrazione della caparra, allora si con circolare.

Ma quali sono le prassi rispetto alla percentuale di caparra? 5%?

Alla proposta può essere anche meno: con integrazione successiva.
Quando lavoravo io come agente, si versava anche il 30% di caparra.
Ora pare che la prassi suggerisca percentuali inferiori, ma tutto può far parte della trattativa, anche in base alla distanza temporale tra preliminare è rogito, e alla necessità delle parti.

 

[uva]

Ma quali sono le prassi rispetto alla percentuale di caparra? 5%?

A me risulta dal 5 al 10%.

non allontanare acquirenti con requisiti insoliti rispetto alle prassi reali (cioè assegno bancario, non assegno circolare).

Io non mi ostinerei ad esigere un assegno circolare per la caparra.
Il proponente dovrebbe andare in banca a farsi emettere l'assegno poi tornare in agenzia per consegnarlo al mediatore. E nel caso gli venga restituito perché la sua proposta non è accettata dal venditore deve ritornare in banca per farlo annullare.
Mi pare una complicazione inutile.

 

[User_29045]

Una preoccupazione però potrebbe essere quella di non allontanare acquirenti con requisiti insoliti rispetto alle prassi reali (cioè assegno bancario, non assegno circolare).

Sarebbe invece buona norma che le agenzie si abituassero a farsi consegnare assegni circolari bancari (o assegni vidimati postali che sono l'equivalente di Poste Italiane), perché si eviterebbero tanti problemi tipo:
a) Ti consegno l'assegno e poi svuoto il conto corrente;
b) Ti consegno l'assegno ma (tu non lo sai) sono interdetto dall'emissione di assegni;
c) Ti consegno l'assegno e poi vado dalle forze dell'ordine a dichiararne lo smarrimento, magari dopo averlo firmato con una firma che non è la mia.

Coi circolari e coi vidimati, questi scenari si evitano, perché il correntista dà DISPOSIZIONE alla Banca o alle Poste di emettere l'assegno che è a copertura garantita perché avviene previo integrale addebito, sul conto corrente di traenza, della somma indicata sull'assegno.

Se uno ha tante difficoltà a fare un circolare, qualche domanda inizierei a farmela.

 

[User_29045]

Io non mi ostinerei ad esigere un assegno circolare per la caparra.
Il proponente dovrebbe andare in banca a farsi emettere l'assegno poi tornare in agenzia per consegnarlo al mediatore. E nel caso gli venga restituito perché la sua proposta non è accettata dal venditore deve ritornare in banca per farlo annullare.
Mi pare una complicazione inutile.

Questa è la prassi. I circolari e i vidimati si chiedono allo sportello, e allo sportello si fanno annullare. I vidimati postali hanno 60 giorni di tempo per essere incassati, dopodiché perdono di validità e vanno restituiti allo sportello per far riaccreditare la somma sul conto corrente di traenza.
Sono complicazioni solo per chi paga, a mio avviso: chi riceve, ha la certezza della bontà del denaro indicato sull'assegno (circolare o vidimato).

 

[User_29045]

Nel modulo d'incarico da cui ho riportato le condizioni, si dice che il compenso al mediatore è dovuto se la proposta è accettata dal venditore (e dopo che l'accettazione è comunicata all'acquirente). Non si dice che il venditore è obbligato ad accettare ogni proposta congrua, né in quali tempi (per esempio il venditore potrebbe attendere che l'assegno sia stato firmato e consegnato nelle mani del mediatore prima di accettare la proposta), né si prevedono penali in caso di non accettazione della proposta da parte del venditore.

Secondo me il tuo è un po' un arrampicarsi sugli specchi.
Se tu chiedi 300.000 Euro e il proponente offre 300.000 Euro di cui una caparra di 30.000 Euro (faccio per dire) con regolare assegno (lasciando un attimo perdere la tipologia di assegno), la proposta s'intende automaticamente accettata, perché non hai margini per non accettarla.
Diverso sarebbe se l'offerta fosse 299.999,99 Euro: in questo caso avresti ragione tu, per un centesimo (è un caso estremo per fare l'esempio) c'è comunque bisogno del tuo benestare per considerare la proposta accettata.
Se arriva invece una proposta "piena", non vedo come sia possibile pensare uno scenario in cui tu rifiuti, se ti danno ciò che vuoi. E' automatico che è accettata. Pensaci. Se vuoi che non sia automatico dovrai far aggiungere APPOSITA CLAUSOLA! "La proposta, anche se pienamente conforme all'incarico, potrà anche essere non accettata dal venditore, a suo insindacabile giudizio". Ma difficilmente l'agenzia ti consentirà una clausola del genere, perché per lei significherebbe pedalare a vuoto, potenzialmente.

 

[uva]

Sono complicazioni solo per chi paga, a mio avviso: chi riceve, ha la certezza della bontà del denaro indicato sull'assegno (circolare o vidimato).

Hai ragione.
Si potrebbe però aggiungere che esiste anche un "giro" di assegni circolari falsi! Non conoscendo quelli postali vidimati non so se siano più sicuri.
Un minimo di fiducia nei confronti della controparte a mio parere è consigliabile e necessario all'inizio di una trattativa.

Se l'assegno bancario del proponente è scoperto quando il venditore lo versa sul suo c/c, va in protesto o comunque inizia una procedura esecutiva a carico di chi lo ha emesso.
Non vedo per quale motivo un proponente debba iniziare così male il tentativo di acquistare un immobile.

 

[User_29045]

Si potrebbe però aggiungere che esiste anche un "giro" di assegni circolari falsi! Non conoscendo quelli postali vidimati non so se siano più sicuri.
Un minimo di fiducia nei confronti della controparte a mio parere è consigliabile e necessario.

Facendosi consegnare fotocopia dell'assegno, si può verificare se sono buoni o meno, senza incassarli.
E comunque è infinitamente più incerta la possibilità di incassare un assegno bancario tradizionale, o un assegno postale tradizionale.

Se l'assegno bancario del proponente è scoperto quando il venditore lo versa sul suo c/c, va in protesto o comunque inizia una procedura esecutiva a carico di chi lo ha emesso.

Sono d'accordo, ma questo di certo non blocca la proposta di acquisto immobiliare: si innesca un thread parallelo in ambito bancario o postale, e nel frattempo hai la vendita bloccata in attesa che il proponente consegni un altro assegno in agenzia.... Figurati che scenari si aprono...

Un assegno bancario di 1000 Euro posso anche accettarlo dicendo "vabbè anche se non lo incasso non è che muoio di fame", ma di 30.000 Euro direi proprio di no.

Torno a ripetere con altre parole, nessuna banca ti presta 300.000 Euro se 50.000 / 60.000 non ce ne hai già disponibili. E già mi sto tenendo largo. Quindi se ci sono tutte queste difficoltà a fare un circolare di 30.000 Euro non le vedo, a meno che dietro le difficoltà non ci siano problemi economici non superabili senza fare una rapina ai bancomat.
Non costringetemi a riportare l'esempio personale della BCC Roma che nel 2010 in 6 mesi non volle deliberare un mutuo di 30.000 Euro al sottoscritto, col massimo delle garanzie possibili, lavoro a tempo indeterminato (oggi 2022, stessa azienda, tra l'altro), 1 casa pagata senza ipoteche, 2 garage pagati senza ipoteche, e volevo comprare il 3° garage...

 

[uva]

se ti danno ciò che vuoi.

Il prezzo non è l'unico elemento da tenere in considerazione per accettare una proposta di acquisto.
Sono importanti anche altri parametri, come la tempistica dei pagamenti e del rogito.

Se vuoi che non sia automatico dovrai far aggiungere APPOSITA CLAUSOLA!

Secondo me funziona al contrario.
La penale esiste se sta scritta sull'incarico una clausola come nell'esempio riportato da @Seth nel post n. #22.
Però mi pare strano che l'agenzia con la quale sta interagendo non la preveda.