1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. kenzen

    kenzen Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Desideravo un parere degli esperti su una sentenza che mi ha visto in causa.
    Premessa: Vengo citato in giudizio da un mio confinante per problemi relativi al confine e distanze. Nella riconvenzionale chiedo l’arretramento del fabbricato del vicino in quanto:
    a) Abusivo
    b) Edificato a distanza inferiore a quelle di legge
    All'inizio del giudizio (2009) le norme comunali sulle distanze prevedevano 5m. dal confine e 10 m. dai fabbricati. Nel corso del giudizio (2011) sono state modificate le norme 10 m. per entrambe le distanze.
    Durante la CTU viene accertato che il fabbricato non possiede titolo edilizio ed è posto a 9,50 m. dal fabbricato e 6 m. dal confine. Nella sua relazione il CTU (2014) dichiara che le norme vigenti prevedono una distanza di 10 m. dalle costruzioni e dai confini.
    Il Giudice nel 2015 sentenzia:
    a) Che l’immobile sia abusivo non è rilevante ai fini del giudizio;
    b) Che il CTU abbia indicato in 10 ml. la distanza dal confine prevista dalle norme sia un refuso in quanto negli atti depositati (2009) uno stralcio del (vecchio) regolamento comunale indica 5 ml.
    c) Condanna il mio vicino all'arretramento ad una distanza maggiore di 10 m. dal mio fabbricato.
    Quindi il Giudice non si fida del CTU e fa riferimento ad un vecchio documento con norme non più in vigore.
    A mio parere il giudice avrebbe dovuto condannare il vicino all'arretramento a 10 m. dal confine e non solo dal fabbricato.
    Secondo il vostro parere la sentenza è corretta ?
    Se in corso di causa vengono modificate le norme quale di esse devono essere applicate ? Quelle in vigore al momento della citazione o quelle in vigore adesso ?
    Nel caso vi sia stato un errore del Giudice come mi proponete di procedere ?

    Grazie.
     
  2. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Non capisco perchè tu vieni citato in giudizio dal confinante dato che la violazione delle distanze l'ha fatta il confinante.
    • Se la causa verteva la violazione delle distanze mi sembra corretto che non è rilevante ai fini della causa l'abusività dell'immobile.
    • Mi sembra strano che la distanza dal confine debba essere di 10 metri, in quale zona urbanistica risiede l'immobile? Comunque al distanza da verificare dal confine è quella relativa allo strumento urbanistico in vigore al momento della costruzione dell'immobile abusivo ( 5 metri ?).
    • Perchè il Giudice condanna a una distanza maggiore di 10 metri non lo capisco, 10 metri è la distanza da rispettare tra fabbricati; maggiore di quanto? che senso ha?
    • la sentenza prevede la demolizione di una porzione dell'immobile abusivo, il problema della regolarizzazione della porzione non soggetta a demolizione per violazione della distanza tra fabbricati sarà da vedere con il Comune: l'eventuale sanabilità dovrà rispettare le norme in vigore al momento della costruzione e le norme in vigore al momento che si inoltra il permesso di costruire in sanatoria.
    • se non sei soddisfatto puoi ricorrere in appello, cosa che probabilmente farà il confinante se non altro per dilazionare i tempi della demolizione, Tieni presente che se effettivamente c'è la violazione dei 10 metri tra fabbricati non è sanabile in alcun modo, necessita solo la demolizione.
     
    A Elisabetta48 e kenzen piace questo messaggio.
  3. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Concordo con quanto detto da RaffaeleMaria...ma non vorrei che la descrizione fosse parziale e/o "fallata"...perchè da un lato spieghi come il Giudice abbia dichiarato (correttamente) la non applicabilità di quelle che sembrano le norme attuali (10 metri dal confine piuttosto che 5)...ma poicondanni ad arretrare fino a 10 metri dal confine.

    Par di capire che pure per il tuo edificio non siano rispettate le distanze visto che tra i 2 edifici ci sono 9,6 metri ma quello del vicino sia posto a 6 metri dal confine.
    Ne deriva che il tuo è costruito a 3,6 metri piuttosto che a 5.
     
    A kenzen piace questo elemento.
  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Se vuole un consiglio mirato: "censuri" tutti i dati sensibili ed alleghi integralmente la sentenza.
     
    A kenzen piace questo elemento.
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Di solito il Giudice incarica il CTU e gli pone dei quesiti. Il CTU dopo aver esperito tutti gli accertamenti deve rispondere ai quesiti che gli ha risposto il Giudice.
    Ora se si è verificata questa situazione le ipotesi sono due: o il Giudice ha posto male le domande lasciando spazio al CTU di esprimere pareri non richiesti, oppure che il CTU abbia ecceduto di zelo ed abbia espresso pareri che non gli erano stati richiesti.
     
    A kenzen piace questo elemento.
  6. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Cioè, attualmente, ci devono essere 10 m di distanza dal confine per entrambi i fabbricati quindi la distanza tra loro diventa 20 m.

    Se il regolamento edilizio fissa le distanze non solo tra le costruzioni ma anche delle stesse dal confine in questo caso chi costruisce per primo , tra i due confinanti , lo può fare solo ad una distanza superiore del limite indicato dal regolamento . Invece se il regolamento edilizio consente anche di costruire sul confine (in aderenza o in appoggio) è valido il principio della prevenzione e chi costruisce per primo ha tre possibilità per edificare : 1) costruire sul confine: di conseguenza il vicino potrà costruire in aderenza o in appoggio (pagando per tale evenienza, ai sensi dell’art. 874, la metà del valore del muro); 2) costruire con distacco dal confine: alla distanza stabilita dal regolamento locale o dal codice civile; 3) costruire con distacco dal confine ad una distanza inferiore alla metà di quella totale prescritta per le costruzioni su fondi finitimi salvo il diritto del vicino, che costruisca successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando il valore del suolo ; in tal caso, il vicino potrà costruire in appoggio, domandando la comunione del muro che non si trova sul confine (ed in tale ipotesi deve pagare, ai sensi dell’art. 875 del codice civile la metà del valore del muro) oppure in aderenza.
     
    A kenzen piace questo elemento.
  7. kenzen

    kenzen Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie per le risposte tutte molto precise e pertinenti.
    Mi sembra di aver capito che la sentenza del Giudice è corretta in quanto le distanze dal confine da applicare sono quelle in vigore al momento della costruzione del fabbricato, e non quelle attuali. Pertanto, quando è stato edificato il fabbricato del vicino (anni 70) vigeva la distanza di 5 m. Ho capito inoltre che malgrado il fabbricato non abbia concessione edilizia ciò non sia rilevante ai fini del giudizio.
    Probabilmente non sono stato chiaro nella descrizione dei luoghi, mi scuso e preciso:
    - Zona Agricola;
    - Mio edificio costruito negli anni 40
    - Edificio del vicino negli anni 70/80 (appare solo dall'aereofoto del 1989)
    - I lotti sono divisi da una stradella interpoderale
    - Io ho acquistato nel 2000
    - Il fabbricato del vicino (edificato posteriormente al mio) è posto a m. 9.50, ed è stato condannato ad arretrare di 50 cm.
    A questo punto, considerato che il vicino ha iniziato la lite e che il giudizio non ha preso in considerazione la non regolarità urbanistica del fabbricato del vicino come mi consigliate di procedere ?
     
  8. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    ALT. Dall'ultima precisazione di Kenzen mi pare che tutto cambia! Se il vicino ha costruito negli anni 80 ( max ) essendo trascorsi più di venti anni ha acquisito il diritto nei confronti del confinante a mantenere la sua costruzione a distanza non regolamentare, trovo strano che il Giudice stabilisca l'arretramento. Solo il Comune potrebbe intervenire ad ordinare la demolizione accampando però l'interesse pubblico cosa molto improbabile in zona agricola.
     
    A kenzen piace questo elemento.
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se la costruzione con le vecchie normative delle costruzioni, era a posto non puoi pretendere che sia a posto con le normative (nuove) attuali, altrimenti sarebbe da demolire il 90% dei fabbricati
     
    A Daniele 78 e Dimaraz piace questo messaggio.
  10. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Dicevano un tempo:
    Tempus regit actum.
    Attualizzando:
    "Ogni atto va valutato secondo la norma vigente al momento del suo compimento" , è di ordine generale (art.11, primo comma, disp. prel.)
     
    A kenzen e Dimaraz piace questo messaggio.
  11. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mi rimangono delle perplessità.

    Per quale motivo il tuo vicino avrebbe iniziato la lite?

    Da quel che spieghi entrambi gli edifici sono presenti da almeno 20 anni prima l'inizio della lite...e il tuo (edificato per primo) è l' unico a non aver rispettato la distanza dal confine.

     
  12. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Purtroppo non si scappa la legge 380/2001 - art 36 - è tassativa, per sanare occorre la doppia conformità urbanistica: al momento in cui si è commesso l'illecito e quando si denuncia l'illecito. Certo che molti edifici dovrebbero essere demoliti, i proprietari in buona fede non lo suppongono nemmeno; sto seguendo alcuni abusi in tribunale che iniziano sempre su denuncia del confinante; quando mi chiamano per sollevare questioni al confinante chiedo sempre e verifico la conformità degli immobili del denunciante onde evitare di darsi la " zappa sul piede"..
     
    A kenzen piace questo elemento.
  13. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    @kenzen
    Allora questo dispositivo?
    Senza di esso, solo troppe supposizioni!
     
  14. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    @kenzen
    Allora questo dispositivo?
    Senza di esso, solo troppe supposizioni!
     
  15. kenzen

    kenzen Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    a) per quanto riguarda i motivi della lite da parte del vicino essi attengono più a problemi psichiatrici che a questioni legali ed urbanistiche.
    b) Il mio fabbricato è stato costruito (anni 40) in assenza di PRG rispettando comunque le distanze dai confini in quanto appartenente ad un unico grande lotto successivamente frazionato (anni 50) da cui derivano sia il mio che quello del vicino.
    c) Il Giudice riguardo l'usocapione ha espressamente sentenziato: "... non si può quindi ritenersi usocapito il diritto di tenere la costruzione a distanza inferiore ...".
    A questo punto non posso che ritenermi soddisfatto dalle risposte che mi avete gentilmente concesso. Grazie.
     
  16. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ammesso che ve ne siano, non dovrebbe limitarsi a quelli. :)
     
  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    I fabbricati devono rispettare le distanze previste dal piano urbanistico vigente. In assenza delle stesse il codice civile impone m 1,50 dal confine e m 3,00 fra fabbricati. Notoriamente nelle zone agricole il distacco minimo è di m 10,00 dal confine, corrispondente a m 20,00 fra fabbricati. L'arretramento dalla strada pubblica è di m 15,00. Va da se che se i due confinanti si accordano i due fabbricati possono essere costruito sul confine, ovvero uno sul confine e l'altro a m 20,00. Evidentemente questo accordo deve essere sottoscritto dalle parti e depositato presso l'ufficio tecnico comunale. Il distacco dal confine non è usucapibile in quanto vincolo urbanistico, mentre potrebbe esserlo il distacco degli alberi, vincolati al codice civile.
     
    A kenzen e Luigi Criscuolo piace questo messaggio.
  18. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La cosa merita una distinzione:

    1- è assodato che si possa acquisire per usucapione il diritto a costruzioni poste a distanze inferiore nei confronti fra privati...perchè in tal senso vi è pure recente sentenza di Cassazione:
    il difetto di concessione edilizia della costruzione esula dal giudizio che attiene al rispetto della disciplina delle distanze la cui disposizioni attengono alla tutela del diritto soggettivo del privato e, d'altra parte, tale diritto non subisce alcuna compressione per il rilascio della concessione stessa, trattandosi di provvedimento amministrativo che esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico tra l'amministrazione ed il privato che ha realizzato la costruzione. Consegue che la mancanza di detto provvedimento autorizzativo non può neppure incidere sui requisiti del possesso "ad usucapionem", in linea, fra l'altro, con la sentenza di questa Corte n. 594/1990 (citata dal giudice di appello), laddove si afferma che l'esecuzione di una costruzione in violazione delle norme edilizie da luogo ad un illecito permanente e la cessazione della permanenza è determinata, fra le altre cause, dal decorso del termine ventennale utile per l'usucapione del diritto di mantenere la costruzione nelle condizioni in cui si trovaConformemente a tale precedente giurisprudenziale, in più recenti pronunce di questa sezione è stato affermato il principio che, in materia di violazione delle distanze legali tra proprietà confinanti, deve ritenersi ammissibile l'acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle de regolamenti e degli strumenti urbanistici (Cass. n. 4240/2010; n. 22824/2012) (Cass. 18 febbraio 2013, n. 3979)

    2-permane la contestabilità da parte della PA sul mancato rispetto...ma allora nel caso specifico, dove si prevede distanza di 5 metri dal confine, andrebbe demolito l' edifico posto a 3,6 metri....e non il successivo posto a 6.
     
  19. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    certe costruzioni devono essere fatte a confine, altrimenti perdi il diritto di costruire e avvantaggi il vicino ad usufruirne di tale spazio
     
  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Dimaraz, concordo! Evidentemente, va perseguito colui che non ha rispettato la distanza dal confine, posto che precedentemente non avesse imposizioni differenti.
    Conosco una deroga particolare che hanno adottato a Quartu: se il lotto edificabile non ti permette di utilizzare il volume realizzabile, ti permettono di derogare fino a ridurre la distanza fino a quella prevista dal C.C..
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina