Raccomandata disdetta 12 mesi invece di 6

[Charly79]

Buonasera si puó derogare il termine entro il quale il conduttore debba ricevere la raccomandata per non rinnovo del contratto di locazione da 6 mesi a 12?

 

[uva]

il termine entro il quale il conduttore debba ricevere la raccomandata per non rinnovo del contratto di locazione

La legge 431/1998 stabilisce il preavviso che il locatore deve osservare per comunicare al conduttore l'intenzione di non rinnovare il contratto di locazione: "almeno sei mesi" (prima della scadenza).
Questo per quanto riguarda i contratti ad uso abitativo.

Quindi se il locatore invia la raccomandata all'inquilino con un preavviso di 12 mesi, la disdetta è valida.

 

[Charly79]

Ho capito ma nel contratto è scritto almeno 12 mesi prima, invece dei sei canonici, e mi diceva un legale che è un termine derogabile quando in eccesso come in questo caso.
Sarebbe stato il contrario se era un termine inferiore ai 6 così mi ha detto
Voi che dite?

 

[uva]

nel contratto è scritto almeno 12 mesi prima,

Dal tuo primo post non avevo capito che il preavviso di 12 mesi è previsto da una clausola contrattuale.

Io so per certo che il preavviso legale di 6 mesi è derogabile in favore dell'inquilino.

Le parti possono stabilire che la disdetta del conduttore debba essere presentata al locatore con un preavviso inferiore (per esempio tre mesi) a quello di legge (sei mesi).

Per analogia, mi pare sia a favore del conduttore un termine di preavviso più lungo (12 mesi anziché i 6 previsti dalla legge) se il locatore vuole inviare disdetta all'inquilino.

Quindi risponderei alla tua domanda: sì, è derogabile perché è una deroga a favore dell'inquilino.

Tutto ciò se stiamo parlando di un contratto di locazione libero (4 anni + 4).

Se si tratta invece di un contratto concordato (3 anni + 2) occorre seguire il modello ministeriale (Allegato A), che prevede il preavviso di 6 mesi:
Gazzetta Ufficiale

 

[uva]

Per completare la risposta precedente riguardo ai contratti concordati, aggiungo che occorre leggere attentamente l'Accordo Territoriale del Comune dove si trova l'immobile.

A Torino, ad esempio, l'Accordo prevede che il locatore possa consentire al conduttore di recedere con un preavviso di soli 3 mesi (invece dei 6 mesi di legge).
In questo caso il canone di locazione, calcolato secondo i vari parametri, può essere maggiorato del 2,5%.
Evidentemente perché si tratta di una deroga a favore dell'inquilino; deroga che permette al locatore come "premio" di stabilire un canone un po' più alto.

Non è previsto invece che il preavviso del locatore si possa aumentare rispetto ai 6 mesi di legge.