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  1. Dan77

    Dan77 Nuovo Iscritto

    Buonasera,

    essendo in procinto di firmare un preliminare di acquisto di prima casa direttamente da costruttore chiedo se sia obbligatorio o consigliabile registrare il preliminare. La compravendita è stata fatta senza l'appoggio ad un'agenzia od agente immobiliare. Per l'immobile è necessario un mutuo per circa il 40% del valore dell'immobile.

    Grazie in anticipo per la risposta.

    Saluti
     
  2. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    ti sei informato della solidita' del venditore ?....possono dichiarare fallimento ,intascandosi il versato, entro due anni e ti troveresti a pagare di nuovo tutto.....a volte,poi,acquistare senza un "valido" intermediario puo' essere un bene od un male : hai guardato che tutto fosse in ordine ? dai permessi di costruzione ,ai debiti aziendali etc ...molte volte le agenzie sono al corrente di tutte queste cose.....io non ho una agenzia e non lavoro nel ramo....ma so che acquistare oggi e' un triplice rischio....
     
  3. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    certamente va registrato il preliminare ma soprattutto va redatto un preliminare ben fatto e tenuto conto di chi vende è opportuno farsi assistere da un legale in loco che potrà verificare la regolarità dell'immobile in costruzione ed inserire nell'atto le cautele previste dalla normativa in questi casi.;)
    Saranno soldi ben spesi per evitare futuri ... pianti !
    Luigi De Valeri:daccordo:
     
  4. Dan77

    Dan77 Nuovo Iscritto

    Grazie delle risposte.
    L'impresa dalla quale dovrei comprare da bilancio non ha problemi e ho verificato i permessi presso il comune. E' molto nota in zona e gode di bupna reputazione. Il mip fubbio era legato al fatto se la registrazione fosse obbligatoria anche con il discorso della richiesta mutuo.

    Grazie
     
  5. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    A buon intenditore poche parole... agli altri restano i dubbi legati e non ...;)
     
  6. cristianorossi

    cristianorossi Membro Ordinario

    Professionista
    Registrare il prelimirae è obbligatorio solo per i mediatori immobiliari, per le altre figure è facoltativo. La registrazione non dà alcun tipo di sicurezza o tutela legale se non il fatto temporale di registrazione, se parlassimo di trascrizione allora sarebbero un altro paio di maniche. La registrazione del preliminare fine a sè stessa è un buttare i soldi perchè in caso di fallimento, o altro, della ditta costruttrice, non sei tutelato in nessun caso.
    La legge prevede l'obbligo della ditta costruttrice a stipulare una polizza fidejussoria a tuo favore se l'immobile è in fase di costruzione, per tutte le somme anticipate, a prescindere dalla solidità della ditta (che, visto il periodo, può variare velocemente).
    Per via dell'assistenza ti sconsiglio l'uso di un legale (spiacente per l'avvocato De Valeri Roma), a meno chè tu non abbia dubbi sulla sua specializzazione in edilizia, meglio un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) che abbia dimestichezza nelle trattative con le ditte, le banche e pratica catastale (e non è sempre cosa da tutti i tecnici per via delle specializzazioni).
     
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  7. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Spiacente per lei sig.rossi ma il consiglio meglio un tecnico per l'assistenza all'aspirante acquirente dal costruttore che riguarda le questioni legali ossia il rispetto della normativa in materia è consiglio del tutto ... sconsigliabile.:disappunto:
    Ai tecnici che non possono dare assistenza per questi aspetti non è richiesto avere dimestichezza nelle trattative con le ditte ma solo verificare che i lavori sono stati eseguiti ad arte e questo è cosa notoria.
     
  8. befania

    befania Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,

    io non sono un'esperta, ma sono quasi nella stessa situazione e ho parlato con il mio commercialista, che mi ha dato le seguenti indicazioni (non ricordo con precisione le cifre, ma servono per farsi un'idea di quanto costa registrare il preliminare). Per me si tratta di comprare da un costruttore (non so se questo faccia la differenza).
    Il preliminare va registrato entro 20 giorni dalla stipula. Ci sono circa 168 euro di fisso + bollo di circa 14 euro ogni quattro pagine + bollo di non ricordo quanti euro per ogni allegato (pochi, non 14) + 0,5% sulle cifre che vengono indicate come caparra nel preliminare (0,5% per la prima casa, non so per la seconda). Le cifre che vengono versate come acconto, vanno pagate invece con IVA e la società costruttrice dovrà emettere regolare fattura.
    Viste le numerose clausule del compromesso, io suggerisco a tutti di rivolgersi ad un esperto (non per forza un legale). Un po' di "gabole" le avevo viste, altre mi sarebbero sfuggite. Meglio capire bene cosa si sta firmando, nella speranza di evitarsi brutte sorprese dopo.
    Spero di esserti stata utile (magari qualcuno sarà un po' + preciso sulle cifre, non è il mio campo, mi trovo solo in una situazione simile. :) )

    Saluti
     
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  9. cristianorossi

    cristianorossi Membro Ordinario

    Professionista
    oh, non si dispiaccia avvocato, visto la tendenza delle specializzazioni (ed è cosa nota) è importante avere un tecnico nel giusto ambito e della giusta preparazione (e come detto prima non è così scontata la cosa). Vista la mia esperienza, gli avvocati hanno una dimestichezza marginale nell'ambito della regolarità immobiliare (assisto vari studi soprattutto dell'ambito catastale) ed un tecnico che dà assistenza ad un suo cliente ha tutte le responsabilità di un mediatore immobiliare. La preparazione di un preliminare è sempre cosa sia legale che di esperienza e quindi poco spazio alla teoria e molta pratica nel settore.
    Lei stesso ha consigliato la registrazione del preliminare, ma i vantaggi ed i rischi?.
    Vede, io parto prima dalla tutela del mio cliente, e senza fare di tutta l'erba un fascio, nel nostro settore cè tutto ed il contrario di tutto (e sicuramente anche nel vostro). Se dovessi parlare di trattativa immobiliare allora direi di rivolgersi ad una agenzia, ma nel tecnico è più facile trovare coerenza sia nella valutazione tecnico/urbanistica dell'immobile sia nella trattativa.
     
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  10. erwan

    erwan Membro Attivo

    partiamo dal fatto che affidandosi ad un legale non si rischia di confidare in pareri del tipo "Registrare il preliminare è obbligatorio solo per i mediatori immobiliari, per le altre figure è facoltativo"...
    :occhi_al_cielo:
    a ciascuno il suo mestiere: il notaio o l'avvocato sono figure qualificate alla redazione per redigere un contratto, e saranno eventualmente loro stessi a consigliare l'intervento di un tecnico per indagini in materia urbanistica e simile.
     
  11. cristianorossi

    cristianorossi Membro Ordinario

    Professionista
    bene bene, allora, cortesemente, potete esporre i vantaggi e gli svantaggi della registrazione del preliminare nonchè i soggetti obbligati a tale incombenza? così avantaggiamo chi legge e fughiamo i dubbi.
     
  12. beppebre

    beppebre Membro Attivo

    Non è questione di vantaggi o svantaggi è semplicemente obbligatorio per chiunque registrare il preliminare, e nel caso di acquisto da costruttore è consigliabile anche la trascrizione per la quale è necessario rivolgersi ad un notaio. Il suggerimento di farsi assistere nella stesura del preliminare da un avvocato, o almeno da un notaio di fiducia, è senz'altro da considerare al fine di tutelare al meglio i propri interessi.
     
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  13. erwan

    erwan Membro Attivo

    l'argomento è stato spesso trattato;
    più che ripetere le stesse nozioni suggerisco di cercare le altre discussioni
    l'ultima che ricordo è qui:

    http://www.propit.it/f67/problemi-preliminare-19017/

    (numerosissimi siti in rete spiegano inoltre la questione in termini elementari)
     
  14. cristianorossi

    cristianorossi Membro Ordinario

    Professionista
    Bèh, è stata fatta una specifica richiesta da parte di dan77, rispondere a ciò sarebbe il minimo sennò si eviti di scrivere sul forum.
    Comunque (come già detto) ciò non toglie che la registarzione non serve a nulla (se sbaglio, meglio, cosicchè chi mi contraddice giova chi legge), non è obbligatorio e l'unico vantaggio (!!) è il fattore temporale rispetto ad un'altro acquirente (ma allora la ditta sta tentando un raggiro e qui cambiano i giochi).
    A proposito dell'obbligo di registrazione vedasi la Legge 296/2006 art. 1 dal comma 46 a 49 in cui sono evidenziati i soggetti obbligati.
     
  15. bertoldo

    bertoldo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    mi sembra che la considerazione di Cristianorossi, riguardo alla fidejussione bancaria obbligatoria, se richiesta, del costruttore, sia passata quasi inosservata, mentre per mio conto è essenziale (seguivo il contenzioso pi una banca). Poi , ma per me poi, va bene tutto il resto
     
  16. erwan

    erwan Membro Attivo

    la risposta esatta era già stata scritta da StLegaleDeValeriRoma:
     
  17. cristianorossi

    cristianorossi Membro Ordinario

    Professionista
    Certo, la risposta scritta è scritta, esatta è una tua opinione.
    Come già detto, spiluccate la normativa ed anche le interpretazioni, se volete.
     
  18. MagoMerlino

    MagoMerlino Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Anni fa ho fatto un preliminare e, poichè avevo paura di una "fregatura", ho chiesto consiglio ad un Notaio.
    Risposta: i rischi per un preliminare "non registrato" è che, se il venditore è in malafede, può fare altri preliminari con altri promissari acquirenti e poi "sparire", con tutti i soldi...! Anche se la validità del preliminare è limitata al tempo entro il quale fare il rogito.
    Un preliminare registrato, invece, di per sè ha già una validità TRIENNALE; in secondo luogo è una forma, quasi, di ipoteca sull'oggetto del vendere, per la qual cosa, un evetuale secondo acquirente - dalla verifica - verrebbe subito avvertito dell'esistenza di tale preliminare e, quindi, si comporterebbe di conseguenza.
    Ritengo di essere stato chiaro e.... a buon intenditor....!:ok::applauso::amore:
     
  19. cristianorossi

    cristianorossi Membro Ordinario

    Professionista
    Quando si registra un preliminare si và all'agenzia delle entrate, si pagano le dovute tase e bolli, e le copie rimangono in possesso di chi regitra. L'agenzia delle entrate non tiene copia di ciò ma appone solo un numero di registrazione che riporta la tipologia di registrazione e la data. Quindi se si dovesse controllare se un altro preliminre è stato registrato non si avrebbe nessun tipo di riscontro in quanto manca proprio un archivio tale di detta documentazione. Se invece si trascrive il preliminare allora l'immobile risulta vincolato e trascritto integralmente cosicchè in caso di visura immobiliare si vede se l'immobile è già promesso in vendita. La trascrizione difficilmente viene fatta per via dei costi da sostenere che equivalgono ad un rogito, circa, però solo con questo sistema l'immobile è vincolato all'acquirente e risulta intoccabile. Per via del lato temporale, il preliminare ha valore fino alla data in cui è accordato il termine tra le parti, che è obbligatorio scrivere sul preliminare per via della validità. Quello che non sò, personalmente, è se non cè la data di termine allora il preliminare ha comunque validità 3 anni. La registrazione del preliminare si può far valere solo se il venditore ha fatto un secondo preliminare e vende l'immobile, allora si può far causa per eventuali danni oltre alla restituzione del doppio della caparra.
     
  20. MagoMerlino

    MagoMerlino Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Caro Cristianorossi, quanto tu scrivi non fa che confermare quanto da me già postato.
    Il problema di base qual'è? : evitare le eventuali fregature da parte del venditore e garantirsi il buon esito della compra-vendita; ove così non fosse, il nostro disquisire è pura perdita di tempo.
    Io avevo qualche dubbio che il mio venditore potesse cambiare parere in seguito e mi sono garantito così come precedentemente descritto. Mi è parso di capire che nella mia situazione si trovi chi ha iniziato questa discussione e al quale consiglio di fare un preliminare dal notaio. Un cordiale saluto.:daccordo:
     

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