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  1. anma

    anma Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buonasera a tutti, l'anno scorso nel mio condominio un proprietario ha chiesto di poter aprire una nuova porta sul vano scale, avendo frazionato il suo appartamento in due più piccoli. Ha incontrato molte difficoltà e solo dopo aver fatto intervenire un avvocato ha avuto il permesso del condominio, per nulla desideroso di andare in causa. L'opposizione si basava sul fatto che qualcuno parlava di un regolamento di condominio contrattuale che lo vietava, per cui andando in causa il condominio avrebbe vinto. Ora questo regolamento nè io nè alcuni altri vecchi condomini lo abbiamo nel nostro contratto d'acquisto. Ecco la mia domanda: un regolamento condominiale "contrattuale" in possesso solo di un condomino o poco più (forse l'ultimo o gli ultimi in ordine di acquisto dei rispettivi appartamenti) ha valore per l'intero condominio? Mi piacerebbe saperlo anche se ormai il problema è superato, sia pure col persistente mugugno dei contrari, .che non perdono l'occasione di far polemiche in proposito
    Grazie a tutti
    Anma
     
  2. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    qualsiasi sia e chiunque lo abbia ,deve sapere bene che se esistono decisioni del tribunale.....e' meglio smettere di mugugnare e poi.....che fastidio puo' dare una porta in piuì ?danneggia qualcuno ?
     
  3. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    E' stranissimo che il Suo atto di acquisto non riporti l'esistenza del regolamento contrattuale, al punto da far dubitare del fatto che esista davvero (e ciò anche in considerazione del fatto che nemmeno gli altri condomini sembrano averlo).

    Qualora esistesse, l'amministratore fovrebbe averne una cospia - e intendo proprio "dovrebbe", nel senso che è suo preciso obbligo, visto che è tenuto a farlo rispettare.

    Tenga presente che una limitazione come quella di cui riferisce, che limita grandemente il diritto di proprietà, non sarebbe valida in un normale regolamento assembleare, quindi il condominio - in tal caso - avrebbe sicuramente perso la causa.
     
  4. cautandero

    cautandero Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    "Anma" (e anch'io) desidera sapere se un Regolamento " contrattuale " può regolarmente vietare ad un condomino di aprire una nuova porta nel vano scala. E' pacifico quanto asserito dall'Avvocato D'auria Michele che un Regolamento " assembleare " non può vietare l'apertura di una nuova porta nel vano scalo.
     
  5. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao,

    No! Il regolamento contrattuale prevale sulle norme del codice civile e sulle relative disposizioni di attuazione, salvo che si tratti di norme espressamente dichiarate inderogabili.

    Art. 1138 (Regolamento di Condominio)
    Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
    Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
    Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.
    Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

    Art. 1118 (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni)
    Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo 1117 è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
    Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

    Art. 1117 (Parti comuni dell' Edificio)
    Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
    1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
    2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;
    3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

    Art. 1119 (Indivisibilita')
    Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.

    Art. 1120 (Innovazioni)
    I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
    Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

    Art. 1129 (Nomina e revoca dell' Amministratore)
    Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
    L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
    Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

    Art. 1131 (Rappresentanza)
    Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
    Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
    Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
    L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

    Art. 1132 (Dissenso dei condomini rispetto alle liti)
    Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
    Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
    Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

    Art. 1136 (Costituzione dell' Assemblea e validita' delle deliberazioni)
    (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
    Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
    Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
    Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
    Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

    Art. 1137 (Impugnazioni delle deliberazioni dell' Assemblea)
    Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
    Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
    Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
     
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  6. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    La interpretazione data degli articoli in questione non è conforme a diritto; nel caso di cui si tratta non è in questione la riunucia ai diritti sulle cose comuni allo scopo di sottrarsi alle spese condominiali, ma semplicemente la compressione in sede negoziale di un diritto del proprietario quale - appunto - quello di aprire la porta.

    L'art. 1138 CC in effetti fa riferimento proprio ai diritti di cui all'atto di acquisto; per cui la rinuncia ad aprire una porta nella proprietà comune, sancita nell'atto di acquisto (e del quale fa parte il regolamento contrattuale) è perfettamente valida.

    Saluti.
     
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  7. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    Avv DeMaria ::ok:certo che e' giusta.....poi ci dovrebbe essere un articolo che dice "il bene posseduto va goduto al meglio...." etc....o qualcosa del genere....se il tizio (decuius) ha ottenuto una sentenza dal tribunale a favore....CHI si puo' opporre ? dovrebbe fare ricorso etc...e poi ..smettiamola di litigare sempre per niente...:daccordo:
     
  8. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Tutto giustissimo per quanto riguarda un regolamento assembleare (l'unico peraltro previsto dal codice). Qui però si parla di regolamento contrattuale... e la risposta è SI, può benissimo farlo!
     
  9. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Al di là di tutte le argomentazioni postate, mi sembra che ci siano un paio di puntualizzazioni sulle quali riflettere.
    Se il nostro amico non ha diretta conoscenza e non è in possesso del regolamento di Condominio che, per essere di tipo "contrattuale" deve esserne riportata l'esistenza nei rispettivi atti di acquisto delle unità immobiliari, allora possiamo presumere che tale Regolamento non esista.
    In tal caso le Tabelle Millesimali a quale documento fanno riferimento?
    Eseguendo un frazionamento si creano due o più nuove unità immobiliari con valori millesimali diversi. La somma di questi valori, normalmente, non sarà mai uguale al valore millesimale "originario", per una serie di motivi che è facile intuire.
    Per questi motivi, occorre indagare più a fono. Recuperare il Regolamento di Condominio ed annesse tabelle millesimali cercando il tutto presso il costruttore, se ancora possibile; presso il notaio che ha stipulato gli atti ecc. ecc.
    Senza carte in mano, si discuisisce di "sesso degli angeli".
     
  10. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    Concordo sulla necessità di avere le carte alla mano.

    Non concordo sul fatto che il frazionamento porti ad una necessaria revisione delle tabelle millesimali in quanto cambierebbe il valore; in realtà, in assenza di stravolgimenti che portino ad ampliamento delle cubature esistenti e che perciò modifichino sostanzialmente il rapporto di valore tra i piani o porzioni di piano, i valori dovrebbero restare esattamente quelli precedenti, quindi sarà il proprietario a comunicare in che modo dividerli tra le nuove unità.
     
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  11. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In linea di massima concordo. Però, sempre "carte alla mano" la questione si potrebbe rivelare diversa. E dunque, con diversa soluzione.
     
  12. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Il regolamento di condominio sia esso contrattuale (come Anma dice) sia assembleare non può comunque derogare su determinati articoli del codice civile (che ho esposto).

    Essendo il vano scale parte comune a tutti i condomini, il condominio non poteva negare l'apertura di una seconda porta, in quanto questo è pienamente nel diritto di ciascun condomino come da art. 1102 cc.
    Eventualmente potrebbe negarlo solo ed esclusivamente se l'apertura di questa porta avrebbe causato o un alterazione della destinazione, (come per esempio creare una servitù di passaggio) o avrebbe impedito agli altri condomini di farne lo stesso uso.
     
  13. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    Lo può negare nel momento in cui chi avrebbe diritto ad aprirla si è contrattualmente obbligato a non farlo; il che è precisamente ciò che accade se nel regolamento contrattuale vi è tale clausola. Ripeto che gli articoli citati attengono a profili diversi da quello di cui si sta discutendo qui.
     
  14. anma

    anma Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ringrazio tutti per le risposte
    Riassumendo:
    1) ha valore di regolamento contrattuale per l'intero condominio un regolamento citato nel contratto di chi ha acquistato per esempio 10 anni fa e non nel mio atto d'acquisto di 50 anni fa?
    2) se tale regolamento contrattuale esiste (e indagherò in proposito) può vietare una cosa permessa dal codice (nella fattispecie vietare l'apertura di una porta nel vano scale)?
    3) la diatriba si è ripresentata oggi a un anno dalla discussione (e soluzione bonaria di concessione del permesso malgrado il parere contrario di alcuni condomini) perchè essendo necessario rifare la pulsantiera dei campanelli a causa del nuovo appartamento, il nuovo condomino non accetta di accollarsene la spesa per il totale ma solo per la metà -e quindi chiedo il parere del forum anche su questo punto. Esiste una qualche regola a questo proposito? Per quanto riguarda la tabella millesimale non sono state fatte variazioni,almeno per ora.
    Anma
     
  15. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    lasciatelo senza campanello ...se va in causa...stavolta perde ...
     
  16. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    l'art.1102 c.c. ha tutti i diritti di aprire una porta sul vano scale purchè non impedisca ad altri di farne parimenti uso, per quanto riguarda il regolamento di condominio nell'atto notarile vi è specificati i riferimenti ed allegati da chiedere al notaio copia, o all'amministratore
     
  17. GIANLUCA69

    GIANLUCA69 Membro Ordinario

    Professionista
    per quanto ne so io, per regolamento contrattuale s'intende, o il regolamento predisposto unilateralmente da costruttore e/o originario proprietario edificio ed accettato dai singoli acquirenti degli appartamenti, oppure, il regolamento assembleare approvato all'unanimità; in entrambi i casi è possibile, nei limiti del codice civile anzidetti, imporre limiti ai diritti individuali di proprietà -quale quello che vieta di aprire una porta sul vano scale- ; escludendo che si tratti del secondo tipo di regolamento, trovo strano che un simile divieto sia stato imposto unilateralmente soltanto in relazione ad un solo appartamento e non a tutti i facenti parte del condominio; riguardo alle spese relative all'installazione della pulsantiera si applica l'art. 1123 c.c., salvo diversa assunzione d'obbligo del condomino che abbia, col consenso del condominio e con la sua condotta, reso necessaria l'opera innovativa (sempre che non sia da considerare una mera opera di conservazione) ed, al più, nei limiti delle prescrizioni contenute nell'art. 1120 c.c.; ciao!
     
  18. barbaraf

    barbaraf Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    il regolamento di tipo contrattuale dovrebbe essere iscritto in Conservatoria e sancisce delle regole, che prevalgono sul codici civile ( escluse quelle inderogabili ), che ogni acquirente sottoscrive con l'atto di acquisto ( è un contratto). Nel caso esistesse i nuovi proprietari dovrebbero esserne informati o poterlo verificare agli atti del registro immobiliare ... diversamente non si può ritenere che vi sia un regolamento contrattuale, è contestabile. Aggiungo che il regolamente contrattuale può essere variato con unanimità e in forma scritta. Curiosità : ci sono altri condomini allo stesso piano ove si è chiesta apertura porta ?
     
  19. anma

    anma Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Si, ci sono altri tre condomini, come in tutti gli altri piani: è un pianerottolo molto ampio e la nuova porta non crea problemi nè estetici nè di altro genere.
     
  20. arbiter

    arbiter Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Se un appartamento viene diviso, mi pare scontato che si apra una nuova porta...
    L'unico obbligo è chiaramente rappresentato dalla salvaguardia dell'estetica e quindi si deve trattare di una porta assolutamente identica alle altre o non personalizzata !!!
     

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