Richiesta di residenza con contratto di locazione transitorio per studenti

[arianna26]

La clausola è perfettamente valida in quanto fa parte della libera contrattazione delle parti. /QUOTE]

tutte le clausole vessatorie sono tecnicamente parte della "libera" contrattazione. ma se sono riconosciute tali sono nulle.

 

[avettor]

Condivido molto le risposte di tovrm. Non dimentichiamo che si tratta di un contratto ad uso transitorio, stipulato di comune accordo tra proprietario e inquilino.

Anzi, aggiungo che spesso si inserisce questa clausola, nella quale si richiama, appunto, la destinazione dell'immobile:
"Il Conduttore dichiara inoltre che, per la natura del presente contratto e per l'uso che farà dell'immobile, NON trasferirà la sua residenza presso lo stesso, pena la risoluzione del contratto di locazione. Il Locatore è determinato a concludere il presente contratto in quanto il Conduttore ha espressamente escluso qualsiasi altra diversa destinazione dell’immobile locato."

Ammetto che esiste la possibilità che questa clausola sia giudicata "vessatoria" (andrebbe come tale approvata con doppia firma del conduttore) ma, a mio parere, sempre ragionando dalla parte del proprietario, meglio inserirla ed essere da subito molto chiari con il conduttore.

 

[mapeit]

Io sono d'accordo con Arianna, la clausola potrebbe essere considerata vessatoria e quindi addirittura nulla.
Per quanto riguarda la possibilità che l'inquilino che prende la residenza chieda unilateralmente la trasformazione in contratto 4 + 4, a meno che non abbia un assenso scritto del locatore, credo che non sia possibile.
Infatti tutta la giusrisprudenza in materia riferisce la necessità di transitorietà del contratto allo status presente al momento della stipula ed alle situazioni che sia al locatore che al conduttore era consentito conoscere in quel momento.
Se la situazione del conduttore cambia, durante iil decorso del contratto, ed egli prende la residenza di sua iniziativa nell'immobile non vengono meno i presupposti cognitivi su cui si era fondata la stipula del contratto, pertanto è impossibile prorogarne unilateralmente la scadenza o la natura. Credo che nessun giudice, consultata la giurisprudenza in materia, potrebbe penalizzare il locatore che ha agito in buona fede sulla base dei presupposti esistenti al momento della stipula.

 

[tovrm]

Scusa Mapeit, ma allora secondo te, per quale motivo nei contratti transitori viene richiesta la conferma con raccomandata AR circa il persistere delle ragioni che hanno determinato la transitorietà prima del termine del contratto?

 

[mapeit]

L'onere di conferma tramite raccomandata ricade sul LOCATORE qualora SUE siano le esigenze di transitorietà per la locazione dell'immobile. Questo per evitare che i locatori stipulino contratti transitori al posto di contratti normali.
Se le esigenze di transitorietà sono del CONDUTTORE non vi sono adempimenti, fuorché quello di indicarle nel contratto stesso.

 

[tovrm]

Ricordo inoltre che la sanzione prevista in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie (D.M. 5/3/99 del Ministro dei Lavori Pubblici e del Ministro delle Finanze) o per il venir meno delle stesse, cagiona la trasformazione del contratto transitorio in un contratto 4+4, con la relativa durata minima, ma con il canone contrattuale confermato che, nei contratti transitori, deve corrispondere all’importo concertato dalle massime associazioni sindacali della proprietà e dell’inquilinato di quel Comune.

La clausola proposta, poiché tende a confermare, ed è supportata da, la natura transitoria della locazione, non può essere considerata vessatoria. Lo sarebbe in un 4+4, ma non lo è in un contratto transitorio.

Aggiunto dopo 3 minuti :

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«Il contratto tipo definito a livello locale deve prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e del conduttore i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nel termine stabilito nel contratto. Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della transitorietà, il contratto tipo deve prevedere la riconduzione della durata a quella prevista all'articolo 2, comma 1, della legge 431»

 

[mapeit]

I motivi di transitorietà per la stipula di questo tipo do contratto possono essere DEL LOCATORE, DEL CONDUTTORE, o di ENTRAMBI.
Nel caso in cui siano ANCHE DEL LOCATORE e qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale ( la comunicazione tramite raccomandata a.r. al conduttore prima della scadenza) oppure siano venute meno le cause della transitorietà, il contratto tipo deve prevedere la riconduzione della durata a quella prevista all'articolo 2, comma 1, della legge 431. Perfetto !
Qualora le esigenze di transitorietà siano SOLO DEL CONDUTTORE che senso ha che il locatore faccia tale comunicazione ? Egli non aveva esigenze di transitorietà al momento della stipula (le aveva solo il conduttore), non ne ha ora prima della scadenza, non può sapere se il conduttore le ha ancora o meno (e non è tenuto a saperlo) e il contratto scade, quindi nessuna responsabilità può essere ascritta al locatore se non invia una comunicazione "vuota".
Tantomeno se non la invia il CONDUTTORE.
In effetti il testo dell'accordo che tu hai linkato dal sito del SUNIA è scritto piuttosto maluccio e si presta a interpretazioni che sono piuttosto dubbie.

 

[sagitterpat]

grazie a tutti per le informazioni, ora aggiungerò sul contratto la clausola che mi avete suggerito. tra l'altro il locatore mi ha già preannunciato che starà nell'appartamento per soli due anni.

 

[w2fdr]

Ciao saggitterpat,
di dispiacerebbe postare (anche in privato) il contratto in oggetto ??

Tks !

 

[w2fdr]

Ho avuto due volte lo stesso problema.

Domanda forse scontata,
ma in un caso del genere dove l'affittuario che sia temporaneo o 4+4 non paga il canone,
le spese condominiali ordinarie a chi toccano ??
l'amministratore si rivale sull'affittuario o sul proprietario ?