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  1. alexa

    alexa Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti, sono una nuova iscritta e vorrei porvi una domanda relativa ad un contesto un po' particolare, vediamo se riesco ad illustrarlo. Corte nella campagna toscana, nella quale sorge una "villa" del '500 (abitata da tre proprietari più l'inquilino del quarto) e un'altra costruzione (abitata da altri tre proprietari più l'inquilino del quarto). C'è un grande cortile antistante la villa ed uno più piccolo sul retro della seconda costruzione. Essendo proprietà derivante dall' eredità di due fratelli, negli atti ufficiali non sono stati specificati tanti aspetti, uno tra i quali è divenuto questione insanabile: il diritto al parcheggio. Come si può individuare il diritto dei singoli proprietari? In base ai millesimi di proprieta'? O in base al numero di case posseduto (il proprietario che ha affittato possiede due unità)? Ed anche le altre spese "comuni" come si dividono? Ad es., lo spurgo delle fogne, è in rapporto al numero dei residenti di ogni unità o ai millesimi? Ringrazio per ora tantissimo tutti Alessandra ;) :fiore:;):fiore:

     
    A GiEsse piace questo elemento.
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
  3. alexa

    alexa Nuovo Iscritto

    Gentile sig. Ennio, dopo aver letto la sua risposta mi rimane ancora qualche incertezza. Gli eredi in questione hanno ognuno la loro proprietà SINGOLA, regolarmente accatastata (si possono quindi chiamare coeredi?). Non si tratta di un "condominio", come è quindi possibile stabilire i millesimi di proprietà? In sostanza si tratta di case con propietari diversi,con zone circostanti in comune da gestire, senza però nessun amministratore. Le cose finora sono state fatte solo sulla base di "è sempre stato fatto così", ma ovviamente nel tempo le situazioni e le esigenze sono molto cambiate! Io avrei capito che, nell'ambito di un'assemblea dei proprietari, si discute dei vari problemi e ci si adegua alla maggioranza: è così, o si deve tenere in considerazione l'atto degli avi (che ad es. "graffava" parti del cortile alla villa) ? Grazie per la
    sua disponibilità e competenza. Alessandra
     
  4. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Gentile signora probabilmente ho frainteso. Cerco di rimediare consegnandoLe la mia opinione per la quale ritengo che i beni condotti in comunione siano regolati dagli articoli sottostanti che sono di facile lettura per cui mi astengo dalcommentarli:
    Capo I
    Della comunione in generale
    Art. 1100. --Norme regolatrici---Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone se il titolo o la legge non dispone diversamente si applicano le norme seguenti.
    Art. 1101.--Quote dei partecipanti---Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali.--Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.
    Art. 1102. --Uso della cosa comune.---Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
    Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
    Art. 1104. --Obblighi dei partecipanti.--Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.--La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.--Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.--(Cfr. Cassazione Civile, sez. II, sentenza 9 novembre 2009, n. 23691).
    Art. 1105.--Amministrazione.--Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.
    Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.---Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.---Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
    Art. 1106. --Regolamento della comunione e nomina di amministratore.--Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.---Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.
    Art. 1107. ---Impugnazione del regolamento---Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte.--Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.
    Art. 1108.---Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione---Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
    Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.
    E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
    L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
    omissis

    Visti gli articoli illustrati nel suo caso qualcuno (anche Lei ) deve prendersi carico del problema e gestire la comunione secondo le regole sopraindicate.
    Si parte con una lenta opera di mediazione fra i comproperitari per verificare se c'è consenso a redigere una tabella con equi millesimi (potrebbe essere fatta anche insieme e approvata da tutti) per gestire la cosa comune nella maniera sopradisciplinata;

    Oppure in caso di testarda opposizione sarebbe il caso di evitare una procedura legale, evocando invece la " conciliazione ", procedura da attivare presso la camera di commercio piu' vicina abilitata a tale servizio; il conciliatore Vi aiuterà a trovare un accordo ( il costo del servizio è risibile: basta spigare il fatto, fanno loro le convocazioni ).
    cordialità

    PS: veda il mio articolo di stamane in questo sito sulla "conciliazione"
    http://www.propit.it/f74/conciliazi...urarsi-cause-giudiziarie-lunghe-costose-3086/
    cordialità
     

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