Ripartizione spese inerenti la stabilità tra fabbricati diversi di uno stesso complesso

[jimbraddock]

Buongiorno, ho un immobile che fa parte di un complesso condominiale di circa 60 immobili, suddivisi in quattro fabbricati: A, B, C, D.
L'amministratore ha fatto eseguire un lavoro di manutenzione straordinaria nel fabbricato A e , a consuntivo (approvato con riserva da parte mia e di altri), ha ripartito le spese del lavoro tra tutti e quattro i fabbricati.
L'amministratore porta a giustificazione del proprio operato il fatto che l'opera di manutenzione si è resa necessaria per motivi di stabilità, trattandosi di un muro portante e che il regolamento di condominio, contrattuale, afferma che "le opere destinate a dare stabilità al fabbricato, i muri maestri, tutti i muri perimetrali degli edifici" sono "parti comuni" all'intero complesso.
Ora, dato che in nessun modo la stabilità del fabbricato A incide sul fabbricato D, a cui appartiene il mio immobile, è giusto che detta spesa sia ripartita tra tutti i condomini dei quattro fabbricati? Non sarebbe più giusto che la spesa fosse divisa solo tra i proprietari del fabbricato A dove l'opera è stata fatta? Il regolamento di condominio sembra dare ragione all'amministratore (sembra, perchè in realtà ci sono diverse frasi ambigue nel regolamento stesso) ma non dovrebbe prevalere la legge e il buon senso?
Grazie del vostro parere. Ditemi se necessiatno chiarimenti

 

[AnArchi]

Se i diversi fabbricati fanno parte di un complesso e sono indipendenti l'uno dall'altro, la spesa deve essere gestita per ogni comdominio (o fabbricato indipendente), così come potrebbe essere gestita da diversi amministratori per quanti sono gli immobili. Se invece i fabbricati sono uniti tra loro e questi anche in parte formano un unico fabbricato con diverse portinerie, allora il condominio è unico e pertanto la spesa va suddivisa tra tutti i condomini dell'intero complesso.
Inoltre è da capire se i fabbricati (indipendenti) formano un supercondominio, allora le spese del super condominio riguardano le parti comuni esterne ... pertanto le facciate, i muri perimentrali la verifica di staticità o altro, di ogni singolo fabbricato riguarda esclusivamente "quel" fabbricato e non l'insieme del condominio che investono altri immobili.

 

[jimbraddock]

Grazie.
Preciso: i quattro fabbricati hanno in comune vialetti interni, muri perimetrali esterni, cancelli di ingresso/uscita. Il regolamento precisa che ci deve essere un solo amministratore per tutto il complesso. Il regolamento precisa anche che esistono parti comuni a ciascun fabbricato ed una delle parti comuni al solo fabbricato A è la zona dove si è realizzata l'opera in questione.
Nel regolamento, del 1995, non si parla di "super-condominio"

 

[AnArchi]

Da quanto emerge, i muri perimentrali costituiscono un unico fabbricato, ed allora si rientra nella seconda ipotesi fatta nella mia precedente (Se invece i fabbricati sono uniti tra loro e questi anche in parte formano un unico fabbricato con diverse portinerie, allora il condominio è unico e pertanto la spesa va suddivisa tra tutti i condomini dell'intero complesso...). Pertanto la spesa è suddivisa per l'intero numero dei condomini formanti il fabbricato.
Questo è dato anche dal fatto che nel vostro regolamento è citato che si deve avere un unico amministratore, perchè non formante un supercondominio.

 

[jimbraddock]

Mi scusi la richiesta di chiarimento. Io ho scritto che i quattro fabbricati hanno in comune i "muri perimetrali esterni" , ma forse la mia espressione ha causato confusione. Ciò che hanno in comune è un basso muretto di cinta che delimita il complesso condominiale, che non ha funzioni di stabilità, ma solo di delimitazione della proprietà del complesso. L'unico modo in cui i fabbricati potrebbero essere uniti tra loro è, forse, a livello di fondamenta. Ma il lavoro straordinario in questione non ha sicuramente a che fare con queste ma solo con un muro portante di uno solo dei quattro fabbricati. Interpreto correttamente il suo parere che, stanti così le cose, la spesa va divisa per i soli proprietari del fabbricato A, in cui è stato fatto il lavoro ? E questo anche se il regolamento di condominio afferma che "le opere destinate a dare stabilità al fabbricato, i muri maestri, tutti i muri perimetrali degli edifici" sono "parti comuni" all'intero complesso.

 

[AnArchi]

Mi perdoni, ma cerchiamo di capirci bene ... nella mia #2 ho datochiaramente la distinzione: «... i diversi fabbricati fanno parte di un complesso e sono indipendenti l'uno dall'altro, la spesa deve essere gestita per ogni comdominio (o fabbricato indipendente), così come potrebbe essere gestita da diversi amministratori per quanti sono gli immobili. Se invece i fabbricati sono uniti tra loro e questi anche in parte formano un unico fabbricato con diverse portinerie, allora il condominio è unico e pertanto la spesa va suddivisa tra tutti i condomini dell'intero complesso. ...» credo che ci sia poco da interpretare ...
Ora se la cosa non è ancora chiara, alleghi una planimetria degli immobili e cerchiamo di capire sulla base di uno schema. Comunque la distinzione è chiara, se esistono fabbricati distinti l'uno dalla'ltro, risponde un amministratore per ogni fabbricato (anche se unico); se invece i fabbricati sono collegati tra loro (anche attraverso i box o cantine esterne) costituiscono un unico copro di fabbrica e pertanto unico fabbricato e le parti comuni sono di tutti). non ci sono altre dscrizioni.
Poi se i fabbricati sono staccati e distinti l'uno dall'altro, ed è presente un unico amministratore il problema è vostro, fate cambiare il regolamento così avrete meno problemi nelle interpretazioni della vostra realtà.

 

[jimbraddock]

Mi perdoni, ma cerchiamo di capirci bene ... nella mia #2 ho datochiaramente la distinzione: «... i diversi fabbricati fanno parte di un complesso e sono indipendenti l'uno dall'altro, la spesa deve essere gestita per ogni comdominio (o fabbricato indipendente), così come potrebbe essere gestita da diversi amministratori per quanti sono gli immobili. Se invece i fabbricati sono uniti tra loro e questi anche in parte formano un unico fabbricato con diverse portinerie, allora il condominio è unico e pertanto la spesa va suddivisa tra tutti i condomini dell'intero complesso. ...» credo che ci sia poco da interpretare ...
Ora se la cosa non è ancora chiara, alleghi una planimetria degli immobili e cerchiamo di capire sulla base di uno schema. Comunque la distinzione è chiara, se esistono fabbricati distinti l'uno dalla'ltro, risponde un amministratore per ogni fabbricato (anche se unico); se invece i fabbricati sono collegati tra loro (anche attraverso i box o cantine esterne) costituiscono un unico copro di fabbrica e pertanto unico fabbricato e le parti comuni sono di tutti). non ci sono altre dscrizioni.
Poi se i fabbricati sono staccati e distinti l'uno dall'altro, ed è presente un unico amministratore il problema è vostro, fate cambiare il regolamento così avrete meno problemi nelle interpretazioni della vostra realtà.

La prendo in parola e le allego la planimetria del complesso in cui si vedono i quattro fabbricati. Mi sembra si possa dire che sono quattro corpi di fabbrica indipendenti, anche se hanno parti comuni tra loro: muretti esterni, rampe di accesso, vialetti interni.