Su un tema simile abbiamo avuto in passato opinioni varie: vero anche che ogni caso potrebbe avere una storia a se.
Mi ha incuriosito il caso di un amico che mi ha chiesto un parere.
Il complesso condominiale in oggetto è sorto con la dismissione delle singole unità immobiliari (circa 400) da parte di un istituto di previdenza.
L'insieme è costituito da 4 palazzi distinti e separati, ciascuno dei quali con due o più scale.
In comune hanno i vialetti di accesso, la portineria, una ampia area a giardino sovrastante parzialmente due lotti interrati distinti in cui sono realizzati una serie di box, e la rete di distribuzione di servizi vari.
Il riscaldamento proviene dal teleriscaldamento; Ciascun palazzo è dotato di contatore termico centralizzato; ciascun palazzo ha un contatore generale per la fornitura elettrica.
Dal momento del passaggio dalla gestione dell'ente previdenziale a quella condominiale, solo le spese di ascensore, scale e riscaldamento sono state ripartite in modo distinto per ciascuna scala o per ciascun palazzo.
Le manutenzioni ordinarie sono state invece trattate come spese comuni a tutti i palazzi, ripartendo queste spese in funzione dei millesimi di ciascuna u.i.
Oggi si prospetta la necessità di una manutenzione straordinaria dei tetti, delle facciate in mattoni paramano, dei canali di gronda, dei balconi aggettanti e a colonna, con necessità di intervento simili ma non omogenee fra i vari palazzi.
Apparentemente (non ho avuto modo di fare verifiche) anche in questo caso la totalità di queste spese, sembra verrà ripartita sulla base dei millesimi considerando l'intero complesso come unico condominio, non differenziano la destinazione delle spese necessarie per ciascun palazzo.
La domanda è:
1) Sarebbe sostenibile pretendere che ciascun palazzo sia trattato separatamente come se fosse un sottocondominio ?
2) Trattare quindi ciascun palazzo alla stregua di un condominio indipendente facente parte di un supercondominio a cui verrebbero attribuiti i costi delle parti di uso comune? (portineria, giardino, viali, rampe ecc ed illuminazione relativa?)
3) Come influirebbe la mancanza di una specifica indicazione nel RdC sulla distinzione delle parti comuni?
(i tetti sono tipiche parti comuni di un condominio: ma i tetti di 4 edifici separati sono un tutt'uno o riferibili solo a ciascuna casa?)
Date le dimensioni del complesso la differenza non sarebbe banale: ciascun palazzo potrebbe anche gestire le manutenzioni straordinarie con frequenze diverse, e con peso degli interventi anche differenziato.
Facendo invece di tutto un fascio, ci si troverebbe nella situazione del pollo di Trilussa.
Vero che nel lungo termine questa ultima modalità porterebbe ad un riequilibrio, oggi a me, domani a te: ma sul medio termine questo potrebbe non realizzarsi.
Mi ha incuriosito il caso di un amico che mi ha chiesto un parere.
Il complesso condominiale in oggetto è sorto con la dismissione delle singole unità immobiliari (circa 400) da parte di un istituto di previdenza.
L'insieme è costituito da 4 palazzi distinti e separati, ciascuno dei quali con due o più scale.
In comune hanno i vialetti di accesso, la portineria, una ampia area a giardino sovrastante parzialmente due lotti interrati distinti in cui sono realizzati una serie di box, e la rete di distribuzione di servizi vari.
Il riscaldamento proviene dal teleriscaldamento; Ciascun palazzo è dotato di contatore termico centralizzato; ciascun palazzo ha un contatore generale per la fornitura elettrica.
Dal momento del passaggio dalla gestione dell'ente previdenziale a quella condominiale, solo le spese di ascensore, scale e riscaldamento sono state ripartite in modo distinto per ciascuna scala o per ciascun palazzo.
Le manutenzioni ordinarie sono state invece trattate come spese comuni a tutti i palazzi, ripartendo queste spese in funzione dei millesimi di ciascuna u.i.
Oggi si prospetta la necessità di una manutenzione straordinaria dei tetti, delle facciate in mattoni paramano, dei canali di gronda, dei balconi aggettanti e a colonna, con necessità di intervento simili ma non omogenee fra i vari palazzi.
Apparentemente (non ho avuto modo di fare verifiche) anche in questo caso la totalità di queste spese, sembra verrà ripartita sulla base dei millesimi considerando l'intero complesso come unico condominio, non differenziano la destinazione delle spese necessarie per ciascun palazzo.
La domanda è:
1) Sarebbe sostenibile pretendere che ciascun palazzo sia trattato separatamente come se fosse un sottocondominio ?
2) Trattare quindi ciascun palazzo alla stregua di un condominio indipendente facente parte di un supercondominio a cui verrebbero attribuiti i costi delle parti di uso comune? (portineria, giardino, viali, rampe ecc ed illuminazione relativa?)
3) Come influirebbe la mancanza di una specifica indicazione nel RdC sulla distinzione delle parti comuni?
(i tetti sono tipiche parti comuni di un condominio: ma i tetti di 4 edifici separati sono un tutt'uno o riferibili solo a ciascuna casa?)
Date le dimensioni del complesso la differenza non sarebbe banale: ciascun palazzo potrebbe anche gestire le manutenzioni straordinarie con frequenze diverse, e con peso degli interventi anche differenziato.
Facendo invece di tutto un fascio, ci si troverebbe nella situazione del pollo di Trilussa.
Vero che nel lungo termine questa ultima modalità porterebbe ad un riequilibrio, oggi a me, domani a te: ma sul medio termine questo potrebbe non realizzarsi.
