Ripartizioni millesimi in un supercondominio

[gemignani]

Sono proprietario di una villetta facente parte di un supercondominio composto prevalentemente da diversi
condomini con relativi amministratori,i vari condomini si affacciano su di una strada privata. Le quote delle spese per la strada (spalatura neve e manuntenzione della strada nonche' spese varie ) sono state divise in millesimi con coefficienti che si riferiscono soprattutto alle unita' immobiliari ed alla distanza dalla strada principale.
Nell'utima riunione e' stata sollevata la richiesta di revisione della tebella millesimale della strada che abbia come riferimento non piu' le unita immobiliari ma le volumetrie dei fabbricati.
E' legittima una simile richiesta ? Il codice civile regola la materia?

 

[salves]

A parità di tratto percorso da ciascun condomine l'unica differenza tra essi è la quota millesimale dell'alloggio di cui si è proprietari.
A sua volta la quota millesimale non è altri che l'espressione del valore di un determinato alloggio tra i parametri che formano tale valore c'è anche la volumetria.

 

[Luigi Barbero]

Asserisce bene il Salves.:daccordo:

 

[gemignani]

E' possibile quindi rivedere le quote millesimali,e con quale magioranza?
siamo circa duecento condomini ? Grazie

 

[salves]

La maggiroranza prevista per l'approvazione o modifica è l'unanumità sia in prima che in seconda convocazione. Occorre dire che prima si deve procedere alla discussione in assemblea del'esigenza di dover adeguare le quote millesimali per sopraggiunte modifiche all'assetto delle proprietà e/o per radicali modifiche nell'uso delle parti comuni a favore o meno, poi mediante tale assemblea aprovare e dare incarico per la rdazione e solo dopo ciò ulteriore assemblea di approvazione delle tabelle modificate.
Ciao salves

 

[ergobbo]

La maggiroranza prevista per l'approvazione o modifica è l'unanumità sia in prima che in seconda convocazione.

Non più.... lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza del 9 agosto 2010, nr. 18477.

 

[Alessia Buschi]

Ciao,

dipende comunque dal tipo di regolamento, se contrattuale o assembleare perchè la sentenza giustamente sopra citata da ergobbo stabilisce che se il regolamento è di natura contrattuale per la modifica occorrono gli stessi criteri che ci sono voluti per l'approvazione e lo stesso dicasi per quello assembleare.

Tabelle millesimali

Esse possono essere di origine contrattuale, di origine assembleare.

Le prime, che derogano ai criteri di ripartizione previsti dalla legge (artt. 1123, 1124 e 1126 c.c.) possono essere adottate e modificate solamente con il consenso di tutti i condomini.

Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 18447, hanno specificato che “ l'affermazione che la necessità della unanimità dei consensi dipenderebbe dal fatto che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni è in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di questa S.C. e cioè che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti (sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 1; nel senso che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell'assemblea nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti, cfr. sent. 28 giugno 1979 n. 3634)” (così Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477).

In ragione di ciò, hanno concluso gli ermellini, le tabelle millesimali che siano conformi ai criteri stabiliti dalla legge, tanto nel caso in cui sono contenute in un regolamento contrattuale, tanto se inserite in uno assembleare, possono essere adottate con le medesime maggioranze dettate per l’approvazione del regolamento. Perché le tabelle sono un allegato del regolamento ed è principio generale quello secondo cui gli allegati seguono le medesime regole previste per gli atti principali.

 

[ergobbo]

Scusa Alessia, ma io la sentenza della cassazione la interpreto in maniera diversa, ossia quella dell'irrilevanza del tipo di regolamento in cui sono inserite. I motivi sono fondamentalmente due:

1) La SC dice chiaramente che "tanto nel caso in cui sono contenute in un regolamento contrattuale, tanto se inserite in uno assembleare, possono essere adottate con le medesime maggioranze dettate per l’approvazione del regolamento".

In sostanza, nel caso specifico si equiparano le due tipologie di regolamento. La sentenza, peraltro, ha fatto scalpore proprio per questo motivo. Se non erro, infatti, il caso riguardava proprio un regolamento contrattuale.

2) Se la sentenza riguardasse solo i regolamenti assembleari non farebbe altro che ribadire quello chiaramente previsto dal CC che non prende minimamente in considerazione l'esistenza di regolamenti contrattuali.

 

[Alessia Buschi]

Ciao ergobbo,

lungi da me la polemica, perchè stamattina non ne ho proprio voglia. Sono nera (per altri fatti s'intende) .

Ho postato tutta la sentenza evidenziando in neretto proprio il punto incriminato e che poi hai riportato anche tu:
le tabelle millesimali che siano conformi ai criteri stabiliti dalla legge, tanto nel caso in cui sono contenute in un regolamento contrattuale, tanto se inserite in uno assembleare, possono essere adottate con le medesime maggioranze dettate per l’approvazione del regolamento.

Ovvero il se le tabelle allegate al regolamento contrattuale vengono approvate dai singoli condomini in fase d'acquisto e quindi accettate all'unanimità dei consensi, è perchè chi acquista accetta in solido sia il regolamento che le tabelle e di conseguenza per la loro modifica occorre la stessa maggioranza che è occorsa per l'approvazione quindi l'unanimità.

Invece le tabelle così come per il regolamento, se redatti in fase assembleare e approvati a maggioranza, per la loro modifica occorrono le stesse maggioranze dell'approvazione.

In sostanza dice, con quale maggioranza avete approvato le tabelle? Con la stessa potete modificarle.
:daccordo:

 

[gemignani]

Grazie ragazzi siete stati esaustivi,
Deduco quindi che, le tabelle millesimali che siano conformi (ai criteri stabiliti per legge) possono essere adottate o modificate con lo stesso tipo di maggioranza con cui sono state approvate,unanimita' o
maggioranza assembleare.
E ora,quali sono i criteri di legge stabiliti? chi li certifica?e possono essere impugnati?e come?

saluti Gemignani