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Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Buonasera a tutti, ho una domanda per voi.
Nel caso sia necessario fare interventi di ripristino piuttosto incisivi (costo intorno ai 40.000 euro) di una struttura come quella in foto, che è una terrazza privata di un condomino, secondo voi come devono essere ripartire le spese ?
E’ da considerare alla stregua di un balcone aggettante, o le spese sono a carico del condominio, secondo millesimi di proprietà ?
O sono a carico del condominio solo le parti ornamentali ?
 

Allegati

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
E se poni tal domanda è perché nulla spiega il Regolamento di Condominio...suppongo ???!!!

Caso "intricato" visto che oltre a ripetere la particolare architettura dei 2 edifici è innegabile anche una funzione di "liaison" fra gli stessi.

Credo che sottoposto ad una decina di Giudici non si avrebbe sentenza univoca.

Personalmente metterei unicamente a carico di chi "gode" del terrazzo i costi dei rivestimenti superiori (pavimento) e dei parapetti.
I decori esterni fra tutti i partecipanti (entrambi gli edifici).
Quanto resta 1/3 a carico di chi utilizza il terrazzo ed il resto agli altri.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
foto, che è una terrazza privata di un condomino
Domanda: Come fa ad essere la terrazza privata di UN condomino?? Questo condomino ha l'appartamento che comincia in un palazzo, continua per l'arco, e termina nell'altro palazzo? Mi viene più facile pensare che l'arco sia per metà di un condomino del palazzo A, e per l'altra metà di un condomino del palazzo B, ossia in mezzo ci sia un "divisorio".

Poi c'è un'altra considerazione da fare. Il terrazzo/arco funge da tetto per chi passa sotto, cioè gli abitanti di entrambe le palazzine. Questo terrazzo/arco va sicuramente impermeabilizzato, di tanto in tanto, perché si infiltra l'acqua piovana. Quando un terrazzo/arco ha una funzione di copertura per un'area comune a entrambi i condomini (tutti vi devono passare sotto obbligatoriamente, non c'è scampo), paga 1/3 il proprietario del terrazzo, e i restanti 2/3 tutti i condomini (palazzina A + palazzina B, compreso il proprietario del terrazzo) ripartendo per la colonna "proprietà generali".
Finora ho parlato SOLO del terrazzo dove il proprietario ha diritto di calpestio, terrazzo che protegge un'area sottostante dalle intemperie e di questo occorre tenerne conto perché ha funzione di copertura, che dovrebbe far scattare il meccanismo 1/3+2/3 di cui sopra.

Gli elementi ESTERNI, ornamentali, che donano gradevole senso estetico a entrambe le palazzine, vanno ripartiti in base alla colonna "proprietà generali" della palazzina A più la palazzina B.

Anche la parte sottostante dell'arco è ORNAMENTALE e quindi va ripartita in base a "proprietà generali" di A più B.

In pratica l'addebito al solo "calpestatore" del terrazzo/arco avviene per 1/3 per quanto riguarda l'impermeabilizzazione e la ripavimentazione, i restanti 2/3 tra tutti (A+B, compreso il "calpestatore" del terrazzo/arco).

Elementi ornamentali esterni, ne godono tutti, A+B, ripartizione millesimale.

Questo è il mio parere ma, come già detto da Dimaraz, 100 giudici darebbero 100 risposte diverse.

STRANO che nel regolamento di condominio CONTRATTUALE non venga menzionata una eventualità così frequente, che per forza di cose si verifica nella vita dell'immobile.

Da verificare se esiste un regolamento di condominio interno già accettato e firmato anni fa dagli abitanti delle due palazzine.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Secondo me questo arco è una caratteristica architettonica comune ai due edifici che è stata voluta dal progettista. Quindi la parte sottostante il solaio, ed il frontalino, sono una spesa condominiale da dividere tra i due condominii. La manutenzione della parte sopra al solaio è di competenza dei due proprietari dell'aggetto.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
La "ripavimentazione" (piastrellatura) è a carico di chi calpesta...salvo si renda necessaria per rifare l'impermeabilizzazione.
Credo appunto che si renda necessario piastrellare perché l'impermeabilizzazione dell'arco non tiene più, quindi sarà a carico di 1/3+2/3, a mio parere ovviamente.
La "fregatura" (se la vogliamo chiamare fregatura) sta nel fatto che l'arco funge da COPERTURA, e quindi la spesa va ripartita come se fosse un lastrico solare.
Tu dirai - sì, ma copre una larghezza di 2-3 metri! - e io ti rispondo che sì, è così, ma sempre di copertura si tratta.
OVVIAMENTE quei due palazzi poi chissà quale decisione finale prenderanno.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
l'arco funge da COPERTURA
Dubito che la funzione di "copertura" sia rilevante...a quella altezza e per il ridotto sviluppo in profondità/larghezza hai voglia che ti ripari dalla pioggia.

E più un "vezzo architettonico" che fa da unione fra i 2 edifici a fissarne la dipendenza estetica...cosa che comunque non altera il risultato: appartiene ad entrambi quanto fosse un lastrico comune.
 

davideboschi

Membro Junior
Proprietario Casa
Questo condomino ha l'appartamento che comincia in un palazzo, continua per l'arco, e termina nell'altro palazzo?
Il terrazzo potrebbe anche appartenere a un solo appartamento, o essere diviso tra i due, o anche mettere in comunicazione i due vani scale.
E non pensi che questo arco, fungendo da copertura, debba essere trattato come la ripartizione spesa per lastrici solari di copertura condominiale, 1/3 più 2/3?
Se così fosse, anche un balcone aggettante, che copre una parte del giardino condominiale, dovrebbe essere per 1/3 a chi calpesta e 2/3 al condominio. Ma non mi pare che sia così.
In questo caso, sotto c'è una strada privata scoperta (l'arco non ha funzione di copertura né può essere considerato godibile come tale), quindi l'arco va considerato come condominiale nei suoi elementi di decoro e strutturali, e privato per quanto riguarda la pavimentazione.
Sono con @vittorievic .
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Se così fosse, anche un balcone aggettante, che copre una parte del giardino condominiale, dovrebbe essere per 1/3 a chi calpesta e 2/3 al condominio. Ma non mi pare che sia così.
Hai sbagliato esempio, perché il balcone aggettante è di totale proprietà del proprietario dell'appartamento di cui il balcone è visto come naturale prolungamento.

Noi ne parliamo, ma immagino che in quel condominio ci sarà molto da discuterne.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
e chi c'è sotto? c'è una strada privata.
Dalla foto, l'area sottesa dall'arco è all'interno del cancello condominiale (molto signorile anche il cancello, tra parentesi). Quindi è un'area di calpestio ad uso esclusivo dei condomini, non una strada privata qualunque. Per questo potrebbe essere assimilato ad un androne d'ingresso, con la differenza che l'androne ha soffitto e pareti laterali, questo ha solo il soffitto.
Comunque ripeto, sono punti di vista.
Non intendo in alcun modo imporre il mio modo di vedere le cose.
Nell'opportuna assemblea che faranno, si voterà, e si vedrà chi vede l'arco come copertura, e chi lo vede diversamente.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
ma allora anche i balconi aggettanti fungono da copertura per coloro che sono senza ombrello.
Esempio sbagliato, perché è risaputo che il balcone aggettante è di totale proprietà dell'appartamento di cui il balcone viene visto come naturale prolungamento.
Tant'è vero che anche il sottobalcone dovrebbe ripararlo il medesimo proprietario.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
il balcone aggettante è di totale proprietà del proprietario dell'appartamento di cui il balcone è visto come naturale prolungamento
se questo non ci piove. Il fatto che questo arco è l'unico elemento, certamente decorativo, che caratterizza il prospetto dei due palazzi, e non è paragonabile ai balconcini presenti sulle facciate. Questa struttura non ha funzione di copertura per le proprietà sottostanti, ma è uno dei pochi casi, a mio avviso, in cui si può parlare di funzione estetica dell'aggetto per cui confermo la mia posizione, e quella di @davideboschi, sulla ripartizione delle spese.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
E se poni tal domanda è perché nulla spiega il Regolamento di Condominio...suppongo ???!!!
Naturalmente , casa del ‘28, con inutile regolamento dell’epoca: però si dice che non si possono tenere galline in casa, e che i domestici non possono usare l’ascensore 😁

E' il condominio dove vive mia figlia, e il terrazzo appartiene tutto (stranamente ) ad un solo condomino.
Anche io non avevo certezze su come dividere le spese, e i vostri commenti, come al solito , mi hanno aiutato a chiarire le idee.
Sarebbe bello ("nice to have") sapere come va a finire nella fattispecie.
Assemblea tra pochi giorni, spero di ricordarmi di aggiornarvi ;)
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
È una situazione che mi è familiare. Torino ha moltissimi casi come questi addirittura sopra strade pubbliche: un tempo si diceva che è la città con la piu estesa rete di portici d’Europa.
Premesso che sono sempre stato prevenuto contro la prassi che fa differenza tra balconi aggettanti e no, in questo caso farei prevalere la funzione architettonico-estetica dell’arco.
Salvo indicazioni stringenti, credo che la definizione di proprietà del terrazzo intendesse sostanzialmente l’uso esclusivo.
Concorderei con Luigi di Vittorio Criscuolo.
Prova a sentire qualche studio di amministrazioni condominiali torinesi del centro. (Corso Vittorio E. , via Cernaia, c. Re Umberto, ecc)
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
E' il condominio dove vive mia figlia, e il terrazzo appartiene tutto (stranamente ) ad un solo condomino.
doveva essere la residenza di una persona facoltosa: magari il costruttore che si è riservato tutto il terrazzo. Tuttavia nella chiave di volta dell'arco mi sembra di vedere una struttura decorativa come a marcare la metà dell'arco.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Franci tu vuoi divertire EH! e dacci qualche informazione in più tipo, hai detto che è di una sola persona ma l'accesso è possibile da un solo lato? quanto è largo? che tipo di lavori si devono fare? perché 40.000 sono tanti da attribuire solo a quel terrazzo.
Un'idea? fategli qualche modifica fatelo somigliare al ponte dei sospiri poi ci mettete la riserva paesaggistica e vi fate pagare i diritti per chi volesse fotografarlo, qui a Napoli ci sono diversi palazzi storici appartenenti a privati che si fanno pagare se vogliono esporre la/le foto
 

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