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Barbobasket

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti. Ho un negozio affittato, a causa del Covid il conduttore è effettivamente in difficoltà. Per ignoranza ha potuto sfruttare il credito di imposta solo per il mese di maggio, marzo ed aprile ha pagaato quello che ha potuto, vorrei ora cessare il contratto e riaprirlo con importo ribassato, a cosa vado incontro facendo un RLI a partire dal 31 maggio e riaprendo contestualmente un contratto a canone ribassato?
Grazie per le risposte.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Spero di aver capito gli obiettivi della domanda.

Non hai bisogno di risolvere l’attuale contratto.
Ieri (solo telefonicamente....) Agenzia delle Entrate mi ha indicato di fare telematicamente (a posteriori) la rinegoziazione del canone. Questa ha un inizio e una fine. E può essere ripetuta.

Quindi puoi comunicare per il periodo aprile-giugno (quello che genererebbe un credito) un certo canone che il conduttore dovrà dimostrare di aver pagato. E per i periodi seguenti stabilire un nuovo canone concordato con il conduttore
Tieni presente che le variazioni in diminuzione rispetto al canone nominale originario del contratto non scontano imposte di registro, la operazione oggi si può fare con la app telematica, e rimangono invariati decorrenze e scadenze (i famosi 6+6 anni) contrattuali già in essere.
Risolvendo e facendo un nuovo contratto ti impegneresti per altri 12 anni minimo
 

Barbobasket

Membro Attivo
Proprietario Casa
Spero di aver capito gli obiettivi della domanda.

Non hai bisogno di risolvere l’attuale contratto.
Ieri (solo telefonicamente....) Agenzia delle Entrate mi ha indicato di fare telematicamente (a posteriori) la rinegoziazione del canone. Questa ha un inizio e una fine. E può essere ripetuta.

Quindi puoi comunicare per il periodo aprile-giugno (quello che genererebbe un credito) un certo canone che il conduttore dovrà dimostrare di aver pagato. E per i periodi seguenti stabilire un nuovo canone concordato con il conduttore
Tieni presente che le variazioni in diminuzione rispetto al canone nominale originario del contratto non scontano imposte di registro, la operazione oggi si può fare con la app telematica, e rimangono invariati decorrenze e scadenze (i famosi 6+6 anni) contrattuali già in essere.
Risolvendo e facendo un nuovo contratto ti impegneresti per altri 12 anni minimo
Grazie Basty, hai capito perfettamente l'obiettivo da raggiungere, al momento non ho ricevuto pagamenti dal mese maggio, in accordo con l'affittuario, che è una brava persona, ora abbiamo concordato un canone inferiore a quello in vigore che mi pagherà compresi gli arretrati. Per favore mi puoi indicare il modo di comunicarlo all'agenzia entrate? Posso farlo online con RLI? Mi puoi indicare le informazioni ed eventuali codici da comunicare? Ti ringrazio anticipatamente.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Per farlo online occorre accreditarsi a fiscoonline: si chiede direttamente alla Agenzia delle Entrate oppure on line: viene immediatamente assegnata la prima parte del codice: per posta ordinaria in una decina di Giorni arriva la seconda parte.

Dopodiché puoi accedere alla applicazione RliWeb: i dati necessari sono gli estremi del contratto originario e soprattutto occorre indicare lo stesso ufficio della prima registrazione

Per il resto non servono codici: le istruzioni al modello sono chiare. Il pagamento eventuale ( ma per le riduzioni non è tassato) si fa comunicando Iban del proprio conto. Deve corrispondere identità dell’utente e del conto
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
abbiamo concordato un canone inferiore a quello in vigore che mi pagherà compresi gli arretrati.
Io terrei distinte le due cose: canone ridotto e recupero degli arretrati.

1) Canone ridotto: sottoscrivere un Accordo riduzione canone stabilendo una durata precisa dal......al........., e registrarlo all'Agenzia delle Entrate.

2) Recupero arretrati: potete firmare un piano di pagamenti rateizzati che non occorre registrare.

Siccome hai detto che il tuo inquilino
è una brava persona,
puoi stare ragionevolmente tranquillo che manterrà l'impegno.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Spero di aver capito gli obiettivi della domanda.

Non hai bisogno di risolvere l’attuale contratto.
Ieri (solo telefonicamente....) Agenzia delle Entrate mi ha indicato di fare telematicamente (a posteriori) la rinegoziazione del canone. Questa ha un inizio e una fine. E può essere ripetuta.

Quindi puoi comunicare per il periodo aprile-giugno (quello che genererebbe un credito) un certo canone che il conduttore dovrà dimostrare di aver pagato. E per i periodi seguenti stabilire un nuovo canone concordato con il conduttore
Tieni presente che le variazioni in diminuzione rispetto al canone nominale originario del contratto non scontano imposte di registro, la operazione oggi si può fare con la app telematica, e rimangono invariati decorrenze e scadenze (i famosi 6+6 anni) contrattuali già in essere.
Risolvendo e facendo un nuovo contratto ti impegneresti per altri 12 anni minimo
Basty per la tua necessita' hai compilato RLIweb con il canone rinegoziato a posteriori e l'applicazione ti ha accettato una data inizio riduzione (es febbraio 2020) senza problemi ? RLIweb compilato ha dato esito positivo e ricevuta dopo l'invio?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Basty per la tua necessita' hai compilato RLIweb con il canone rinegoziato a posteriori e l'applicazione ti ha accettato una data inizio riduzione (es febbraio 2020) senza problemi ? RLIweb compilato ha dato esito positivo e ricevuta dopo l'invio?
Non era una mia necessità ma legata ad una richiesta di completamento della procedura , da parte della Dir. Prov. Agenzia delle Entrate che telefonicamente mi ha suggerito questa soluzione a posteriori.
La compilazione e l’invio non hanno presentato intoppi
La ricevuta è stata però di scarto: non per la data, ma per la prevedibile motivazione. Il contratto in questione era nel frattempo stato risolto e li piegato, nella sua risposta telefonica, non ne aveva preso atto.

A mia domanda il medesimo addetto aveva assicurato che la comunicazione ritardata del Rli di rinegoziazione canone non avrebbe creato problemi (e sanzioni) nonostante avessi a suo tempo inviato a tempo debito quanto necessario addirittura via pec con documenti firmati digitalmente.

Penso quindi si possa percorrere quella via, senza problemi, salvo sia intervenuto nel frattempo un evento risolutivo
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
la comunicazione ritardata del Rli di rinegoziazione canone non avrebbe creato problemi (e sanzioni) nonostante avessi a suo tempo inviato a tempo debito quanto necessario addirittura via pec con documenti firmati digitalmente.
Se ho capito bene, tu per lo stesso contratto hai comunicato due volte la riduzione canone.
La prima volta inviando tramite mail/pec l'Accordo firmato dalle parti, il mod. 69, la copia documento d'identità, ecc.
In seguito, quando l'Agenzia ha modificato il mod. RLI col nuovo codice 8 "rinegoziazione del canone", hai fatto un secondo invio telematico tramite RLIWeb.

Per me rimane poco chiaro se chi non aveva comunicato nulla può farlo ora, col mod. RLIWeb, retrodatando l'inizio del canone ridotto.
Come nell'esempio di @happysmileone :
una data inizio riduzione (es febbraio 2020)
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Per me rimane poco chiaro
Il tuo ragionamento è comprensibile, ma non credo corretto.
La procedura di per se non sa che esisteva già una comunicazione cartacea. Inoltre se la comunicazione tardiva fosse anomala, la procedura avrebbe dovuto evidenziare l’errore anche prima dell’invio.
Vero che è sempre possibile anche una lacuna nella procedura.
Al posto di @happysmileone io tenterei
 
Ultima modifica:

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Se la comunicazione tardiva fosse anomala, la procedura avrebbe dovuto evidenziare l’errore anche prima dell’invio.
Mi risulta che, quando lo si invia telematicamente, il mod. RLIWeb "parte" comunque. Anche se si sta facendo una procedura non corretta.

Succede, ad esempio, comunicando la cessione/subentro di un conduttore uscente ad un altro già presente nel contratto.
L'invio di RLIWeb subito sembra regolare, poi il contribuente trova nel suo cassetto fiscale la "ricevuta di scarto".
Ne avevamo parlato qui:
(post n. #3 e #6)

@happysmileone può tentare. Io al suo posto mi informerei prima all'Agenzia delle Entrate della sua città, sperando di parlare con un addetto competente.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
@happysmileone può tentare. Io al suo posto mi informerei prima all'Agenzia delle Entrate della sua città, sperando di parlare con un addetto competente.
Ho ripetuto tre volte che il suggerimento mi era stato dato solo telefonicamente, e non ho la più pallida idea di quale fosse la competenza di chi ha risposto alla mia chiamata per chiarire il senso della richiesta che mi era pervenuta.

Per l'esattezza la richiesta indicava due punti:
1) completare i documenti inviati con l'atto notorio e impegno a fornire a fine emergenza gli originali
2) utilizzare la procedura innovata del RLI.

Tra le mie richieste di chiarimento c'era appunto se queste due note potevano essere in alternativa.

Nota:
ben curioso che la Direz. Prov. imperversasse con la richiesta degli originali, e mettesse come alternativa la via RLI che non prevede nemmeno di allegare la scrittura.
Valli a capire.

Una cosa ho pure pensato: dato che la registrazione in diminuzione non comporta imposte e quindi sanzioni (vedi circolari in proposito), non è che appunto non si siano problemi anche con la registrazione tardiva, proprio per l'esenzione da ogni imposta?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
non è che appunto non si siano problemi anche con la registrazione tardiva, proprio per l'esenzione da ogni imposta?
E' possibile.

Io penso possa esserci anche un altro motivo, direi un po' più "grave".
Faccio un esempio pratico.

Un locatore non incassa i canoni, o li incassa parzialmente, per i mesi da febbraio a settembre.
Trattandosi di contratto di locazione commerciale le somme non incassate vengono comunque tassate fino alla data di risoluzione del contratto.
Il contratto si può risolvere in due modi:
1) Attivando la clausola risolutiva espressa (se presente). Col rischio che il contratto "rinasca" se successivamente ci sarà uno sfratto per liberare i locali e il conduttore sanerà la morosità in udienza.
2) Facendo lo sfratto per morosità.

Il locatore tenta di evitare queste procedure (perché troppo lunghe, costose, dall'esito incerto, ecc) sottoscrivendo e registrando a settembre un Accordo riduzione canone con decorrenza da febbraio. Proprio per non sottoporre a tassazione la parte di canone non riscossa fino ad ora, e mantenere in vita il contratto in essere.

L'Agenzia delle Entrate accetta questo espediente?
E' lecito decidere autonomamente di pagare le imposte solo sui canoni effettivamente incassati, e farlo "aggiustando i conti" a posteriori?

Io temo che la risposta sia negativa.
A me l'Agenzia di Torino disse che la data di stipula dell'Accordo deve essere anteriore o uguale a quella di inizio riduzione canone. E l'Accordo deve essere registrato entro 30 gg dalla data di stipula (quindi non si può retrodatare di molti mesi).
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Io temo che la risposta sia negativa.
A me l'Agenzia di Torino disse che la data di stipula dell'Accordo deve essere anteriore o uguale a quella di inizio riduzione canone. E l'Accordo deve essere registrato entro 30 gg dalla data di stipula (quindi non si può retrodatare di molti mesi).
Indubbiamente sarebbe coerente con la prassi finora seguita. Ma è pure vero che stiamo parlando di una situazione emergenziale. Speriamo di avere ulteriori conferme e casistiche
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Ricordiamoci che siamo in "legislazione emergenziale" cosi come la ha definita il giudice che di sua iniziativa ha imposto al locatore una riduzione del 40% del canone di affitto .
Se ben ricordo il canone mensile era di 98.000 euro e la riduzione non sono bruscolini ...
E questa riduzione il locatore come la dichiarera' se non con RLIWeb ?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
questa riduzione il locatore come la dichiarera' se non con RLIWeb ?
Forse potrà dichiararla con RLIWeb o in altro modo, ma si tratta di una riduzione canone decisa (imposta) da un giudice.

Il locatore che intende stipulare e registrare un Accordo riduzione canone retroattivo, (anche di molti mesi) per non pagare le imposte sulle somme non percepite, lo fa per mantenere in essere il contratto evitando le procedure legalmente valide a sua disposizione: attivazione clausola risolutiva espressa o sfratto per morosità.

Distinguerei le due situazioni, perché sono diverse:
sulla prima (sentenza del giudice) l'Agenzia delle Entrate nulla può eccepire. Se il locatore contesta la decisione del giudice lo può fare ricorrendo nei vari gradi di giudizio.
La seconda (registrazione riduzione canone) riguarda un accordo privato legittimo tra locatore e conduttore , ma non si sa se verrà accettato dall'Agenzia proprio perché retroattivo.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Le note differenze certamente pesano.
Ma se ricordo bene @happysmileone ha due obiettivi: proporre una riduzione di canone per i mesi per cui il fisco centrale concedeva pure un credito d’imposta, e una riduzione complessiva per i mesi futuri. E incontra la approvazione del conduttore: poiché la non registrazione entro i 30gg non prelude in generale alla nullità di un contratto registrato con ritardo, Non vedo nulla di illegale nella ipotesi di @happysmileone.
Semmai Ci sarebbe da verificare se sia Legale la opposizione della sede di Torino
( non è una affermazione, ma una domanda)
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
ricordi bene : il periodo va da marzo a dicembre compresi 2020.
L'inquilino ha un affittacamere che ha chiuso per i mesi di febbraio e marzo (cosi afferma) ed ha riaperto ad aprile con tutte le difficolta' che conoscete.
Non e' in condizione di fare previsioni ed ha proposto di tornare a canone pieno dal gennaio 2021 (ma anche qui previsione comprensibilmente al buio) e tra l'altro non ha pagato neppure gli oneri condominiali e di riscaldamento a partire da settembre 2019.
Voglio venirgli incontro ma non ritengo giusto di sobbalcarmi tutto il peso della crisi, in fin dei conti l'imprenditore e' lui ! Mi ha proposto un canone di 300 €/mese contro l'effettivo di 2200 €. Cio' detto ho inviato diffida ad adempiere con scadenza 30 settembre e vedro' subito dopo con l'avvocato come proseguire. Sempre con il legale decidero' se risolvere o meno il contratto applicando la clausola risolutiva.
Da quel che ho letto i giudici hanno imposto una riduzione del 40% del canone che e' in linea tra l'altro con il fatto che per i mesi che riconoscevano il credito di imposta lo stesso fosse del 60% del canone intero pattuito. Sono disposto a riconoscere uno sconto del 40% ma non di piu' senza ricorrere al giudizio .
 

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