Rogito regolare di secondo piano ma proprietario dei piani sotto rivendica sottotetto

[Ollj]

Caio fa trascrivere subito 2006 detto preliminare (fosse avvenuto troppo tempo dopo perderebbe valore)...nei fatti "blindando" la precedenza sulla compravendita....ma è ininfluente il richiamo all/art. 2652 perchè il suo "diritto" si è determinato già con la trascrizione.

La trascrizione della domanda giudiziale è un punto di partenza certo nella caoticità della situazione esposta; infatti la postante, nell'ulteriore precisazione fatta, non ha eliminato il dubbio sulla trascrizione del preliminare 2006; ecco in soccorso il combinato disposto art. 2932/2652 n.2 del C.C. : il padre di Gio.Gio (ove mancasse del tutto la trascrizione del preliminare 2006) solo con una trascrizione a suo favore antecedente a tal domanda giudiziale, potrà aver salvo il suo diritto; un salto in Conservatoria e si troverà la data di tal trascrizione (ovviamente prendendo a riferimento il bene immobile sottostante)

Ma, per il momento, va rilevato come il Giudice abbia fatto rogitare (2010) solo i piani inferiori

Non la trascrizione del 2010, ma la trascrizione della domanda giudiziale antecedente; considerati i tempi della giustizia... se il giudice nel 2010 ha fatto rogitare i piani inferiori sulla base del preliminare del 2006 (che indica il sottotetto come parte del contratto di vendita), di certo la domanda giudiziale fu trascritta a ridosso del 2006/2007

il notaio che segui la compravendita nulla poteva rilevare se non la mancanza di accatastamento dell'abitazione realizzata su un sottotetto prima non abitabile...(cosa regolarizzata pare prima dell'atto) e quindi difficile attribuirgli colpe..

Tal comportamento è professionalmente negligente:
- la mancanza di censimento catastale doveva mettere il notaio sull'avviso: come mai il bene che si vuol compravendere è inesistente catastalmente? E' realmente un bene autonomo/indipendente come tale cedibile e su cui può costituirsi un diritto autonomo rispetto alle unità sottostanti? O piuttosto è parte integrante del bene immobile al piano inferiore e come tale riportato negli atti trascritti contro/a favore i proprietari dei medesimi?
- lo stesso professionista non avrebbe dovuto limitarsi a far accatastare in fretta ed in furia l'unità, ma accertare il reale diritto di chi vendeva; accertamento assai semplice, dato che il Conservatoria, prendendo come oggetto della ricerca l'immobile sottostante accatastato, si sarebbe trovato:
- o il preliminare trascritto del 2006
- o la trascrizione della domanda giudiziale (antecedente al 2010) relativa al preliminare del 2006 e riguardante tutto il complesso immobiliare (di cui il sottotetto non accatastato è pertinenza)

Temo proprio che il notaio abbia commesso tal errore:
- il sottotetto non è accatastato, se si vuol venderlo si deve accatastare
Al contrario:
- il sottotetto non poteva essere accatastato perchè bene pertinenziale, non autonomo, connesso inscindibilmente all'immobile sottostante e con esso già oggetto di preliminare che, se non trascritto nel 2006, fu di certo blindato con la trascrizione della domanda giudiziale.

Il papà di GioGio potrà rivalersi sul professionista e sul proprio venditore; circa le pretese dell'originario acquirente, al giudice la parola:
- quantificare quanto speso dal padre di GioGio per il sottotetto (negotiorum gestio)
- procedere alla compensazione con le pretese avanzate dal primo acquirente

 

[Ollj]

Ho fatto un controllo della visura storica e il sub 5 comincia dal 2007 come UNITA' AFFERENTI EDIFICATE IN SOPRAELEVAZIONE, intestata al vecchio proprietario e poi dopo 2 giorni a mio padre.

Un notaio esegue la compravendita su un bene accatastato nel solo 2007 quale unità in sopraelevazione... non gli viene alcun dubbio su di chi sia la titolarità del bene ed avvalla la titolarità in capo a colui che procede alla voltura in Catasto
Fosse andato a controllare gli atti trascritti riguardanti il bene immobile sottostante...

 

[Ollj]

Poi sempre difficile chiamare in causa un notaio.

Difficile come tutte le cause civili quando vi sia un errore professionale.

 

[Dimaraz]

nell'ulteriore precisazione fatta, non ha eliminato il dubbio sulla trascrizione del preliminare 2006; ecco in soccorso il combinato disposto art. 2932/2652 n.2 del C.C. : il padre di Gio.Gio (ove mancasse del tutto la trascrizione del preliminare 2006) solo con una trascrizione a suo favore antecedente a tal domanda giudiziale, potrà aver salvo il suo diritto; un salto in Conservatoria e si troverà la data di tal trascrizione (ovviamente prendendo a riferimento il bene immobile sottostante)

Riepilogo:

A) se il primo preliminare è stato trascritto nel 2006 (come lecito pensare) allora salvo il diritto di Caio da tal data...che è certamente antecedente il rogito di Sempronio.

B) nessuna trascrizione del primo preliminare ma si fosse posta domanda giudiziale prima di qualsiasi atto tra Tizio e Sempronio ...ancora salvo il diritto di Caio

C)nessuna trascrizione del primo preliminare, trascrizione del secondo preliminare tra Tizio e Sempronio (cosa mai menzionata) oppure atto di rogito fra gli stessi e solo dopo la relativa trascrizione Caio abbia iniziato causa...salvo l'acquisto di Sempronio e Caio limitatamente all'interno 4 con eventuale rivalsa su Tizio per un "sottotetto" alienato a terzi (in buona fede).

Questo quanto intendevo dire...ovvero combaciamo neigli assunti ma non ci eravamo compresi nella cronistoria.

Spetta a @Gio Gio spiegare se e quando sia astato trascritto il primo preliminare, quando sia iniziata la causa di Casio contro Tizio e quando suo padre (Sempronio) abbia trascritto il proprio preliminare o il rogito.

Mi sorge pure una variabile "impazzita"...si parla che l'interno 5 derivi da un sottotetto...ma non è chiarito se sia stato reso abitabile o se si sia elevato di un piano per poi ripetere un nuovo sottotetto.
Fosse questo il caso Caio avrebbe il suo sottotetto senza che Sempronio debba restituire la sua proprietà.

Non la trascrizione del 2010, ma la trascrizione della domanda giudiziale antecedente; considerati i tempi della giustizia

Fin qui ci ero arrivato...il 2010 non è la data di inizio causa.

 

[Gio Gio]

Riepilogo:

A) se il primo preliminare è stato trascritto nel 2006 (come lecito pensare) allora salvo il diritto di Caio da tal data...che è certamente antecedente il rogito di Sempronio.

B) nessuna trascrizione del primo preliminare ma si fosse posta domanda giudiziale prima di qualsiasi atto tra Tizio e Sempronio ...ancora salvo il diritto di Caio

C)nessuna trascrizione del primo preliminare, trascrizione del secondo preliminare tra Tizio e Sempronio (cosa mai menzionata) oppure atto di rogito fra gli stessi e solo dopo la relativa trascrizione Caio abbia iniziato causa...salvo l'acquisto di Sempronio e Caio limitatamente all'interno 4 con eventuale rivalsa su Tizio per un "sottotetto" alienato a terzi (in buona fede).

Questo quanto intendevo dire...ovvero combaciamo neigli assunti ma non ci eravamo compresi nella cronistoria.

Spetta a @Gio Gio spiegare se e quando sia astato trascritto il primo preliminare, quando sia iniziata la causa di Casio contro Tizio e quando suo padre (Sempronio) abbia trascritto il proprio preliminare o il rogito.

Mi sorge pure una variabile "impazzita"...si parla che l'interno 5 derivi da un sottotetto...ma non è chiarito se sia stato reso abitabile o se si sia elevato di un piano per poi ripetere un nuovo sottotetto.
Fosse questo il caso Caio avrebbe il suo sottotetto senza che Sempronio debba restituire la sua proprietà.



Fin qui ci ero arrivato...il 2010 non è la data di inizio causa.

Il preliminare tra Caio (signore terzo) e Tizio (venditore) è stato trascritto nello stesso 2006. La trascrizione del rogito (penso si dica così) da parte del giudice è avvenuta nel 2010. Non so quando Caio abbia cominciato causa contro Caio per questo rogito. Sono comunque sicura che sia stato dopo il rogito di mio padre però non so l'anno.
Il secondo piano comprato da mio padre ha direttamente su il tetto...non c'è un ulteriore sottotetto (che a quanto ho capito è spazio tra il soffitto del piano sotto e il tetto vero e proprio, chè più essere recuperato).

 

[Ollj]

Mi sorge pure una variabile "impazzita"...si parla che l'interno 5 derivi da un sottotetto...ma non è chiarito se sia stato reso abitabile o se si sia elevato di un piano per poi ripetere un nuovo sottotetto.

Ottimo riepilogo.
Ci fosse stata effettiva nuova sopra elevazione quid iuris?
Legittima l'attività svolta oppure. inadempienza rispetto agli obblighi assunti in sede di preliminare (salvo dimostrare che al promissorio acquirente si sia attribuito un equivalente del sottotetto).
Io propendo per la gaffe del notaio... e per la mancanza di un ulteriore sottotetto (=il sottotetto del padre di GioGio come mero ampliamento del preesistente)
Da leggersi anche l'atto giudiziale: definisce per certo oggetto del bene su cui agire.

 

[Ollj]

Ops.. GioGio aveva risposto

preliminare tra Caio (signore terzo) e Tizio (venditore) è stato trascritto nello stesso 2006.

Bene: gaffe del notaio...

 

[Ollj]

Preliminare trascritto nel 2006 con oggetto anche un sottotetto.
Il sottotetto è reso agibile e venduto come unità separata ad un terzo nel 2007.
Il notaio mal ha fatto a fidarsi del venditore: doveva accorgersi, stante preliminare trascritto nel 2006, che il sottotetto era stato già promesso ad altri nel 2006.
Il papà di GioGio perderà l'immobile e potrà pretendere da chi lo rivendica la differenza di valore. Potrà altresì rivalersi sul venditore (sperando sia solvente) e sul professionista (dimostrazione della colpa)

 

[Gianco]

Io sarei propenso a supporre che precedentemente l'immobile si sviluppasse nel seminterrato, terra e primo, come appare nella visura e successivamente è stato sopraelevato. Se fosse così se ne potrebbe trovare traccia nell'ufficio tecnico comunale. Inoltre, è molto strano che il tecnico che ha proceduto all'accatastamento non lo abbia dichiarato contemporaneamente.

 

[Gio Gio]

Io sarei propenso a supporre che precedentemente l'immobile si sviluppasse nel seminterrato, terra e primo, come appare nella visura e successivamente è stato sopraelevato. Se fosse così se ne potrebbe trovare traccia nell'ufficio tecnico comunale. Inoltre, è molto strano che il tecnico che ha proceduto all'accatastamento non lo abbia dichiarato contemporaneamente.

Grazie Gianco.
La licenza edile per il sopraelevamento risale al 1999 e il suo accatastamento a sub 5 nel 2007.
Perchè io nella visura storica, anche della particella 4, non vedo sottotetto da nessuna parte?
Come si visualizza nella visura?