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  1. pais10

    pais10 Nuovo Iscritto

    Salve a tutti, sono un nuovo utente, mi è stato segnalato il vostro sito e spero che possiate aiutarvi. In futuro spero di poter contraccambiare in qualche modo.

    Cerco di esporre la situazione nel modo più chiaro possibile. Vi chiedo gentilmente,se possibile, di riportarmi i riferimenti

    normativi precisi in modo che io possa riportarli in una raccomandata che sia chiarificatrice in tal senso.

    Situazione generale :

    Sono proprietario di un appartamento all'interno di una palazzina quadrifamiliare senza amministratore.
    Dei quattro appartamenti che la compongono soltanto uno è abitato per l'intero anno, gli altri (compreso il mio) sono abitati

    soltanto nei mesi estivi.
    Tutti e quattro gli appartamenti hanno l'accesso alla tromba delle scale ma i due posti al piano terra hanno deciso di non

    utilizzare tale accesso ma utilizzare esclusivamente quello dal giardino, di fatto quindi la tromba delle scale è utilizzata

    soltanto dal condomino che vi abita per tutto l'anno (da ora in poi chiamato Gianni) ed io (soltanto nei mesi estivi o con

    sporadiche visite all'alloggio).
    Sul retro della palazzina è presente uno spazio condominiale di proprietà mia e di "Gianni" al 50%, tale spazio non è frazionato in

    nessun modo e mai è stato stipulato un metodo concordato di sfruttamento.


    I quesiti sono tre.



    1° Quesito :

    La tromba delle scale dispone di un contatore della corrente e tale contratto è intestato (da sempre) a "Gianni" e ne ha gestito

    sempre in prima persona i pagamenti, adesso non sto a dilungarmi su come tali pagamenti venissero effettuati e quantificati

    altrimenti farei un pastrocchio nel post ma la domanda è semplice.

    Per legge come andrebbe quantificato l'importo da saldare per i singoli condomini? Il fatto che io non utilizzi per l'intero anno

    l'appartamento comporta qualcosa? Il fatto che due condomini abbiano deciso di non sfruttare tale ingresso (ma di fatto possano

    fisicamente accedervi) comporta qualcosa?

    Solitamente tali contratti a chi vengono intestati? E come vengono gestiti?
    Il fatto che "Gianni" abbia il contratto a lui intestato che diritti/doveri gli comporta?

    2° Quesito :

    Il secondo quesito è collegato al terzo, in pratica "Gianni" sfruttando il fatto che io non abito nella palazzina e che gli altri

    due condomini non sfruttano la tromba delle scale utilizza quest'ultima e l'androne come se fosse di sua proprietà, lasciando

    mobili,biciclette e tutto ciò che decide di lasciarci.

    Anche in questo caso cosa stabilisce la legge?
    E per le pulizie delle scale/androne cosa stabilisce la legge? Considerata la situazione descritta sopra (circa lo sfruttamento).

    3° Quesito :

    Dicevo che questo punto è collegato al secondo in quanto il piazzale condominiale di proprietà al 50% viene sfruttato da "Gianni"

    come fosse suo, parcheggiando auto, piazzando biciclette, stendibiancheria, lavelli ecc
    Tale spazio non è mai stato frazionato e tale pratica è di difficile attuazione senza pregiudicarne di fatto l'utilizzabilità ma io

    vorrei evitare che a lungo andare diventi di sua proprietà e comunque ne voglio rivendicare l'uso.

    Anche in questo caso cosa stabilisce la legge?
    Come posso tutelarmi anche in maniera indiretta? Voglio dire, se ci porto anche qualcosa di mio in qualche modo ne rivendico la

    proprietà evitando brutti scherzi?



    Nel caso fossero necessari dei chiarimenti sarò ben lieto di darli, se necessario via messaggio privato.



    CONCLUSIONI

    Vi sto chiedendo queste informazioni perchè con "Gianni" non c'è modo di parlare civilmente (strano eh!) e quindi vorrei mandare

    una raccomandata dove indicare punto per punto diritti e doveri dei vari condomini per mettere in chiaro cosa stabilisce la legge e

    chiedere di attenersi ad essa.

    Se qualche amministratore esperto mi sapesse illustrare con chiarezza tale argomento (anche via email/fax), riportandomi

    riferimenti normativi precisi posso anche ovviare in qualche modo al disturbo (magari contattatemi in privato e vi passo l'email).


    La richiesta è seria e necessito di risposte serie, se possibile :D

    Grazie a tutti ed in maniera particolare a chi mi vorrà aiutare.
     
  2. cautandero

    cautandero Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    SEconda casa e problemi di condominio.

    Per il primo quesito posso risponderti dicendo che poichè, siete 4 condomini non vi è obbligo di nominare un amministratore. Quindi "Gianni" o qualsiasi altro condomino doveva intestarsi il contatore delle scale. Certo questo doveva farsi di comune accordo. Comunque la spesa dell'energia elettriche e di quanto altro viene ripartita secondo i millesimi di proprietà. Se non avete una tabella millesimale vi conviene farla al più presto. Se non sono d'accordo gli altri condomini puoi far fare una raccomandata da un Avvocato a tutti e tre dicendo che se non sono d'accordo a fare detta tabella la stessa verrà redatta da un tecnico del Tribunale con aggravio enorme di spese da parte vostra. Per il momento la spese deve essere divisa tra tutti i condomini indipendentemente dal fatto che usino o meno le scale. Che tu non utilizzi per l'intero anno l'appartamento non pregiudica il fatto che tu lo possa usare. Quindi devi pagare come gli altri.
    Per il secondo quesito posso solo dirti che l'occupazione di spazi condominiali è consentito da parte dei condomini purchè questo non pregiudichi il fatto che anche un altro condomino lo possa fare.
    Per il terzo quesito vale la risposta dato al secondo. SE proprio "Gianni" occupa lo spazio in comproprietà con te in modo tale che tu non possa utilizzarlo, allora devi rivolgerti ad un Avvocato. Se però "Gianni" non ti ha mai impedito di parcheggiare o di mettere un qualcosa anche da parte tua in questo spazio allora non puoi farci niente.
    Riguardo agli articoli di Legge posso dirti che questi sono quelli relativi al "Condominio negli edifici" Art. 1117 e seg. Cod. Civile.
    Non so come contattarti per delucidarti meglio.
     
    A Jrogin piace questo elemento.
  3. pais10

    pais10 Nuovo Iscritto

    Grazie mille per la risposta, intanto mi leggo gli articoli di legge.
    Ti mando via pvt la mia email se pensi che sia il mezzo più adatto per comunicare.

    Grazie ancora.
     
  4. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Mi è piaciuta molto la risposta di cautandero :applauso:
     
  5. pais10

    pais10 Nuovo Iscritto

    Ho capito.

    No, non abbiamo una tabella millesimale, per realizzarla occorre rivolgersi ad un geometra? Su che ordine di spesa si va?

    Perfetto, è come immaginavo. Non sono io quello che vuole tirarsi indietro.

    Cioè? Se lui ci ha messo un mobile (come ha fatto) ed io ne metto un altro poi non riusciamo più ad entrare in casa. Oppure se lui ci lascia due biciclette ed anche io lo faccio poi diventa un garage.
    Ci sarà un limite o è dato solo dal buon senso o da eventuali decisioni in sede di assemblea condominiale (di difficile organizzazione)?

    Lui ha occupato una porzione dello spazio con una doccia, un lavatoio, la lavatrice e vari vasi e piante. Il resto dello spazio lo occupa parcheggiando l'auto o con roba mobile (stendi biancheria ecc).
    Non mi impedisce di portarci anche della mia roba (ho le chiavi per accedere) ma sono sicuro che avrebbe da ridire su qualcosa.
    ANche in questo caso lui è libero di installare qualsiasi cosa in piena libertà senza un accordo preventivo per l'uso degli spazi?
     
  6. pais10

    pais10 Nuovo Iscritto

    Lui giustifica gran parte dei suoi comportamenti con il fatto che vivendoci tutto l'anno in pratica è più propretario di me :disappunto:

    Per questo vorrei scrivergli una lettera per chiarire tutti i punti, inserendo norme di legge e tutto ciò che serva a chiarire la situazione.
     
  7. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Ogni condomino ha il diritto di utilizzare le parti comuni a prescindere dalla propria quota parte alla proprietà condominiale. Un divieto di utilizzo espresso da una deliberazione condominiale sarebbe illegittimo.
    Invece tenere oggetti d’arredo nel giroscale di norma è vietato; un permesso espresso dall’unanimità dei condomini lo può tuttavia consentire.
    Anche un uso sproporzionato di un servizio comune da parte di un condomino sarebbe illegittimo.

    Anche un uso sproporzionato di un servizio comune da parte di un condomino sarebbe illegittimo.

    Come per le parti esclusive, anche per le parti comuni esiste la possibilità di prevedere in apposite convenzioni o nel regolamento condominiale concrete regolamentazioni d'uso (ad es. destinazione di parti comuni per parco giochi o per parcheggi autovetture). Anche per determinati locali possono essere prescritte precise modalità di utilizzo (per es. per i locali hobby o riunioni, o per il deposito biciclette).

    Con convenzioni deliberate all'unanimità possono essere determinate regolamentazioni di utilizzo vincolanti per tutti i condomini.
    Esiste però anche la possibilità di procedere con un voto a maggioranza all'introduzione di queste regolamentazioni, quando convenzioni o il regolamento non provvedono diversamente.
    In sintesi: Gianni non piò fare ciò che vuole, in quanto, oltre a quanto sopra citato, c'è anche una questione di "decoro."
    Cercate di riunirvi e deliberare a maggioranza un regolamento d'uso degli spazi comuni.
     
  8. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Aggiungo a quanto è stato detto che forse sarebbe il caso che, per dipanare queste controversie, i quattro proprietari si riunissero in assemblea per discutere un ordine del giorno in cui stabilire almeno:
    1) di dare l'incarico a un tecnico per la redazione delle tabelle millesimali
    2) di redigere un regolamento di massima per disciplinare l'uso delle parti comuni
    3) come debbano essere ripartite le spese per la manutenzione delle scale (pulizia e illuminazione)
    4) nominare uno tra i quattro proprietari (ovviamente chi risiede tutto l'anno) quale amministratore pro-tempore, non retribuito, al quale affidare l'incarico di tener conto delle spese comuni per poi ripartirle in base ai millesimi tra i quattro proprietari ed eventualmente quello di richiedere il codice fiscale del condominio.

    Infatti .....
    Per l'allaccio della luce comune (così come per l'acqua) è possibile senz'altro intestare le forniture a un condomino, come fate attualmente.
    Però anche i condomini di soli quattro proprietari, per i quali non vige l'obbligo di nominare un amministratore, possono richiedere il codice fiscale del condominio ed intestare ad esso le forniture dei servizi, così come le fatture dei fornitori che eseguono lavori sulle parti comuni (per poter ad esempio operare la deduzione del 36% dai redditi).
    A supporto di questa tesi, la Circolare n. 204 del 06/11/2000 dell'Agenzia delle Entrate, "Disposizioni della legge 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di condominio", dice tra l'altro:
    "Una precisazione si impone con riferimento al soggetto che in concreto sara' tenuto ad assolvere gli adempimenti connessi, considerato che il legislatore, nelle varie previsioni, ha identificato il soggetto obbligato talvolta nel condominio talaltra nell'amministratore dello stesso.
    ... (omissis) ....
    Cio' posto, per i condomini con non piu' di quattro condomini,
    qualora non si e' inteso nominare l'amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini che, utilizzando il codice fiscale del condominio medesimo, provvedera' ad applicare le ritenute alla fonte, ad effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi.
    Con riferimento a questo tipo di condominio, in mancanza di nomina
    dell'amministratore, non troveranno applicazione l'art. 32, primo comma n. 8 ter), del DPR n. 600 del 1973, disciplinante il potere degli uffici delle entrate di richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale, ne' l'art. 7, nono comma, del DPR n. 605 del 1973 concernente l'obbligo dell'amministratore di condominio di comunicare gli acquisti effettuati nell'anno solare e i dati dei relativi fornitori.
    .... (omissis) .... "
     
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  9. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Posso fare una considerazione in merito a questa situazione?
    La stragrande maggioranza delle persone se possono evitare di spendere soldi per qualcosa che non è obbligatorio lo fanna. Vedi per esempio il fascicolo fabbricato: alla luce della sentenza del TAR del LAzio che ha sentenziato la non obbligatorietà del documento, non lo richiede più nessuno. E voi pensate che tutte le case siano sicure? che siano costruite bene? Aspettiamo che cada qualche casa, che ci scappi il morto, e il fascicolo forse ripartirà.
    Una palazzina è composta da solo quattro condomini? non c'è l'obbligo di nominare un amministratore? allora l'amministratore non si nomina, è inutile spendere soldi!! Perché dare soldi ad uno di cui non c'è la necessità?
    Tutto fila liscio fin quando il quartetto fila d'amore e d'accordo, poi, nel caso in cui uno si mette a fare il furbo, allora si cerca consiglio su come comportarsi su come arginare l'invadenza di Tizio (gianni) o su come obbligare alla partecipazione delle spese di Caio.
    Ma quanto può costare annualmente un professionista che amministra un condominio di 4 condòmini? 8-900 euro l'anno? ed uno per risparmiare 200 euro l'anno corre il rischio di farsi un fegato da elefante per sopportare le angherie di qualcuno che vede solo le proprie esigenze oppure di sborsare 3-4.000 euro per una causa?
    Se i proverbi sono la saggezza dei popoli se non sbaglio ce n'è uno che dice "chi più spende meno spende".
     
  10. giovanna1948

    giovanna1948 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salvo che MOLTO spesso gli Amministratori non svolgno l' attività loro propria di far applicar il regolamento e o di salvaguardare i diritti di tutti i condòmini. Molto spesso sono acquiescenti alla volontà del
    proprietario più potente, o anche influente e minaccioso.
     
  11. pais10

    pais10 Nuovo Iscritto

    Gianni è una testa calda, lo vorrei vedere ad una riunione dove altri (a maggioranza) decido per lui....
    E poi gli altri due condomini abitano lontano e non so se sarebbero disponibili a riunirsi, per me non ci sarebbero problemi.



    E se provassi a far rispettare le norme generali rispetto a tali punti? Sarebbe già un passo in avanti. Giusto per far capire a Gianni che non è più proprietario di noi che non ci viviamo.
    Fatta la tabella dei millesimi esisteranno delle norme generali a cui far riferimento. O no? Non sono applicabili?
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Questo purtroppo è vero. Tuttavia è una valutazione che può essere applicata a tutte le professioni: non tutti gli avvocati sono Perry Mason e non tutti i medici sono dei Dottor Kilder. Per quanto riguarda gli amministratori c'è sempre la volontà della maggioranza assembleare che va eseguita. Non rientra nei compiti dell'amministratore portare avanti istanze che uno o pochi condomini non hanno il coraggio di portare avanti indicendo una assemblea e facendo mettere all' ordine del giorno i problemi di cui vogliono discutere. L'occupazione, magari in forma stabile, di spazi comuni da parte di un condomino è un fatto che non ha bisogno di imput da parte dell'assemblea per far attivare l'amministratore affinché cessi l'abuso. Tuttavia l'amministratore non può ogni tre mesi visitare il condominio all'improvviso per verificare che qualche condòmino abbia fatto qualche furbata: devono essere i condòmini che segnalano.
     
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