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effemme8

Membro Attivo
Proprietario Casa
quindi un super condominio.
IO ho visto due condomini nello stesso palazzo: il condominio della scala A) di destra ed il condominio della scala B) di sinistra.

OK, un supercondominio con regolamento-condominiale UNICO, così come é UNICO l'impianto centralizzato di riscaldamento : questo può migliorare la ricerca della soluzione?
 

effemme8

Membro Attivo
Proprietario Casa
può darsi che ogni palazzo riesca a nominare un proprio amministratore.
Scusami, ma da sempre é un solo condominio

Solo tu, preferisci chiamarlo supercondominio

Al massimo possono eleggere dei capiscala : essi si possono autodefinire amministratori?

Ma come si fa? Eppoi, tutti che presentano alle banche, il verbale... Con cosa?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
non riescono a trovare una sostituzione per un grosso condominio (sono circa 150 famiglie
il sogno VERDI ha avuto la preferenze di 271mm, il signor BIANCHI solo 303mm
Nessun supercondominio : unico condominio 4 palazzine con negozi e portiere

Attuale costo deciso dall'assemblea per l'amministratore : 200€ + IVA. Per palazzina... Più le solite % per responsabilità - sarà questo, che frena?

Ehhh?
Ho visto che alcuni errori possono essere causati dal correttore del telefono....ma qualcosa non torna.

1) 400x4= 1.600 Euro/anno per gestione ordinaria di un Condominio di 150 famiglie????

2) Compenso fissato/stabilito/preteso dai proprietari?

Ma dove li trovate questi "professionisti"...nelle patatine?

3) 271+303= 574...se le 2 coalizioni si uniscono vi sarebbe la maggioranza prevista. Ma l'unico amministratore che trovate per un simile compenso è un componente della Banda Bassotti.
 

effemme8

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ehhh?
Ho visto che alcuni errori possono essere causati dal correttore del telefono....ma qualcosa non torna.

1) 400x4= 1.600 Euro/anno per gestione ordinaria di un Condominio di 150 famiglie????

2) Compenso fissato/stabilito/preteso dai proprietari?

Ma dove li trovate questi "professionisti"...nelle patatine?

3) 271+303= 574...se le 2 coalizioni si uniscono vi sarebbe la maggioranza prevista. Ma l'unico amministratore che trovate per un simile compenso è un componente della Banda Bassotti.
Io non sono esperto di grandi cifre, e non credo si possa fare "proporzione" con un normale condominio, come il mio, di 32 famiglie

Comunque ho scritto 200€/palazzina a mese: quindi 800€/mese per intero condominio = 9600€/anno (come ti viene il tuo risultato?)

Né saprei se il giudice, assegnando un nuovo amministratore, può anche "scardinare" quanto sinora fatto e impostare anche una retribuzione normale

anzi, non saprei nemmeno quale sarebbe una retribuzione normale per un condominio del genere : forse sarà proprio il pattuito, anzi... Il deciso, che aiuta a NON trovare un amministratore

Per fortuna, non è il mio condominio... Ma debbo solo passare suggerimenti per eventuale soluzione - sicuro che sono curioso su eventuale retribuzione.... Giusta/alternativa all'attuale
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Un supercondominio non ha bisogno di un atto costitutivo o un verbale per costituirsi. Gli unici requisiti richiesti sono infatti la pluralità di edifici (il caso in questione ha più edifici separati tra loro) e l'esistenza di spazi (giardino viali di accesso) servizi (riscaldamento; portierato, numero civico) comuni, necessari al suo funzionamento (art. 1117 c.c.).
Avevo suggerito la creazione di un super condominio proprio per disarticolare le faide tra palazzi.
Chi fa l'amministratore sa cosa deve fare per far organizzare una assemblea generale che abbia per oggetto il distacco o lo scioglimento del condominio: visto le faide tra palazzi magari l'idea avrà maggior successo. Perché il quorum è sempre lo stresso maggioranza dei presenti che abbiano 500/1000.
Poi ogni palazzo si organizzerà per indire una assemblea per la nomina di un suo amministratore, per la approvazione del RdC, per la nomina di rappresentanti da inviare alla assemblea del super condominio per eleggere l'amministratore del super condominio.
Può darsi che facendo lo "spezzatino" vengano disarticolate le faide.
1) 400x4= 1.600 Euro/anno per gestione ordinaria di un Condominio di 150 famiglie????
io avevo interpretato che era saltato uno zero nello scrivere. Perché 1.600:150 significa 10,67 € a condomino all'anno. Solo stampare 150 bilanci e 150 lettere di convocazione ed andare in posta per mandare le raccomandate di convocazione ai condomini ci vogliono 2 persone e 3 giorni di lavoro.
Per un compenso del genere se fossi l'amministratore non rinnovato presenterei "formale ricorso" (così @così ho accontentato @Nemesis) in Tribunale, così si troveranno un amministratore giudiziale dal costo di 120/140 € a condomino l'anno.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Comunque ho scritto 200€/palazzina a mese:
Chissà perché avevo in mente 400 ...ma che erano mensili lo hai precisato solo adesso.
Per prassi il compenso di chi amministra un Condominio viene fissato per la durata prevista...12 mesi ovvero 1 anno.

Comunque chiarito il fraintendimento... compenso che rientra nella fascia "bassa".
 
Ultima modifica:

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Avevo suggerito la creazione di un super condominio proprio per disarticolare le faide tra palazz
E una questione di "lana caprina"...Non vi è alcun motivo di complicare amministrativamente le cose.
Quando si dovrà decidere delle questioni che interessano un singolo palazzo si riunira6 solo quello (condominio parziale)

U
In un Supercondominio le riunioni dei soli "raporesentanti" si fanno per la sola gestione "ordinaria" delle cose comuni ai 4 edifici.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Comunque ho scritto 200€/palazzina a mese:
rimane sempre sotto la soglia della mortificazione professionale: per stampare e spire 150 avvisi di pagamento, anche trimestrali, registrare la contabilità in entrata i vuole una persona che lavori 1/2 giornata. ed ho tralasciato i tempi per la registrazione contabile dei fornitori e delle manutenzioni.
In un Supercondominio le riunioni dei soli "raporesentanti" si fanno per la sola gestione "ordinaria" delle cose comuni ai 4 edifici.
compresa la nomina dell'amministratore.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
rimane sempre sotto la soglia della mortificazione professionale: per stampare e spire 150 avvisi di pagamento, anche trimestrali, registrare la contabilità in entrata i vuole una persona che lavori 1/2 giornata. ed ho tralasciato i tempi per la registrazione contabile dei fornitori e delle manutenzioni.
Si chiama "economia di scala".

9600 Euro (al netto di IVA) cui aggiungere gli inevitabili extra ...non sono cifre da buttare.

Ricordo una storia occorsa a 2 amici che fecero "impresa" in subfornitura di servizi ad un noto marchio tessile in zona (quelli che poi si son buttati sulle autostrade...per capirci senza fare pubblicità).
Man mano avrebbero in dipendenti e fatturato (entrambi erano "improvvisati" in quanto ex commessi e senza titolo di studio...ma certamente non stupidi).
Controllando i Bilanci contabili (come tutti si erano rivolti ad un commercialista in paese) rilevarono come la Fattura per le prestazioni dello studio erano salite anno dopo anno in modo considerevole.
Chiesero "udienza" al professionista per farsi spiegare i motivi di tali costi.
Costui spiegò che gli aumenti erano dovuti all'aumento dei documenti da registrare e andato di pari passo con l'aumento del loro fatturato...perché appunto addebitava una % sullo stesso...solo che loro generavano sempre lo stesso quantitativo di fatture.
Gli obbiettarono che con 50milioni di lire (primi anni 90) ci potevano pagare un dipendente per un intero anno... e pretesero di sapere quanto tempo fosse stato effettivamente speso per loro....Non totalizzavano 150 ore/anno.

Cambiarono commercialista.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Non conosco i compensi di Roma, ma quanto pattuito per l'amministrazione di quel grande condominio non mi sembra discostarsi molto dalla normalità. Certo, se oltre agli adempimenti fiscali e contabili ci sono anche parecchie faide da gestire e tacitare, nessun amministratore professionista vorrà prenderselo in carico se non con un compenso che tenga conto anche di tali "rogne". E penso che sia proprio quello il problema. Le faide non permettono di raggiungere la maggioranza necessaria per la nomina di un nuovo amministratore e il vecchio ci marcia, con la scusa che è dimissionario o dimissionato, senza prendersi troppo a cuore le problematiche relative ai contrasti e svolgendo solo la routine. Far intervenire il tribunale forse è l'unica soluzione.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Far intervenire il tribunale forse è l'unica soluzione.
Anche secondo me. Ho avuto due esperienze con condomini amministrati da amministratori giudiziali. Nel condominio dove l'amministratore era maschio c'erano delle faide tra un avvocato ed un paio di ingeneri era una guerra di posizione; nel condominio dove era stata nominata una signora la faida era tra parenti a livello di cugini che avevano addirittura in comunione ereditaria tre palazzi con non so quanti appartamenti e negozi: andavano avanti a furia di ripicche. Eppure l'amministratrice li ha messi in riga tutti, le mancavano i baffetti sotto il naso per sembrare Adolfo H.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
@basty secondo me un condominio formato da più palazzine indipendenti deve essere per forza amministrato con il principio del supercondominio anche se le palazzine non hanno singoli amministratori. Le spese che riguardano le singole palazzine (riparazione ascensore, sostituzione colonna fecale, rifacimento tetto, infiltrazioni da rottura colonna montante dell'acqua ecc... ecc...) vanno contabilizzate palazzina per palazzina e il costo dei lavori deve essere suddiviso per i millesimi dei proprietari che risiedono nella palazzina alla quale si riferiscono i lavori. Questo significa che ogni palazzina avrà una propria tabella millesimale. I costi per la manutenzione delle parti comuni (che ho già citato in un altro intervento) vanno divisi secondo una seconda tabella millesimale costruita valutando solo le palazzine nella loro interezza: ci sarà la palazzina fronte strada e quella in fondo alla proprietà condominiale; quella orientata est/ovest e quella orientata Nord/Sud; quella con 35 unità immobiliari e quella con 50 ecc... ecc... . In pratica i costi comuni prima vanno suddivisi per i millesimi di ogni palazzina; poi ogni palazzina dividerà la propria spesa per i millesimi di coloro che possiedono un appartamento della palazzina medesima.
Questo viene fatto a Milano dove abita mia sorella che abita in un condominio costituito da 3 palazzine di 5 piani fuori terra, ogni palazzina ha 3 scale per un totale di 90 unità immobiliari. Il rendiconto è un' opera omnia dove la gente non capisce perché si perde tra le spese comuni ai tre fabbricati e le spese relative ai singoli fabbricati, tranne andare a vedere cosa pagano gli equivalenti per posizione e piano del loro appartamento e chiedere ma perché il Rossi della scala C paga di meno di me? Ecco perché sarebbe più giusto fare tre assemblee: una per palazzina. Così ognuno approva il bilancio del proprio palazzo e la parte che riguarda le spese generali ai 3 palazzi. Invece facendo una assemblea sola, diventa una bolgia anche solo presentandosi il 50% degli aventi diritto: c'é gente che interviene su argomenti che interessano una determinata palazzina, che non è la loro, oppure rumoreggiano se si discute troppo tra i condomini per le spese inerenti una palazzina che non è la loro.
 

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