Sfratto conduttore con riconoscimento indennità ocupazione per rilocazione a nuovo conduttore

[kysersose]

Buonasera,
Vi vado a postare la presente questione, sperando che qualcuno possa suggerirmi la soluzione migliore.
In sintesi la ns. società, possiede un immobile artigianale (capannone ed uffici) di circa 1500 mq e al momento ne ha locati circa 300mq di soli uffici e una piccola porzione di magazzino. Ad oggi si è presentata l'opportunità d poter fittare ad un unica azienda l'intero immobile, con relativo canone di locazione sensibilmente più alto. L'azienda attualmente conduttrice, dietro corresponsione di una certa somma, risulta disponibile a lasciare quanto prima l'immobile, mentre l'azienda, futura conduttrice, necessità di circa 6 mesi di preavviso per l'immobile dove attualmente si trova e documentazione ove si documenti la dipartita certa del conduttore attuale. Qui sorge la questione. Vi sono modi in cui noi, come ditta Locatrice, ci si tuteli dal momentaneo passaggio di questa situazione e non meno importante come ci si può districare per fare combaciare i tempi. Personalmente avevo pensato (visti i lavori di miglioria effettuati dal conduttore attuale, pretesi da quest’ultimo), di fare uno scambio epistolare dove si richieda e si acconsenta al riconoscimento della indennità di avviamento pari a 18 mensilità (non anticipate) ma diluite nel tempo a rate; mentre per la restante parte dell’importo da corrispondere, effettuare fattura di pagamento da parte del conduttore (impresa multifunzionale edile,idraulica,elettricista) alla nostra società per la restante parte dei lavori con pagamenti da concordare. Dall’altra parte, quella riguardante il nuovo conduttore provvederei a stipulare nuovo contratto di fitto con decorrenza a partire dal giorno di dipartita del conduttore attuale e versamento di caparra pari alle prime tre mensilità che si convertirebbe alla partenza del contratto in deposito cauzionale. Vi prego di dirmi la Vs. opinione in merito o magari quale sarebbe la via più cautelativa a Vs. parere. Grazie tante

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Le auguro la dipartita del conduttore non a miglior vita ovviamente.
E' necessario regolare la situazione dopo aver svolto trattative con due scritture private ad hoc che tengano conto delle reciproche necessità sia con l'attuale che con il futuro conduttore onde evitare successive controversie, lo scambio epistolare lasciamolo agli innamorati
A parte gli scherzi si faccia sentire se è l'amministratore della società e con i soci volete cautelarvi ed evitare futuri contenziosi assai frequenti se si configura l'indennità di avviamento.
Avv. Luigi De Valeri:daccordo:

 

[mapeit]

C'è un problemino, a mio avviso, sul pagamento a rate dell'indennità di avviamento.
Cito dalla
Risoluzione n. 73/E del 03-06-2005 dell'Agenzia delle Entrate.
.... omissis... d’altra parte, secondo la giurisprudenza costante della Corte di Cassazione, nel giudizio di risoluzione del rapporto di locazione di un immobile ad uso non abitativo, ha affermato che “la disposizione dell’art. 34 della legge sull’equo canone (e, per il periodo transitorio, quella dell’art. 69), secondo cui l’esecuzione del provvedimento di rilascio dopo la cessazione del rapporto è condizionata al pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, non si limita a prevedere un mero diritto di ritenzione a favore del conduttore, ma regola un effetto del rapporto di interdipendenza fra le reciproche obbligazioni di riconsegna dell’immobile e di pagamento dell’indennità, che rende la prima inesigibile per difetto di contemporaneo adempimento o di offerta di adempimento dell’obbligazione dell’altra parte”(Cass. civ., sez. III, sent. 3 agosto 2004, n. 14814; 17 gennaio 2001, n. 580).
La stessa Corte, a sezioni unite, con la sentenza n. 1177 del 15 novembre 2000, ha stabilito che la mora nella riconsegna ed il relativo obbligo risarcitorio ex art. 1591 c.c. non sono configurabili in difetto di prova del pagamento o dell’offerta dell’indennità di avviamento.
Ne consegue che, fino a quando non sia stata corrisposta, ovvero offerta l’indennità, il conduttore ha diritto di protrarre la detenzione ed il godimento dell’immobile per l’esercizio della sua attività commerciale, senza che da tale attività possa derivare alcuna responsabilità a suo carico a titolo di maggior danno ai sensi dell’art. 1591 c.c..

 

[kysersose]

Innanzitutto ringrazio entrambi per le risposte datemi e vado a specificare meglio la situazione. L'indennità di avviamento, a parere del mio commercialista, potrebbe giustificare la buonuscita di questa azienda dall’immobile, pur trattandosi di attività che effettivamente non ha rapporti con il pubblico, ma lo dovrebbe avere solo con soggetti IVA. Condivido in un certo senso questa metodologia in quanto,come detto dallo st.legale DeValeri, può essere effettuata con l’ausilio di una scrittura privata (registrazione a parte presso ag. Entrate), e può andare ad integrare una fattura per i lavori di miglioria effettuati dal conduttore attuale alla ns. azienda. Magari in risposta a quanto ravvisato dall’ultimo post sarebbe opportuno regolare tale indennità quantomeno nel minor tempo possibile oppure se impossibilitati a corrispondere tutta la somma subito, orientarsi più su una transazione onerosa tra le parti dove si riporti l’importo, il numero delle rate e anche la fattura per le opere effettuate giustificando quindi il tutto. Comunque sia questa sarebbe eventualmente la possibile soluzione alla liquidazione del conduttore attuale ma rimarebbe poi la questione delle giuste garanzie nei nostri confronti per non ritrovarsi senza nessun affittuario. Penso che tale transizione la si potrebbe diciamo così blindare solo e soltanto con un contratto di fitto verso il nuovo affittuario con decorso di 6mesi e comunque non prima della dipartita del conduttore precedente ed idem per l’affittuario attuale che dovrebbe consegnare copia del contratto registrato con entrata in possesso fra sei mesi (nei nuovi locali) in modo tale che le due cose collimino. Naturalmente entrambi i contratti devono essere parte integrante di scritture private effettuate fra tutte e tre le parti. Chiedo cortesemente se concordiate con quanto detto e vi ringrazio nel frattempo.

 

[raflomb]

E' pacifico che l'attuale conduttore non trattenga rapporti con il pubblico con la conseguenza che non sussiste l'ipotesi di liquidare il c.d. avviamento di 18 mensilità, pertanto non comprendo perchè inquadrare nella perdita di avviamento il quantum che la società locatrice intende concedere al conduttore per gratificarlo e per le migliorie apportate, e per il favor relativo al rilascio anticipato.
Ciò premesso, a mio parere si rende necessario, al fine di prevenire qualsiasi rischio futuro e sincronizzare l'uscita e l'accesso del nuovo conduttore, due scritture private, entrambe sottoposte a condizione, una sospensiva e una risolutiva, che si condizionino vicendevolmente l'un l'altra.
Nell'ambito di ognuna delle 2 scritture private dovranno essere dettagliate le modalità e termini per l'adempimento, ecc ...

 

[mapeit]

Perché non semplificare le cose ?
Per il vecchio affittuario, visto che l'indennità di avviamento non è dovuta, si rischia di vedersi invalidare la spesa portata in detrazione. Forse è meglio farsi fare una fattura maggiorata per il lavori eseguiti, magari con aggiunta di una consulenza ecc. e pagarla rateizzandola come stabilito. Più difficile da contestare.
Per il nuovo, è assurdo stipulare un contratto e farlo decorrere prima che questo usufruisca dei locali, poiché dal momento della decorrenza del contratto siete obbligati a corrispondere le imposte sui fitti, anche se non incassati.
Potrebbe essere stipulata una scrittura privata nella quale il futuro conduttore si impegna ad affittare i locali dalla data X fornendo una caparra confirmatoria al futuro locatore che gli verrà resa nel momento della stipula del contratto di locazione con immediato ingresso nei locali e versamento dell'usuale cauzione o fornitura di appropriata garanzia fidejussoria. Qualora non stipulasse il contratto, il conduttore perderebbe la caparra e qualora il locatore si rifiutasse di stipularlo sarebbe costretto a restituire un importo doppio. Naturalmente nella scrittura privata bisogna specificare gli estremi del contratto (canone, garanzie, durata ecc.).

 

[raflomb]

Per il nuovo, è assurdo stipulare un contratto e farlo decorrere prima che questo usufruisca dei locali, poiché dal momento della decorrenza del contratto siete obbligati a corrispondere le imposte sui fitti, anche se non incassati

Nessuno ha affermato quanto da te indicato!
La scrittura privata di cui ho fatto menzione dovrebbe essere per il futuro conduttore una sorta di contratto preliminare d'affitto.
Poi va risolto il problema dell'attuale conduttore per il quale si rende opportuno inserire una condizione ed eliminare la dicitura delle 18 mensilità a titolo di avviamento.