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Cesco68

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Proprietario Casa
Buona sera, nel 2004 , 10 condomini su 12 hanno fatto installare un'ascensore condominiale dividendo la spesa in parti uguali, nel 2015 io ho acquistato uno dei due appartamenti che non avevano aderito alle spese per l'istallazione , nel frattempo il condominio ha inserito i millesimali , vorrei subentrare all'uso dell'ascensore, in che modo dovrei? devo pagare la mia quota paria quella che avevano pagato loro o devo subentrare in base ai millesimali ?
Grazie
 

Dimaraz

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Proprietario Casa
Per "coerenza" usando lo stesso criterio di allora.

Dovrai sborsare 1/11 del costo originale e la tua quota sarà divisa in parti uguali fra i proprietari iniziali.

Quanto alle spese ordinarie (funzionamento) non spieghi se ora utilizzino il criterio di Legge o cosa.
 

basty

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Proprietario Casa
Dovrai sborsare 1/11 del costo originale
Posso capire il concetto, ma non attuato alla lettera. Credo che inizialmente la spesa non sia stata divisa per 10.
Presumo che sia stata divisa per millesimi di proprietà, per cui dovrà per i suoi millesimi di proprietà diviso per la somma millesimi degli 11.

Qualcuno pensa che si debba pure considerare una certa percentuale di obsolescenza: ma questo mi pare piuttosto opinabile. (entrerebbe in gioco anche l'eventuale aggiornamento prezzi....)
 

Luigi Criscuolo

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Proprietario Casa
Credo che inizialmente la spesa non sia stata divisa per 10.
però il postante ha scritto
10 condomini su 12 hanno fatto installare un'ascensore condominiale dividendo la spesa in parti uguali
quindi sembra che non abbiano usato i millesimi di proprietà, anche se questo sarebbe stato il criterio più corretto.
Quindi giusto pagare 1/11 del costo di installazione completo delle opere accessorie (rampe di accesso, installazione contatore forza elettromotrice ecc...)
 

basty

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Proprietario Casa
OK. Mi era sfuggito che aveva scritto : 10 in parti uguali.
E' probabile che gli alloggi fossero pressoché simili.
 

Cesco68

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Proprietario Casa
Gli alloggi non sono simili, il palazzo ha 5 piani nei primi due piani ci sono tre appartamenti per piano di quadrature diverse, dal terzo in poi ,due appartamenti per piano, anche questi di quadrature diverse , io comunque ho acquistato l'appartamento nel 2015 che già esistevano i millesimali ed ho sempre pagato il tutto in base a millesimali , quindi il subentro per l'ascensore legalmente è giusto partecipare con i millesimali o per come sostiene qualche condomine che in questo caso considerato che loro nel 2004 avevano diviso la somma tutti in parti uguali anche io devo comportarmi allo stesso modo
 

basty

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Proprietario Casa
è giusto partecipare con i millesimali o per come sostiene qualche condomine che in questo caso considerato che loro nel 2004 avevano diviso la somma tutti in parti uguali anche io devo comportarmi allo stesso modo
Non so se fai una domanda o una affermazione. Certo che se i 10 sono stati sprovveduti, non so se tale superficialità diventi un obbligo anche per te.
 

Dimaraz

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Proprietario Casa
io comunque ho acquistato l'appartamento nel 2015 che già esistevano i millesimali ed ho sempre pagato il tutto in base a millesimali
Irrilevante.


quindi il subentro per l'ascensore legalmente è giusto partecipare con i millesimali o per come sostiene qualche condomine che in questo caso considerato che loro nel 2004 avevano diviso la somma tutti in parti uguali anche io devo comportarmi allo stesso modo
Ti ho spiegato il criterio più "equo".

Quale differenza risulterebbe per te fra pagare su base millesimale rispetto ad 1/11 ?

Non ho mai sentito di giurisprudenza su casistiche assimilabili ...quindi devi valutare se il gioco vale la candela.
Iniziare una causa per vedersi riconosciuto un conteggio più favorevole potrebbe diventare un boomerang stante la mancanza di precedenti.
 
Ultima modifica:

basty

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Proprietario Casa
Ti ho spiegato il criterio più "equo".
Premesso che a volte fare “guerre di religione” finisce per essere controproducente, distinguerei il quieto vivere dal merito.

Direi che hai consigliato il criterio più “coerente”: non è detto che sia equo (salvo il virgolettato lasci intendere una particolare accezione del termine”

Quanto a valutare se iniziare una causa, qui mi sorge una domanda.
In questa situazione, chi ha il coltello dalla parte del manico? Può il condominio negare l’accesso all’ascensore se rifiuta il contributo su base millesimale?
Oltre che essere contro il loro interesse, dovrebbe esistere anche almeno un accesso a chiave.
L’inopportunità Di iniziare una causa potrebbe quindi valere per entrambe le parti, non solo per il postante
 

Cesco68

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Proprietario Casa
il costo della perizia di stima , spetta a chi chiede il subentro all'uso dell'ascensore o dovrà essere suddiviso per tutti i proprietari ?
 

Cesco68

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Proprietario Casa
Nella perizia di stima che mi è stata fatta mi pare che non si parli di millesimali ed io non trovo corretto che debba suddividere tutte le spese in parti uguali e comunque mi pare che ci sia stato un errore sull'importo finale, dove è stato corretto con una penna, i condomini siamo in 12 , 10 sono quelli che nel 2004 avevano fatto installare l'ascensore i quali sostengono di avere diviso la spesa in parti uguali, 2 siamo i condomini che non abbiamo accesso all'uso perchè i vecchi proprietari non hanno voluto aderire a questa innovazione, io richiedo il subentro ,in questo caso la somma mi pare di aver capito che dovrà essere suddivisa in 11 e non in 10 per come hanno corretto la perizia di stima e poi credo che tutti questi calcoli dovrebbero essere fatti in base ai millesimali , ho acquistato l'appartamento nel 2015 ed ho trovato i millesimali, in 4 anni ho sempre pagato tutto in funzione a quelli: opere di ristrutturazione , spese condominiali, pulizie , etc. etc. di recente sono state rifatte pure le tabelle dei millesimi per degli errori di calcolo riscontrati negli anni precedenti. Allego la perizia di stima . Grazie anticipatamente per i vostri consigli che mi stanno aiutando a capire meglio sono totalmente ignorante in materia
 

Allegati

Luigi Criscuolo

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Proprietario Casa
francamente non capisco il tuo atteggiamento. In campo civilistico ci sono delle regole normate dal c.c. che possono essere superate dall'accordo di tutti gli interessati o da regolamenti contrattuali. Se i partecipanti alla costruzione dell'ascensore hanno deciso all'unanimità di dividere pro capite e non in base ai millesimi di proprietà quella è la regola. Se vuoi entrare a far parte dei proprietari utilizzatori, ora che l'opera è stata fatta, ti devi adattare oppure non entri a far parte dei proprietari utilizzatori dell'ascensore.
Il costo di costruzione rivalutato al 2019 meno il deperimento d'uso diviso 11 da la tua quota di ingresso; quota di ingresso che verrà divisa tra i 10 costruttori originari.
La cifra di costruzione mi sembra esigua non è che avete montato un elevatore idraulico?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Se vuoi entrare a far parte dei proprietari utilizzatori, ora che l'opera è stata fatta, ti devi adattare oppure non entri a far parte dei proprietari utilizzatori dell'ascensore.
Anche questa ha la sua logica:
anche se il prendere o lasciare non è previsto nel codice civile.
Il costo di costruzione rivalutato al 2019 meno il deperimento d'uso diviso 11 da la tua quota di ingresso; quota di ingresso che verrà divisa tra i 10 costruttori originari.
Se questo è il tuo pensiero, condivisibile, significherebbe che non trovi coerente che oltre alla rivalutazione monetaria vengano aggiunti gli interessi legali.
Io stesso avevo accennato a quella ipotesi
Qualcuno pensa che si debba pure considerare una certa percentuale di obsolescenza: ma questo mi pare piuttosto opinabile. (entrerebbe in gioco anche l'eventuale aggiornamento prezzi....)
@Luigi Criscuolo : Quanto alla valutazione del tasso di deperimento, trovi il 12,5 % proporzionato ai 15 anni dell'impianto? E' in sostanza ridotto di 1/8: si è ipotizzato cioè che un impianto ascensore abbia una vita utile di 15*8= 120 anni ? Anche su quello non si può dire niente?

dove è stato corretto con una penna,
Quanto alla correzione, quella era doverosa... : mi soffermerei piuttosto sui passaggi che hanno portato al risultato.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
francamente non capisco il tuo atteggiamento. In campo civilistico ci sono delle regole normate dal c.c. che possono essere superate dall'accordo di tutti gli interessati o da regolamenti contrattuali. Se i partecipanti alla costruzione dell'ascensore hanno deciso all'unanimità di dividere pro capite
Allora siamo in 2 a non capire...quando tocchi il portafoglio tanti dimenticano la correttezza.

Chapeau per la replica.
Anche se l'unanimità era dei soli partecipanti (quindi non 1000/1000) hai colto l'essenza della questione:
-chi subentra successivamente ad un bene comune ne sopporta quota come avrebbe dovuto se partecipava fin dal principio.
(Irrilevante che non ne abbia goduto...tanti proprietari lo pagano senza usarlo ).


L'art. 1121 del CC. spiega in dettaglio il "potere" di subentrare e fissa il criterio con cui determinare il controvalore nell'ultimo comma:

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

Nulla fissa sul criterio di riparto per il quale ci si deve affidare ad altri articoli con le relative "possibilità di deroga".

io non trovo corretto che debba suddividere tutte le spese in parti uguali
È una "litania" che ripeti fin dal principio e non siamo "orbi"...hai difficoltà a comprendere quanto scriviamo?

Dal telefono ho qualche difficoltà a leggere gli allegati quindi da prendere con le pinze la seguente critica/correzione:
- chi ha fatto la stima ha detratto le spese di manutenzione?
Errore.
Nessuna spesa fatta per mantenere efficente/a norma l'impianto va detratta ma aggiunta (e pure rivalutata) cosi come gli interessi sul capitale immobilizzato.
L'unica detrazione è l'eventuale perdita di "quotazione" dell'impianto (e qui si entra in un "ginepraio").

Per quanto riguarda il costo di "stima"...una suddivisione appare equa: se d'istinto si potrebbe definirla di tua unica competenza non va trascurato che anche gli altri traggono un "vantaggio" dal tuo subentrare.
 

basty

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Proprietario Casa
Nulla fissa sul criterio di riparto per il quale ci si deve affidare ad altri articoli con le relative "possibilità di deroga".
Qui mi hai convinto (non è che dovevi convincere me, ...) ma riconosco che l'art. 1123. Ripartizione delle spese, è derogabile, quindi se all'unanimità dei partecipanti hanno stabilito a suo tempo di ripartire pro capite, la regola, in deroga al cc, continua a valere (per il rimborso di questa innovazione).
Per quanto riguarda il costo di "stima"...una suddivisione appare equa: se d'istinto si potrebbe definirla di tua unica competenza non va trascurato che anche gli altri traggono un "vantaggio" dal tuo subentrare.
Confesso un mio limite: ma qui non ho capito cosa vuoi dire.

- chi ha fatto la stima ha detratto le spese di manutenzione?
Errore.
Nessuno ha "detratto" i costi di manutenzione: quindi nessun errore di sottrazione.
Piuttosto il contrario: non sono stati sommati costi di manutenzione.
Forse perchè hanno avuto solo spese di tipo ordinario e non straordinario. Il c.c. non distingue, è vero, ma si può anche dire che i costi ispettivi e di buon esercizio (lubrificazioni, piccoli interventi periodici di registrazione ecc) non incrementano il valore dell'impianto.
Nessuna spesa fatta per mantenere efficente/a norma l'impianto va detratta ma aggiunta (e pure rivalutata) cosi come gli interessi sul capitale immobilizzato.
Confermo: è stato rivalutato il capitale, usando i coefficienti Istat
Quanto agli interessi sul capitale sono stati applicati al tasso legale.

L'unica detrazione è l'eventuale perdita di "quotazione" dell'impianto (e qui si entra in un "ginepraio").
Nel ginepraio ci sono entrati: può essere ragionevole un deprezzamento del 12,5% dopo 15 anni di uso dell'impianto? A me paiono pochi: equivarrebbero a 120 anni di vita utile.
 

Luigi Criscuolo

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Proprietario Casa
Anche su quello non si può dire niente?
@basty non ti è mai capitato di dover andare da clienti o associazioni che sono ubicati in palazzi del '7/800 che hanno delle trombe delle scale così ampie che per ogni piano si sarebbe potuto recuperare un moderno, e bellissimo, bilocale e che invece hanno un vetusto ascensore in legno ma con vista sulle scale da ambi vetri con decorazioni smerigliate, con dentro lo strapuntino in flanella,e la pulsantiera in ottone? Sono ascensori che se non hanno 100 anni poco ci manca: sono ascensori che con la dovuta manutenzione funzionano come orologi meccanici svizzeri.
Per quanto riguarda il deperimento d'uso di una attrezzatura come un ascensore (il postante non ha specificato se l'ascensore è stato costruito nella tromba delle scale oppure all'esterno) io ho una mia idea personale, visto che si tratta di un macchinario considerato come bene deperibile nel lungo termine (cioè non è una automobile che si svaluta appena immatricolata): calcolo di volta in volta il deperimento a secondo di quanti piani serve l'ascensore, quanti appartamenti ci sono per piano ; la tipologia costruttiva dell'ascensore ecc... ecc... . Vorrei premettere che una cosa è l'ammortamento economico mentre un' altra cosa è la stima del valore di un bene allo stato d'uso (deprezzamento): il mio calcolo prevede un deprezzamento non lineare ma crescente a scaglioni con il trascorrere del tempo. Nel caso specifico se l'ascensore è stato costruito nella tromba delle scale, ci sono 5 piani da servire + 1 piano di arrivo, uso privato, gli appartamenti serviti sono 12, io sostengo che per i primi 5 anni il deperimento sia praticamente inesistente; poi a partire dal 6° fino al 10° anno io considererei 0,5% ogni anno; dal 11° anno al 15° anno deperimento del 1% per ogni anno; dal 16° al 20° 1,5% per ogni anno; dal 21° al 25° 2% per ogni anno e così via fino al completo deprezzamento attorno al 47° anno di età.
Nel condominio dove abito l'ascensore, a parte la sostituzione dei cavi, dei pattini e dei controlli periodici di manutenzione, è ancora quello originario datato 1962: il suo valore allo stato d'uso, anche se funzionante, è senz'altro zero.
 

basty

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Proprietario Casa
Sfondi una porta aperta. Mentre descrivevi quegli ascensori mi venivano in mente certi palazzi signorili, ormai pieni di prestigiosi uffici di notai, avvocati e commercialisti affermati, con quel genere di ascensori racchiusi in una sorta di gabbia ecc. ecc.
Ma temo che questo del 2004 non sia tra quelli.
Concordo anche che la vita utile potrebbe essere molto lunga: del resto il sistema di blocco di sicurezza Otis è tuttora impiegato. Ma si vede che nel tuo palazzo non c’è stato un ricambio generazionale.
Nel 62, i miei si trasferirono in un nuovo condominio: il manutentore di allora nel frattempo è diventato un assemblatore installatore di ascensori, e periodicamente proponeva un aggiornamento dell’impianto. Nuova cabina, chiusura porte automatica, fermate a velocità decrescente , rischio di fermo con disagio prolungato ecc
Ma quando gli facevo notare che non registrava mai chiamate straordinarie, sorrideva: ammetteva che l’impianto, elettromeccanico, era peggio di un mulo.

Ma poi arrivano le nuove generazioni, il passeggino non entra, si fa fatica a chiudere le porte, se si hanno le mani impegnate con le borse, chiudere anche le porte diventa un problema; poi qualcuno le lascia socchiuse è così l’ascensore resta bloccato. Insomma, nel 2014 la cabina, il motore e l’armadio di controllo sono stati sostituiti. E poiché la tromba ascensore era quella che è lo spazio utile non è che si sia espanso, e forse il tempo di corsa è aumentato, visto che a qualcuno dava fastidio la fermata brusca.
Morale: anch’io tendo a cambiare auto ogni 20 anni, e mica perché non faccia più il suo dovere. Ma o perché mettono divieti, o per la moda o altro, insomma dopo i 50 anni o si parla di pezzi da antiquariato o qualunque impianto/attrezzatura dimostra tutti i suoi anni.
Non mi sembrerebbe ragionevole che un nuovo venuto nel tuo condominio si trovasse a ripagare una quota tipo similnuovo per il tuo ascensore.

Il codice civile fa quello che può, ma queste problematiche sono sempre ricche di spine e la rispondenza tra teoria e pratica è sempre soggettiva

Ho un alloggetto in un condominio dove un a condomina non aveva aderito alla installazione dell’ascensore. Dopo 20 anni nessuno ha più sollevato la questione col nuovo proprietario: forse hanno pure ringraziato di essersi liberati di una persona poco .... “sociale” (per usare un eufemismo)

Ma siamo fuori tema.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
hanno un vetusto ascensore in legno ma con vista sulle scale da ambi vetri con decorazioni smerigliate, con dentro lo strapuntino in flanella,e la pulsantiera in ottone? Sono ascensori che se non hanno 100 anni poco ci manca: sono ascensori che con la dovuta manutenzione funzionano come orologi meccanici svizzeri.

Per quanto riguarda il deperimento d'uso di una attrezzatura come un ascensore (il postante non ha specificato se l'ascensore è stato costruito nella tromba delle scale oppure all'esterno) io ho una mia idea personale, visto che si tratta di un macchinario considerato come bene deperibile nel lungo termine (cioè non è una automobile che si svaluta appena immatricolata):


Nel condominio dove abito l'ascensore, a parte la sostituzione dei cavi, dei pattini e dei controlli periodici di manutenzione, è ancora quello originario datato 1962: il suo valore allo stato d'uso, anche se funzionante, è senz'altro zero.
La difficoltà è quella di valutare un bene.

Un conto è valutare il valore "commerciale" di un ascensore così come di un automobile, o qualsivoglia manufatto, un altro il suo "valore in opera",
Vero che un'auto perde valore appena dopo l'iimmatricolazione (varrebbe anche per un ascensore), ma tale diminuzione sarebbe a diminuzione progressiva per un periodo di tempo...ed ironia della sorte poi vi sarebbe una inversione (autostoriche/d'epoca docet).
Non ho mai visto un bene (vale in particolare per gli immobili) arrivare a valore "zero".

Quello della detrazione della "perdita di valore" non è fissata dalla norma ma ricavabile da Giurisprudenza.
Ma troppe valutazioni si possono fare di uno stesso oggetto "datato".

Personalmente avrei trascurato il caricamento:
1- delle spese di manutenzione (in fin dei conti le hanno pagate quanti hanno fatto uso del bene)
2- della rivalutazione monetaria (teoricamente "coperta" dagli interessi sulla somma vincolata)

ed omesso tale "diminuzione di valore"...incertificabile.




.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Personalmente avrei trascurato il caricamento:
1- delle spese di manutenzione (in fin dei conti le hanno pagate quanti hanno fatto uso del bene)
2- della rivalutazione monetaria (teoricamente "coperta" dagli interessi sulla somma vincolata)

ed omesso tale "diminuzione di valore"...incertificabile.
Adesso cominciamo a convergere
Qualcuno pensa che si debba pure considerare una certa percentuale di obsolescenza: ma questo mi pare piuttosto opinabile. (entrerebbe in gioco anche l'eventuale aggiornamento prezzi....)
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Non ho mai visto un bene (vale in particolare per gli immobili) arrivare a valore "zero".
concordo sul valore degli immobili che non è mai zero ma qui stiamo parlando di beni durevoli cioè di macchinari (non automobili) che anche se manutentati perdono progressivamente il loro valore allo stato d'uso. Ti faccio un esempio: avevo bisogno di fare un pezzo per montare sul cavalletto l'attacco porta binocolo (25x100). Dopo varie peripezie sono riuscito a trovare un vecchietto (83 anni) che fa il tornitore di precisione, ed esercita in una cantina che era un rifugio antiaereo. Questo artigiano aveva un paio di torni molto vetusti, manuali (io, anche se ho fatto il tecnico commerciale, ho lavorato in imprese metalmeccaniche con officine con torni a controllo numerico e, negli ultimi tempi, anche in grado di leggere i disegni in CAD, quindi in officina ci sono stato). Premesso che il lavoro è venuto benissimo, il valore di questi torni, anche se fatti per durare nel tempo, allo stato d'uso è praticamente zero. Per portarli fuori su strada, smontati, ci vorranno almeno 6/700 € e poi il loro valore di mercato è quello a peso: bisogna trovare un cultore dei lavori fatti con il tornio a manovella. E' un pò come le macchine da cucine Singer che si vedono nei mercatini delle pulci che vengono esposte a 80 € ma che vengono vendute a 50 € ma non per lavorare ma come elementi d'arredo. Anche perché ormai di donne che fanno le riparazioni in casa non ce ne sono quasi più: è più comodo andare da "Orlo rapido".
 

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