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nicoSP65

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno, chiedo agli esperti cercando di essere chiaro e conciso. Milano, una figlia studentessa che a fine febbraio subentra in un appartamento al posto di una ragazza. La proprietaria nel mese di marzo comunica all'agenzia delle entrate l'avvenuto subentro che, però, non si è mai realizzato anche per colpa del covid che ha obbligato al rientro mia figlia. Quindi casa di fatto mai occupata. La cosa strana è che non c'è stata la firma di nessun contratto, nessun verbale di consegna della stanza (mobilio, utenze, etc.) e soprattutto non è mai stata consegnata la chiave di accesso a mia figlia da parte né della proprietaria né dalla cedente che, addirittura, ha ancora un borsone in stanza. Ora, seppur credo la proprietaria abbia ben agito da un punto di vista tributaristico con l'Agenzia delle Entrate, da un punto di vista civilistico non siamo, credo, nella piena correttezza in quanto la fruibilità del bene non si è pienamente realizzata poiché di fatto non si è potuto nemmeno accedere in appartamento. Secondo voi sono ne torto nel rifiutarmi di pagare la locazione? Come si fa a registrare un subentro senza contratto firmato ma solo portando il precedente con il nome del cedente? Senza contratto sottoscritto posso portare in detrazione i costi di locazione solo perchè vi è una registrazione all' A.d.E.? Sono davvero curioso di leggere i vostri pareri. grazie 1000
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Forse ti sfugge che una stanza, ma anche un intero appartamento, si può prendere in affitto sulla carta, via email, per "fermare la stanza" o "fermare l'appartamento", ossia impedire che qualcun altro lo prenda in locazione al posto nostro.

E' esattamente il tuo caso. Tu hai fermato una stanza, poco importa che non avevi le chiavi: potevi esigerle a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento! Se non l'hai fatto perché non ci hai pensato, è colpa tua, non certo del locatore. Per il borsone non penso serva un'impresa di pulizie per spostarlo nelle parti comuni dell'appartamento, segnalando al locatore che nella stanza affittata ora non ci può più stare.

Per quanto riguarda la tua ultima domanda sulla firma mancante:

Un contratto di locazione che non presenta la firma dell'affittuario (locatario) non è nullo purché sia registrato. Questo perché la normativa sugli affitti stabilisce che un contratto risulta di nullo valore solo nel caso in cui esso non sia “in forma scritta” e “registrato”
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Senza contratto sottoscritto posso portare in detrazione i costi di locazione solo perchè vi è una registrazione all' A.d.E.?
Assolutamente sì, ma fatti mandare una SCANSIONE della RICEVUTA che l'Agenzia delle Entrate avrà rilasciato.

E facci sapere cosa ti risponde il locatore.

Almeno così verifichi che una registrazione sia stata fatta.
 

nicoSP65

Membro Junior
Proprietario Casa
Assolutamente sì, ma fatti mandare una SCANSIONE della RICEVUTA che l'Agenzia delle Entrate avrà rilasciato.

E facci sapere cosa ti risponde il locatore.

Almeno così verifichi che una registrazione sia stata fatta.
Se escludessimo le firme dai contratti a quel punto tutti, anche a nostra insaputa potrebbero teoricamente registrarlo all' A.d.E. Credo che un verbale sottoscritto tra chi cede una stanza, chi ne subentra ed il locatario vada esibito anche a tutela di tutti e perchè no anche all'Agenzia delle entrate. Immagina inoltre cosa potrebbe succedere se in assenza di qualsiasi verbale un cedente dica di aver lasciato oggetti di valore contenuti in un borsone lasciato lì. Eppoi credo che la consegna delle chiavi sia il primo passo per poter parlare di pieno ed effettivo subentro. O sono proprio fuori strada?
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Sei proprio fuori strada perché evidentemente non hai letto bene:

Un contratto di locazione che non presenta la firma dell'affittuario (locatario) non è nullo purché sia registrato. Questo perché la normativa sugli affitti stabilisce che un contratto risulta di nullo valore solo nel caso in cui esso non sia “in forma scritta” e “registrato”

Inoltre ti stai dimenticando che nella fantasiosa ipotesi in cui qualcuno si trova locatario a sua insaputa, il locatore si becca una denuncia d'altri tempi.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Eppoi credo che la consegna delle chiavi sia il primo passo per poter parlare di pieno ed effettivo subentro.
Continui a non capire che se io sto in Australia, posso fermare la tua bella casetta sulla carta, se ti faccio un bonifico con la cauzione + il primo mese. E non mi interessa avere le chiavi, mi interessa fermare la casa per 30 giorni, perché rientro dall'Australia fra 30 giorni e non voglio che qualcuno si prenda la casa in affitto al posto mio.

Il pieno e effettivo subentro è anche virtuale, siamo nel 2020.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Credo che un verbale sottoscritto tra chi cede una stanza, chi ne subentra ed il locatario vada esibito anche a tutela di tutti e perchè no anche all'Agenzia delle entrate.
Questo sta solo nella tua mente. Il verbale di consegna immobile e il verbale di riconsegna immobile non vanno esibiti all'agenzia delle entrate. All'agenzia delle entrate non interessano le informazioni contenute in questo genere di verbali.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Un contratto scritto, non sottoscritto da tutte le parti, non è un contratto valido. Non è la registrazione che gli fa assumere validità.
Io questa frase l'ho trovata su Google:

Un contratto di locazione che non presenta la firma dell'affittuario (locatario) non è nullo purché sia registrato. Questo perché la normativa sugli affitti stabilisce che un contratto risulta di nullo valore solo nel caso in cui esso non sia “in forma scritta” e “registrato”

Non è nullo. Al massimo può essere annullabile. Ma non è nullo.

FONTE: Registrare un contratto di locazione senza firma - PMI.it
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Procedendo direttamente on line con i servizi Fisco Online non serve la firma su carta e fai la registrazione.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
"In tutti i casi i casi rimane facoltativa la consegna contestuale delle copie firmate del contratto"

Spero ti basti.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
poi pretenderò da te il canone di 10.000 euro/mese
Oltretutto pretendendo i soldi mi fai capire che hai fatto una registrazione non autorizzata. Autogoal. Così vado dritto dal legale. Al massimo puoi registrarmi senza chiedermi soldi, in quel caso possono passare settimane, forse mesi prima che io me ne accorga.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma come, sei parte di un contratto registrato! È valido (secondo te). :)
E' valido se lo fai in buona fede, e io ti devo dare i soldi anche se non ho firmato. Non è prevista la firma operando on line, è FACOLTATIVA.

Se invece nel tuo scenario fraudolento mi registri e poi mi chiedi i soldi, mi costringi a tutelarmi nelle sedi più opportune per fare chiarezza e chiedere equo indennizzo per i danni patiti e patendi.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Non è prevista la firma operando on line, è FACOLTATIVA.
Continui a scrivere stupidate. Il fatto che l'Agenzia delle Entrate consenta di non allegare il contratto alla registrazione non implica che quella "cosa" possa avere effetti civili tra le parti, se manca la sottoscrizione di una delle parti.
 
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Reazioni: uva

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
E comunque Nemesis stiamo facendo un film inutile.

L'autore del post ha fermato una stanza. Per questi giorni c'è un patto, non affittare ad altri, corrispondendo il canone mensile + la cauzione che SOLITAMENTE si versa per entrare (non è obbligatorio chiederla, è consigliato).

Ora l'autore del post dice che non avendo preso le chiavi non è in obbligo di pagare i giorni in cui ha tenuto ferma la stanza, perché pensa che il decorso della locazione coincida con il giorno in cui le chiavi cadono nelle mani del locatario.

E' qui che devi ragionare.

Anche perché solo un matto andrebbe a registrare un LOCATARIO IGNARO senza chiedergli i soldi della locazione, considerato anche che poi il locatore CI DEVE PAGARE LE TASSE.
 

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perchè non ricevo più propit.it la mattina da almeno 10 giorni? , cosa è successo al mio collegamento? non so a chi rivolgermi , ho provato a reiscrivermi ma , poichè già lo sono , mi hanno risposto che non è possibile, chiedo al gestore del gruppo di ripristinarmi nei collegamenti che avevo prima con propit.it.
Buongiorno e grazie fin d'ora a chi potrà rispondere.
L'inquilino, sempre quello simpatico,ora prova a creare zizzania anche nei confronti di altri conduttori che finora, educatamente tacciono.Pensavo di convocare tutti in riunione stilando poi un verbale di accettazione delle regole (stavolta scritto nero su bianco e non solo verbale).Sarebbe la prima volta in trent'anni ma c'è pur sempre una prima volta!
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