nicoSP65

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno, chiedo agli esperti cercando di essere chiaro e conciso. Milano, una figlia studentessa che a fine febbraio subentra in un appartamento al posto di una ragazza. La proprietaria nel mese di marzo comunica all'agenzia delle entrate l'avvenuto subentro che, però, non si è mai realizzato anche per colpa del covid che ha obbligato al rientro mia figlia. Quindi casa di fatto mai occupata. La cosa strana è che non c'è stata la firma di nessun contratto, nessun verbale di consegna della stanza (mobilio, utenze, etc.) e soprattutto non è mai stata consegnata la chiave di accesso a mia figlia da parte né della proprietaria né dalla cedente che, addirittura, ha ancora un borsone in stanza. Ora, seppur credo la proprietaria abbia ben agito da un punto di vista tributaristico con l'Agenzia delle Entrate, da un punto di vista civilistico non siamo, credo, nella piena correttezza in quanto la fruibilità del bene non si è pienamente realizzata poiché di fatto non si è potuto nemmeno accedere in appartamento. Secondo voi sono ne torto nel rifiutarmi di pagare la locazione? Come si fa a registrare un subentro senza contratto firmato ma solo portando il precedente con il nome del cedente? Senza contratto sottoscritto posso portare in detrazione i costi di locazione solo perchè vi è una registrazione all' A.d.E.? Sono davvero curioso di leggere i vostri pareri. grazie 1000
 
U

User_29045

Ospite
Forse ti sfugge che una stanza, ma anche un intero appartamento, si può prendere in affitto sulla carta, via email, per "fermare la stanza" o "fermare l'appartamento", ossia impedire che qualcun altro lo prenda in locazione al posto nostro.

E' esattamente il tuo caso. Tu hai fermato una stanza, poco importa che non avevi le chiavi: potevi esigerle a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento! Se non l'hai fatto perché non ci hai pensato, è colpa tua, non certo del locatore. Per il borsone non penso serva un'impresa di pulizie per spostarlo nelle parti comuni dell'appartamento, segnalando al locatore che nella stanza affittata ora non ci può più stare.

Per quanto riguarda la tua ultima domanda sulla firma mancante:

Un contratto di locazione che non presenta la firma dell'affittuario (locatario) non è nullo purché sia registrato. Questo perché la normativa sugli affitti stabilisce che un contratto risulta di nullo valore solo nel caso in cui esso non sia “in forma scritta” e “registrato”
 
U

User_29045

Ospite
Senza contratto sottoscritto posso portare in detrazione i costi di locazione solo perchè vi è una registrazione all' A.d.E.?

Assolutamente sì, ma fatti mandare una SCANSIONE della RICEVUTA che l'Agenzia delle Entrate avrà rilasciato.

E facci sapere cosa ti risponde il locatore.

Almeno così verifichi che una registrazione sia stata fatta.
 

nicoSP65

Membro Attivo
Proprietario Casa
Assolutamente sì, ma fatti mandare una SCANSIONE della RICEVUTA che l'Agenzia delle Entrate avrà rilasciato.

E facci sapere cosa ti risponde il locatore.

Almeno così verifichi che una registrazione sia stata fatta.
Se escludessimo le firme dai contratti a quel punto tutti, anche a nostra insaputa potrebbero teoricamente registrarlo all' A.d.E. Credo che un verbale sottoscritto tra chi cede una stanza, chi ne subentra ed il locatario vada esibito anche a tutela di tutti e perchè no anche all'Agenzia delle entrate. Immagina inoltre cosa potrebbe succedere se in assenza di qualsiasi verbale un cedente dica di aver lasciato oggetti di valore contenuti in un borsone lasciato lì. Eppoi credo che la consegna delle chiavi sia il primo passo per poter parlare di pieno ed effettivo subentro. O sono proprio fuori strada?
 
U

User_29045

Ospite
Sei proprio fuori strada perché evidentemente non hai letto bene:

Un contratto di locazione che non presenta la firma dell'affittuario (locatario) non è nullo purché sia registrato. Questo perché la normativa sugli affitti stabilisce che un contratto risulta di nullo valore solo nel caso in cui esso non sia “in forma scritta” e “registrato”

Inoltre ti stai dimenticando che nella fantasiosa ipotesi in cui qualcuno si trova locatario a sua insaputa, il locatore si becca una denuncia d'altri tempi.
 
U

User_29045

Ospite
Eppoi credo che la consegna delle chiavi sia il primo passo per poter parlare di pieno ed effettivo subentro.

Continui a non capire che se io sto in Australia, posso fermare la tua bella casetta sulla carta, se ti faccio un bonifico con la cauzione + il primo mese. E non mi interessa avere le chiavi, mi interessa fermare la casa per 30 giorni, perché rientro dall'Australia fra 30 giorni e non voglio che qualcuno si prenda la casa in affitto al posto mio.

Il pieno e effettivo subentro è anche virtuale, siamo nel 2020.
 
U

User_29045

Ospite
Credo che un verbale sottoscritto tra chi cede una stanza, chi ne subentra ed il locatario vada esibito anche a tutela di tutti e perchè no anche all'Agenzia delle entrate.

Questo sta solo nella tua mente. Il verbale di consegna immobile e il verbale di riconsegna immobile non vanno esibiti all'agenzia delle entrate. All'agenzia delle entrate non interessano le informazioni contenute in questo genere di verbali.
 
U

User_29045

Ospite
Un contratto scritto, non sottoscritto da tutte le parti, non è un contratto valido. Non è la registrazione che gli fa assumere validità.

Io questa frase l'ho trovata su Google:

Un contratto di locazione che non presenta la firma dell'affittuario (locatario) non è nullo purché sia registrato. Questo perché la normativa sugli affitti stabilisce che un contratto risulta di nullo valore solo nel caso in cui esso non sia “in forma scritta” e “registrato”

Non è nullo. Al massimo può essere annullabile. Ma non è nullo.

FONTE: Registrare un contratto di locazione senza firma - PMI.it
 

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