Subentro nel contratto

[aghi]

salve, ho un appartamento che affitto a una famiglia che paga con regolarità il canone, con la quale ho stipulato e registrato un contratto a canone libero 4+4.
ora l'intestataria del contratto mi ha chiesto di "passare" il contratto al marito che abvendo preso la partita IVA può scaricarsi questa spesa. Per me non c'è nessun problema, e anche la famosa tassa di 67€ per la risoluzione anticipata non la pago inquanto siamo in canone di cedolare secca.
La domanda è: bisogna fare la "risoluzione" del contratto e poi stipularne uno nuovo o posso far subentrare inqualche modo il marito?
Grazie e ciao

 

[jerrySM]

Puoi procedere in entrambe la maniere, sia con la cessione del contratto (quindi il subentro del nuovo conduttore, pagando i 67 euro) oppure facendo una risoluzione anticipata del vecchio e registrandone uno nuovo.
Detto questo persistono i dubbi su come possa scaricare le spese del canone di locazione, un conto se l'immobile fosse concesso in uso ad un dipendente ma per la propria famiglia la vedo dura giustificare tale deducibilità.
Resta poi la questione se il regime di cedolare secca sia applicabile nel caso il conduttore sia titolare di partita IVA (persona giuridica, quindi non una persona fisica).
Il tuo dubbio quindi non deve essere se fare una cessione oppure una risoluzione e successiva registrazione di un contratto nuovo, ma se potresti poi aderire al regime di cedolare secca (in fatto poi che il conduttore possa o meno detrarre le spese del canone, pensandoci bene, a te come locatore non interessa).

 

[Nemesis]

nel caso il conduttore sia titolare di partita IVA (persona giuridica, quindi non una persona fisica).

Il solo possesso della partita IVA non implica certamente che il suo possessore sia una persona giuridica.

 

[jerrySM]

Anche se fosse una ditta individuale la sostanza non cambierebbe.
Riscrivo:
Resta poi la questione se il regime di cedolare secca sia applicabile nel caso il conduttore sia titolare di partita IVA (persona giuridica o persona ficsica intesa come ditta individuale, quindi non un privato).
In questo modo abbiamo messo tutti i puntini sulle i ...ma non ci siamo tolti il dubbio, che era la cosa importante da sapere.

 

[jac0]

Non so il perché, ma se il futuro conduttore è una persona giuridica il futuro locatore non può optare per la cedolare secca. Ho messo il puntino sulla j di jac0 (stranamente nessuno a mia notizia ha mai messo il puntino sulla j).

 

[Nemesis]

L'opzione della cedolare secca non è applicabile ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
Sono pure esclusi i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.
L'opzione è invece esercitabile per i contratti di locazione conclusi con soggetti che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni. Sono quindi compresi anche i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili a uso abitativo in conformità alle proprie finalità.
Quindi il solo fatto del conduttore che è una "persona giuridica" non preclude la possibilità di esercitare l'opzione da parte del locatore.

 

[alberto bianchi]

Io la vedo in questa maniera:
- Il conduttore deve firmare il contratto come persona fisica.
- Il possesso della partita IVA è del tutto ininfluente.
- Deve adibire l'appartamento ad uso abitazione ( e non ufficio o stabilimento)
- Può chiedere l'applicazione della normativa sulla cedolare secca
- NON PUò DEDURRE/detrarre ALCUN CANONE

 

[alberto bianchi]

Scusa Nemesis, non avevo letto la tua sintesi.

 

[jac0]

Io la vedo in questa maniera:
- Il conduttore deve firmare il contratto come persona fisica.
- Il possesso della partita IVA è del tutto ininfluente.
- Deve adibire l'appartamento ad uso abitazione ( e non ufficio o stabilimento)
- Può chiedere l'applicazione della normativa sulla cedolare secca
- NON PUò DEDURRE/detrarre ALCUN CANONE

Perché non può dedurre i canoni?

 

[alberto bianchi]

Perché non può dedurre i canoni?

¿ Me preguntas por qué ?
Li può dedurre solo se l'alloggio viene adibito ad uso ufficio o altro locale dove viene svolta l'attività imprenditoriale. Dal quesito si intuisce che lo scopo è quello abitativo (per la famiglia). In pratica non è un bene strumentale inerente all'attività imprenditoriale.