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karalis85

Membro Attivo
Proprietario Casa
Salve, chiedo un chiarimento in materia di abusi edilizi.
Se un acquirente viene edotto fin dal principio della trattativa di vendita, della presenza di alcuni abusi edilizi presenti nell'immobile (es. tettoia in giardino, veranda chiusa), e nonostante questo vuole acquistare nello stato attuale, come venditore in che modo mi posso tutelare per un eventuale accertamento futuro? e davanti al notaio all'atto del rogito posso richiedere che venga esplicitamente inserita la clausola che l'acquirente accetta l'immobile con gli abusi presenti? Premetto che l'operazione di vendita avverrà in contanti senza mutuo.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ti sei risposto da solo.

Fai precisare in Rogito la presenza di abusi edilizi e l'accettazione del compratore degli stessi con manleva di tutte le eventuali conseguenze.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Fai scrivere che si vende l'immobile nello stato di fatto cosi come, che non ci sono debiti o pendenze o altro e che l'acquirente visto le condizioni e stato di fatto accetta e compra accollandosi eventuali lavori che dovessero sorgere di manutenzione e modifiche per rendere l'abitazione abitabile e in regola con le leggi vigenti.
Cosi è meno esplicita la cosa e anche il notaio non dovrebbe fare eccezioni perché non spetta a lui fare sopralluoghi per controllare se ci sono abusi edilizi ecc.
 

karalis85

Membro Attivo
Proprietario Casa
Un chiarimento ulteriore per non aprire una nuova discussione.
L'immobile in questione è frutto di un eredita da me ricevuta nel 2014.
A fine 2015 (lo so oltre i termini), per aprire la successione ho dovuto aggiornare su obbligo del notaio, solo parte catastale con le planimetrie e aggiornato i dati vetusti presenti in Catasto, perche non erano a norma.
Ad oggi quindi che i dati risultano veritieri e tra l'altro indicano anche gli abusi esistenti a cui facevo riferimento, solo la parte urbanistica e rimasta com'era in origine (comunque con concessione edilizia in regola)
Siccome questi non li ho creati io ma ricevuti, è gia presenti nella casa, posso essere considerato responsabile a livello penale, oppure sono andati in prescrizione (a marzo sono passati 4 anni dalla successione).
 

griz

Membro Storico
Professionista
gli abusi edilizi non vanno in prescrizione e il proprietario è ritenuto responsabile nel momento in cui venissero riscontrati, eventualmente si potrebbe rivalere sul proprietario precedente ma nel tuo caso è impossibile quindi gli abusi sarebbero tuoi, ora però puoi vendere dichiarando che gli abusi esistono e chi acquista ne è a conoscenza, Nemesis sostiene che è legale quindi lo è :)
 

karalis85

Membro Attivo
Proprietario Casa
Si che non vanno in prescrizione da un punto di vista amministrativo sono d'accordo, con il ragionamento fatto sopra ci siamo sarebbe tutto a carico dell'acquirente che accetta le condizioni, ma la mia preoccupazione è dal punto di vista penale
 

karalis85

Membro Attivo
Proprietario Casa
Grazie Nemesis, quindi nel mio caso avendo anche delle planimetrie datate fine 2015 che indicano che questi abusi sono presenti da più di quattro anni, rimarrebbe in piedi solo la sanzione amministrativa, confermi ciò?
 

GIANLUCA69

Membro Attivo
Professionista
ad colarandum..ricordarsi che la responsabilità penale per qualunque reato, quindi, anche per le fattispecie incriminatrici di cui all'art. 44 tue, ai sensi dell'art. 40, c.p. (ed ancor più dell'art. 27, Cost.) è personale e, pertanto, nel caso discusso, non ricade mai sul proprietario che non abbia concorso alla sua esecuzione..riguardo, invece, alla natura permanente dell'abuso edilizio, il rischio di un'azione repressiva da parte dell'autorità di vigilanza (e di un'ordinanza di demolizione, questa si, notificata all'attuale proprietario o al futuro acquirente), il più delle volte proviene, non tanto dall'iniziativa autonoma dell'ufficio tecnico comunale, quanto, piuttosto, a seguito di segnalazione da parte del vicino litigioso..altro problema da non sottovalutare, in termini questa volta di responsabilità civile verso futuro acquirente, è la informativa (documentata, magari mediante scrittura privata collegata al rogito) data dal venditore circa il fatto che l'immobile compravenduto sia gravato da irregolarità edilizie (sanabili/non sanabili), e che, quindi, l'acquirente ne fosse a conoscenza al momento della stipula del definitivo e, non ultimo, anche -che fosse a conoscenza- della circostanza che fintantoché la irregolarità non verrà sanata (ove possibile) l'immobile non potrà essere oggetto di interventi edilizi eseguibili in conformità alle norme edilizie urbanistiche di riferimento.
 

karalis85

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ottimo.... a me interessa che il notaio possa procedere alla stipula, ed allo stesso tempo io non incorra in dichiarazioni mendaci e false, con l'acquirente c'è già un accordo verbale ed ora con l'accettazione della proposta dell'agenzia immobiliare allego che accetto ma sono presenti questi problemi, poi dal notaio vediamo se ci sarà da fare oltre all atto un ulteriore scrittura davanti a lui.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
puoi vendere dichiarando che gli abusi esistono e chi acquista ne è a conoscenza, Nemesis sostiene che è legale quindi lo è
ho dei dubbi sulla legalità di una clausola del genere
Dubbi infondati.
facciamo il punto.
Come anche evidenziato in #15, in fase di rogito il venditore deve dichiarare l'assenza di vizi tra cui quelli di natura edilizia (abusi).
In presenza di dichiarazione mendace, di questa natura, il rogito sarebbe annullabile in virtù della dichiarazione falsa.
Ma se il venditore dichiara le reali condizioni in termini di legittimità edilizia, ne dichiara la presenza di abusi, allora non fa altro che evidenziare all'aquirente lo stato di fatto che quest'ultimo accetta consapevolmente.
Quindi in questo contesto verrebbe meno la dichiarazione falsa nel rogito ma non esime certo dalle responsabilità in merito agli abusi stessi.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
La contravvenzione si prescrive in quattro anni a far data dal suo compimento (e in cinque anni in presenza di atti interruttivi della prescrizione).
quindi indichi che le responsabilità penali, inerente abuso edilizio, si prescrivono nelle tempistiche indicate.?
resterebbero in piedi le solo responsabilità, sanzionatorie di tipo amministrativo
 

karalis85

Membro Attivo
Proprietario Casa
Per non cadere in errore:
Il mio però è un caso diverso l'immobile non è totalmente abusivo, sono in possesso di regolare concessione edilizia, sono presenti solo alcuni abusi. E ripreciso che l'acquirente e a conoscenza di tutto ciò e per lui non sono un problema ma io voglio essere tranquillo per un ipotetico accertamento futuro.
 

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