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  1. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Buongiorno,vorrei sapere se un condominio può deliberare di chidere un finanziamento ad una banca, al fine di fare importanti lavori di ristrutturazione del fabbricato.Se questo fosse possibile e la banca lo concedesse cosa succedese un condomino non paga la sua quota per il rimborso alla banca? Ne rispondono gli altri condomini? Grazie
     
  2. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    Cara Sofia,
    Bella ed interessante domanda.
    Andiamo per ordine : un condominio può anche deliberare di fare dei lavori tramite la richiesta di un finanziamento. Però bisogna vedere in che maniera.
    Premesso che nessuna banca ha mai concesso nè concederà mai, stante l'attuale legislazione in vigore, ad un "condominio" un qualsiasi tipo di finanziamento perchè purtroppo il nostro codice non riconosce il "condominio" come soggetto giuridico,cioè una "società" nella quale non esiste una figura di legale rappresentante che può assumersi le dovute responsabilità. (infatti chi lo rappresenta?) Te puoi dire che c'è l'amministratore, ma la figura di costui è solo quella di porre in essere tutte le decisioni che il condominio ha preso con le varie delibere assembleari.ed inoltre dura in carica di regola un anno (in sostanza il condominio può essere equiparato ad una società senza però che esista un responsabile).
    Portando l'argomento agli estremi si potrebbe anche ipotizzare di porre in essere un finanziamento.
    Esaminiamo,per assurdo,come:
    Innanzitutto va scartato il ricorso alla forma di mutuo (chi è fra i condomini che si fa ipotecare l'appartamento?)
    Quindi resta solo la possibilità di ricorrere ad un finanziamento chirografario (sottoforma di Piccolo Prestito) che però ha il limite massimo di € 25.800.00 rimborsabile in 5 anni.
    Questa operazione , a sua volta, si può mettere in essere in due maniere:
    1) Il finanziamento viene chiesto da un condomino qualsiasi (il condominio non viene preso in nessuna considerazione) e
    supportato dalla firma di garanzia (fidejussione) di tutti gli altri condomini;
    2) Il finanziamento viene chiesto da tutti i condomini (caso un poco problematico)
    Resta però in entrambi i casi il problema derivante dalla possibilità che nel corso dell'ammortamento del debito qualche condomino venda il proprio appartamento,(nel qual caso resta sempre garante fino alla estinzione del debito) o deceda (il debito si trasferisce agli eredi)
    Pertanto, come vedi, è materialmente impossibile, proprio per mancanza di legislazione appropriata.
    Quindi fino a quando il condominio,inteso come "comunione" di persone, non verrà definitivamente disciplinato da una vera legge sarà sempre "una bolgia".
    Ciao
    Alberto
     
  3. Roby

    Roby Nuovo Iscritto

    Anni fa l'UNicredit aveva concesso ad un condomionio che amministravo, un fido a rientro di 100.000 vecchie lire senza iscirzione ipotecaria insomma un vero e proprio fido si chiamava Flexy credit..................ma i tempi son cambiati.
     
  4. Roby

    Roby Nuovo Iscritto

    scusate 100.000.000 vecchie lire :risata:
     
  5. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La stipula di mutui assistiti da ipoteca, per opere straordinarie di risanamento o di manutenzione dell’edificio, può applicarsi in ambito condominiale
    In forza dell’art. 1108, ult. co., c.c., la prassi è applicabile al condominio - per effetto del rinvio ex art. 1139 c.c.. L’accensione compete esclusivamente all'assemblea ; deve essere deliberata con un quorum minimo di due terzi del valore millesimale totale. La ripartizione di spese e di interessi và ovviamente spalmata su tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà (art. 1123, 1° co., c.c.) visto che l'intervento edilizio pertiene ad una parte comune.
    Il mutuo ipotecario può anche essere frazionato cosi che ognuno risponda pro-quota e non in solido; Ciò è consigliabile quando il soggetto preferisca pagare subito la sua parte
     
  6. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    vorrei rispondere,senza lontanamente entrare in polemica ma solo così per allargare la discussione,sia a Roby che a Realessandro:
    Forse non mi sono spiegato bene nel mio precedente intervento.
    Allora precisiamo ulteriormente: al condominio inteso come qualificato nel "Regolamento Di Condominio" non è possibile erogare finanziamenti perchè,lo ripeto, non viene considerato giuridicamente. C'è qualcuno che mi sa dire chi lo rappresenta,
    chi ha i poteri di poter far impegnare un condominio, cioè di assumere e assolvere obbligazioni contrattuali nei confronti di terzi? C'è solo l'assemblea.
    Non credo,salvo uno sprovveduto,nel caso esposto da Roby che la banca possa avere fatto un fido al condominio da lui amministrato senza avere preso come minimo la fidejussione di tutti i condomini (e nel caso ci sia qualche appartamento cointestato, qualche altro gravato da usufrutto,qualche altro oggetto di successione,di donazione, gravato da pignoramento o altre ipoteche varie, nuda proprietà, chi firma come garante?)
    Per rispondere a Realalessandro poi è ancora più paradossale che l'assemblea decida ed approvi di ricorrere ad un mutuo mediante frazionamento. E chi non intende aderire? Resto in attesa di sapere dove si può rinvenire questa maggioranza che con i 2/3 dei millesimi di proprietà stabilisce la possibilità di richiedere un mutuo a nome del condominio. Secondo me l'assemblea non può prendere decisioni che incidono sulla proprietà privata,ma solo sulla parte comune.
    Allora in entrambi i casi si ritorna alla possibilità di accedere in via individuale. In via individuale è possibile tutto,il condominio non viene interessato,non c'è bisogno di assemblee condominiali; ma anche in questo caso può esserci qualche condomino che ha già un mutuo , che è incluso nella lista dei "cattivi pagatori" ai quali la banca però non concede nulla.
    Ripeto,lontanamente da ipotizzare polemiche, io ho sempre messo in pratica queste mie conoscenze e mi sono sempre trovato bene.
    Mi farebbe piacere conoscere da qualche amministratore il comportamento tenuto dalle banche nel caso che un conto corrente intestato ad un condominio vada scoperto,anche di poco.
    Ciao Alberto
     
  7. cdxhle@hotmail.com

    cdxhle@hotmail.com Nuovo Iscritto

    :soldi: PER QUANTO POSSO AIUTARTI POICHE' NEL MIO CONDOMINIO SI STAVA ARRIVANDO A TALE SOLUZIONE SEMBRA PROPRIO CHE LA COSA SI POSSA FARE (DOVEVAMO DELIBERARE PER RISTRUTTURARE TUTTE LE FACCIATE) NATURALMENTE CON I DUVUTI INTERESSI , LA STESSA DOMANTA CHE PONI ,E STATA GIRATA AL NOSTRO AMMINISTRATORE.
    SE IL CONDOMINIO A DELIBERATO IL SI IN ASSEBLEA E UN CONDOMINO NON PAGA ,LA QUOTA LA DOVRANNO SALDARE GLI ALTRI CONDOMIMI, CHE A SUA VOLTA TI CHIEDERANNO ANCHE I DANNI E SE CONTINUI A NON PAGARE SE VOGLIONO IN BASE AL CODICE CIVILE CHE TUTELA IL REGOLAMENTO POSSONO ARRIVARE ANCHE A PIGNORARE L'IMMOBILE STESSO.
    SPERO DI ESSERTI STATO D'AIUTO. SALUTI
     
  8. Salina

    Salina Nuovo Iscritto

    Io ho un'esperienza diversa: il mio condominio sta ora chiedendo un finanziamento alla banca per una ristrutturazione. Ho già visto il prospetto che la banca ci ha preparato, il tasso annuo nominale, etc. Quindi questa forma di finanziamento (non mutuo) esiste.
    La banca mi ha riferito che la loro procedura richiede solo che la maggioranza dei condomini firmi la richiesta, anche se il nostro amministratore sostiene che ci vogliano tutte le firme.

    La mia domanda è: se una minima parte dei condomini, pur rispettando la volontà della maggioranza di sottoscrivere il finanziamento, volesse pagare la propria quota per intero subito, quindi senza sottoscrivere il mutuo, ciò sarebbe possibile?
    Questi "contanti" potrebbero servire per coprire la parte di spese che non vengono coperte dal finanziamento...

    La seconda domanda è: che cosa succede - sia ai "finanziati" che, eventualmente, a coloro che hanno pagato già tutto - se uno di coloro che ha sottoscritto il finanziamento non pagasse poi la rata?
    Grazie a chi mi saprà chiarire le idee
    Sal
     
  9. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    Cara Salina,
    ciascuno di noi ha una esperienza diversa,io per esempio, ho la mia. E ti dirò di più io non ho mai fatto prestiti di qualsiasi genere a còndomini. Ma per maggior sicurezza ho voluto riaggiornarmi in materia e mi hanno confermato che questa impossibilità esiste ancora.
    Perchè? In parte proprio per le motivazioni che hai addotte te, ma ne esistono tante altre per esempio,morte di un condomino, esistenza o meno di ipoteche,pignoramenti, morosità condominiali, vendite di appartamenti, successioni,donazioni ecc
    Altra cosa più importante : il condominio non è riconosciuto come soggetto giuridico. Infatti non ha neppure la partita IVA.
    Poi ci sono Banche o finanziarie che fanno finanziamenti ( addirittura mutui ipotecari) a còndomini; cosa ti devo dire?
    Fin quando la materia condominiale non verrà disciplinata da leggi adatte e precise i còndomini saranno sempre focolai di problemi per tutti.
    Altra cosa è fare finanziamenti sia chirografari sia ipotecari ai vari singoli propietari.
     
    A Salina piace questo elemento.
  10. Salina

    Salina Nuovo Iscritto

    Grazie moltissime, Alberto Fontanelli per la precisa, puntuale e argomentata risposta.
    Se, per sua conoscenza, vuole vedere cosa stiamo per sottoscrivere faccia una ricerca in google con questa frase
    "Finanziamento Condominio Business".
    E' potenzialmente una procedura illegale?
    Grazie ancora
    Sal
     
  11. nali778

    nali778 Nuovo Iscritto

    Impresa
  12. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Cambiano di nuovo le regole per il fondo per le opere straordinarie e per le
    innovazioni in condominio, reso obbligatorio dalla riforma (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno), che ha modificato l'articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile. Infatti, il decreto legge destinazione Italia (Dl 145 del 2013, articolo 1, comma 9, lettera d), in vigore dal 24 dicembre, pur confermando in generale l'obbligo da parte dell'assemblea di costituire preventivamente il fondo, lo collega allo stato di avanzamento lavori (Sal) nel caso in cui, nel contratto di appalto sottoscritto dal condominio, sia previsto un pagamento graduale in funzione del progredire dell'opera.
    Il Sal è un documento da cui si evince l'avvenuta esecuzione di parte degli interventi commissionati all'appaltatore. Contiene la descrizione dei lavori di fatto realizzati, le misurazioni e tutti gli altri elementi che consentono poi di emettere il certificato di pagamento, indispensabile per legittimare l'amministratore del condominio a effettuare la rimessa all'appaltatore .
    Così, se per l'intervento non sono previsti tempi brevi di esecuzione, il condominio, se vuole evitare di dover rinviare l'attuazione in attesa di raccogliere la provvista per farvi fronte, deve concordare con l'appaltatore, in primo luogo, i precisi tempi entro cui si dovranno concludere le fasi di lavorazione e le modalità di pagamento: il tutto sulla base degli accertamenti eseguiti da colui che verrà incaricato dall'assemblea di dirigere e di controllare i lavori.
    L'obbligo di costituire il fondo lavori è stato previsto dalla riforma del condominio per dare una mano ai creditori che, secondo la nuova disciplina dettata dall'articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice civile, anche questo modificato dalla riforma, possono soddisfare il proprio credito rivolgendosi ai condomini in regola con i pagamenti solo dopo avere tentato di recuperarlo dai morosi. Il fondo lavori deve essere creato per le opere di manutenzione straordinaria, vale a dire quella al di fuori della normalità e abitualità da eseguire sugli impianti e sulle cose comuni e, in genere, mirante a conservare nel tempo o a ricostruire o innovare la struttura. Ma l'obbligo imposto all'assemblea di costituire il fondo ha di fatto bloccato le iniziative dei condomini, proprio per le difficoltà nell'accantonare i soldi necessari. Infatti, la morosità che sta sempre più interessando i condomini in questo momento di crisi, ha impedito all'amministratore, in mancanza della totale disponibilità della provvista, di dare il via ai lavori, anche se destinati a protrarsi nel tempo e con pagamenti da effettuare in modo dilazionato durante l'esecuzione dell'opera.


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