Usufrutto - area legale

[Franci63]

Le riporto la risposta dell'esperto di Corriere Economia

quanto riportato è corretto, ma non c'entra con la tua domanda, circa il trasferimento del diritto di usufrutto. Ma non riguarda "l'usufruttuario con scrittura privata".

In definitiva la domanda è semplicemente (si fa per dire) questa: per far valere questa scrittura nei confronti del Comune di residenza la scrittura privata deve essere 'timbrata' da un notaio?

La risposta è altrettanto semplice, anche se non ti piace : serve un atto notarile, di vendita o di donazione.
Esattamente come per comprare la piena proprietà di un immobile, per acquistare il diritto di usufrutto bisogna pagare le imposte , e il notaio, e trascriver nei pubblici registri la cessione di tale diritto.
L'usufruttuario può dare in affitto l'immobile, anche se il nudo proprietario non fosse d'accordo.

 

[guidam]

Non sono d'accordo, ho fatto nel frattempo ulteriori ricerche e le riporto sotto il risultato, che in soldoni è:
1) si fa la scrittura privata
2) la si fa semplicemente autenticare dal notaio (che quindi non deve fare l'atto notarile 'costoso')
3) il notaio la trascrive all'agenzia delle entrate.
Riporto sotto la mia ricerca:

Il Codice Civile tratta l'usufrutto all'articolo 1350 dove si può chiaramente leggere che "Devono farsi per atto pubblico (2699 e seguenti) o per scrittura privata (2702 e seguenti), sotto pena di nullità [...] i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto (978 e seguenti) su beni immobili, il diritto di superficie (952 e seguenti)".

La scrittura privata poi va autenticata davanti al pubblico ufficiale, e infine la dichiarazione si registra alla agenzia delle entrate.
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vedi inoltre questo sito (dove c'è un facsimile della scrittura privata dell'usufrutto)
Come si stipula un contratto di usufrutto

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Scrittura privata autenticata: dove fare autenticare il documento

Se si vuole sottoscrivere una scrittura privata autenticata, conferendo quindi al documento un valore legale maggiore in vista di future contestazioni, o anche solamente per essere più tranquilli, occorre che il documento venga autenticato da un pubblico ufficiale autorizzato, come ad esempio un notaio (o anche un console, o un segretaio comunale o provinciale). La presenza di un soggetto che rivesta la qualifica di pubblico ufficiale è necessaria, in quanto quest’ultimo attesterà che la sottoscrizione del documento ad opera delle parti è avvenuta in sua presenza, dopo aver accertato l’identità dei vari firmatari.

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TRASCRIZIONE:

La trascrizione nei Registri Immobiliari è la formalità che consente di rendere pubblici i contratti o gli atti che riguardano il trasferimento della proprietà di un bene immobile o la costituzione, modifica o trasferimento di altro diritto reale immobiliare, nonché gli altri atti, contratti e provvedimenti, ovvero domande giudiziali, dei quali la legge richiede la trascrizione.

Per la trascrizione e l'iscrizione è necessario presentare il titolo (nella forma prevista dal codice civile o dalle leggi speciali) e la relativa nota con i dati richiesti dallo stesso codice civile.

Il notaio fa la TRASCRIZIONE inviando telematicamente, attraverso il portale Sister,la nota, compilata col software UNIMOD o altro equivalente

(link Agenzia delle Entrate: chrome-extension://oemmndcbldboiebfnladdacbdfmadadm/https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/229194/7.1+Trascrizione+e+iscrizione_7.1_AggRegistriImmobiliari_TrascrizioneIscrizione_22mar19.pdf/f38dee14-6ea0-4ba3-e29f-7a29eae37832?version=1.0

La ringrazio sentitamente per la sua collaborazione alla discussione.

 

[basty]

Se fossi esperta e sapessi interpretare ciò che leggi, non avresti bisogno di chiedere ad un forum. Se chiedi consiglio, dovresti considerare le risposte che ti vengon date.

Confermo che l’usufrutto di un immobile è un diritto reale che si vende o si dona solo con Rogito, o si eredita. La titolarità si dividerà in due diritti reali: la nuda proprietà, che sarà esentata da tutte le imposte, compresa l’IRPEF, e l'usufrutto cui spetterà IRPEF e IMU, salvo sia esentato come propria abitazione principale.

La cessione deve avvenire con atto pubblico o con scrittura privata autenticata dal notaio, (da non confondere con una semplice scrittura privata): sono due formulazioni pressoché equivalenti che comportano sempre l’intervento notarile (o pubblico ufficiale) e successiva registrazione in Ag Entrate e trascrizione ai registri immobiliari ( e questo non te lo fa il pubblico ufficiale ma il notaio)
Nel secondo caso la parcella potrà essere “lievemente”, inferiore: con qualche minore garanzia per i contraenti, non impegnando il notaio nei controlli, ma solo nella autenticazione , registro e trascrizione , ma non sarebbe “ forse“ il vostro caso.

In conclusione per non pagare IMU ( in toto o al 50%) fai una operazione costosa ed in prospettiva inutile e/o fonte di malumori familiari.

Accontentati del comodato!

 

[Gianco]

@basty, lo stesso valore ha la scrittura privata con firme autenticate, registrata e trascritta a cura del privato. Giustamente, la differenza la da la verifica della continuità storica che il notaio deve garantire, il privato, no.

 

[Luigi Criscuolo]

2) la si fa semplicemente autenticare dal notaio (che quindi non deve fare l'atto notarile 'costoso')
3) il notaio la trascrive all'agenzia delle entrate.

non vedo una gran differenza economica tra le due forme consentite dal c.c. ci sarà un risparmio del 20/25%. Perché il nocciolo della questione è la trascrizione presso la ex Conservatoria RR.II. per avere la qualifica ufficiale di usufruttuario, e quindi essere esente da IMU in quanto prima casa. I notai non hanno la sveglia al collo ma un bel rolex al polso.

 

[moralista]

Le riporto la risposta dell'esperto di Corriere Economia (inserto del Corsera, circa un mese fa):
< L'usufrutto è un diritto reale di godimento e questa fa scattare gli obblighi fiscali relativi all'immobile del quale si è usufruttuario. Se si tratta dell'immobile in cui ha la residenza anagrafica e dimora abitualmente, l'usufruttuario (che non ha altre case di sua proprietà) è esente da IMU e TASI (a condizione che l'immobile non sia accatastato come categoria A1, A8 e A9)>
Questo è proprio il caso di mia cugina (proprietaria) e suo figlio (usufruttuario con scrittura privata).
In definitiva la domanda è semplicemente (si fa per dire) questa: per far valere questa scrittura nei confronti del Comune di residenza la scrittura privata deve essere 'timbrata' da un notaio?
Per dare un contributo alla discussione, faccio presente che il comodato, in base alla legge vigente, comporta la riduzione del 50% dell'IMU a carico del comodatario (sempre che per costui si tratti di prima casa).

Se sei in possesso già di una risposta, come mai chiedi lumi

 

[guidam]

Mi scuso per il mio silenzio, ho avuto qualche problema da risolvere.
A 'moralista' rispondo che non sono in possesso della risposta, ed infatti la discussione lo dimostra.
A 'basty' (che mi dice di accontentarmi del comodato) faccio invece presente che il comodato, se teso ad ottenere il 50% di sconto dell'IMU (come è il desiderio di mia cugina), può essere fatto (in base alla legge del 2016) solo da chi ha un massimo di due case, e cioè quella che abita e quella che darebbe in comodato: in mancanza di questi requisiti il comodato lo può fare, ma non c'è sconto IMU. Come ho detto fin dall'inizio, mia cugina è proprietaria di 4 piccoli appartamenti (e, essendo vedova con solo la pensione, minima, di reversibilità, si è rivolta a me per vedere se può risparmiare qualcosa sull'IMU). Dunque, scartato il comodato a causa dei quattro appartamenti, non resta che l'usufrutto. A questo punto, vediamo cosa risponde il Comune di residenza di mia cugina: vi farò sapere, ma ci vorrà ovviamente un po' di tempo.
Come ulteriore contributo alla discussione, faccio infine presente che, usando il comodato, con una scrittura privata, lo sconto IMU si otterrebbe solo in presenza di due immobili e SOLO registrando il contratto (200 euro) e pagando la marca da bollo (16 euro).
Ringrazio tutti.

 

[basty]

A 'basty' (che mi dice di accontentarmi del comodato) faccio invece presente

Grazie per avermelo ricordato.


Fai presente alla tua cliente che:

Le imposte annuali sono a carico dell’usufruttuario, così come le spese di manutenzione ordinarie .
Il nudo proprietario deve pagare solo le spese straordinarie.

... e non bisogna dimenticare che le spese straordinarie spesso sono le più onerose e poco pianificabili.

Inoltre è fuorviante la tua affermazione:

Ovviamente non ci sono problemi di eredità, perché l'usufrutto è a termine.

L'usufrutto si estingue con il decesso dell'usufruttuario. E dato che secondo natura è statisticamente più probabile sia il figlio a sopravvivere alla madre, ... non vedo come "per la madre" questo usufrutto sia a termine.

Facci poi sapere quanto vi costerà complessivamente l'atto di cessione dell'usufrutto, ed a quanto sarebbe ammontata la rata annuale IMU complessiva.

 

[guidam]

L'usufrutto si estingue con il decesso dell'usufruttuario SE non è previsto diversamente nella scrittura privata che dà luogo all'usufrutto: nella scrittura in questione tale termine è invece stato previsto.
C'è poi un risparmio IRPEF perché il figlio, come prima casa non paga IRPEF.
Trattandosi di madre-figlio, non ci sono problemi per le spese straordinarie (la cassa è una, non so se mi spiego...).

 

[Luigi Criscuolo]

quindi in sostanza la strategia sarebbe che la madre ceda per un certo numero di anni a titolo gratuito l'usufrutto sulla casa in cui abita il figlio, paga lei la trascrizione compresa di parcella del notaio, poi siccome la cassa è unica pagherebbe il 50% dell' IMU sulla casa abitata dal figlio.