Valutazione commerciale immobile e valore catastale

[tarugata]

In vista di una divisione ereditaria di 2 case identiche sulla stessa via stessa metratura, stesso valore catastale, stesso anno costruzione e costruttore, impianto riscaldamento centralizzato , stesso amminitratore, ascensore uguale, speravo in accordo pacifico, ossia una a me e una a te invece un parente vuole far fare una stima per dimostrare che una casa siccome è al 3 piano e ha un balcone in più vale di più dell'altra che è vero che è al 1 piano ma al contempo secondo me si compensa perchè ha cantina di 7 mq è esposta al sole ha il portiere e il palazzo da sempre stato più bello nell'ingresso.
Secondo voi può essere giusto il mio ragionamento o il fatto del 3 piano può dare un valore cosi più alto rispetto all'altro?

In caso a chi posso rivolgermi per farmi fare una stima senza che mi spennano? Conviene che faccio presente che la stima è per una divsione ereditaria e non per vendita?

Grazie

 

[gcava]

Andando sulla fiducia di quanto hai illustrato, premettendo che qualunque giudizio esprime solo un'opinione in quanto non ho visto i beni, bisognerebbe capire innanzitutto quanto è grande il balcone e se l'alloggio del 3° piano corrisponde all'ultimo piano, oltre al quale c'è direttamente il sottotetto. Detto questo mi sembra che la divisione possa essere effettivamente fatta come hai indicato anche perché bisogna tenere in considerazione i costi della stima e probabilmente una diversa spesa condominiale, normalmente affidandoti ad un geometra di fiducia. Permettimi una curiosità...entrambi vorreste l'alloggio del piano terzo? Questo in qualche modo lo rende più "appetibile"...quindi potrebbe essere considerato come un'aggiunta di valore.

 

[tarugata]

Grazie della risposta. I palazzi hanno tutti e 2 un totale di 6 piani. Siamo d'accordi che io tengo quello del 3 piano perchè ci vivo da anni con la famiglia con tutti i mobili etc .., e l'altro parente che ha già una casa di proprietà, vuole quello del 1 piano sia per una questione affettiva e poi perchè è libero e vuole riaffittarlo a breve. Vuole solo verificare la possibilità di avere eventualmente una differenza in denaro dalla divisione.

 

[gcava]

Bene, posto che si dovrebbe anche confrontare la rendita catastale di entrambe le unità abitative, il tuo parente è legittimato a chiedere di farsi fare la valutazione per entrambe le unità a sue spese...E' chiaro che se emergesse una valutazione particolarmente diversa tu dovresti a tua volta fare una controvalutazione...vedi la stima...proprio perché si chiama "stima" esprime un giudizio per cui quello che per me vale 100 per un altro potrebbe valere 105 e un terzo ancora 95....in questo caso qualche differenza potrebbe essere legata proprio a quello.

 

[glauco]

Ritengo che un alloggio al terzo piano abbia degli oneri più alti in merito alle spese condominiali come ad esempio le scale, l'ascensore. Dovresti valutare la luminosità tra il 3 ed il primo piano, poi ancora la rumorosità che i piani bassi hanno come difetto nei confronti dei piani alti come ad esempio la presenza di negozi.Non va trascurata poi il riscaldamento nel senso di capire se il il pavimento dell'alloggio del piano primo è confinante con ambineti riscaldati,come pure se il terzo piano ha il soffitto verso ambineti riscaldati. Sono queste sfumature che possono determinare una variazione dei valore.

 

[tovrm]

Le sfumature possono essere 1.000 e più in base, come è stato osservato, alla sensibilità di ciascuno. Poiché non ci sono contrasti in merito a quale appartamento ciascuno desidera avere dall'eredità, anche se posso comprendere il fatto di voler determinare l'effettivo valore delle due proprietà (peraltro molto simili, secondo quanto descritto), consiglio di attendere la valutazione che verrà fatta dal perito di parte, prima di decidere come procedere. Per esempio, potresti richiedere la procedura di conciliazione appena introdotta dal D. Lgs. 28/2010.

 

[Carlo Garbuio]

Premessa 1: non esistono immobili identici ma solo immobili simili.
Premessa 2: non esistono indici mercantili medi validi in tutto il territorio nazionale.

Riscontrate le diversità bisogna essere in grado di valutare se e come queste differenze vengono riconosciute/pagate dal mercato. Non c'è una stretta relazione fra la presenza di una differenza ed una sua automatica incidenza in aumento o in diminuzione del valore, bisogna, ripeto, vedere il mercato se e come la riconosce.
Questo è possibile se il professionista incaricato della valutazione esegue una attenta raccolta dei dati immobiliari ed è in grado di applicare gli standard internazionali di valutazione.
Il risultato sarà una valutazione oggettiva e trasparente a garanzia dell'equità del giudizio.
Fare la media di due valutazioni è una cattiva abitudine perchè operando in questa maniera si commette un terzo errore e non si perviene alla determinazione del più probabile valore di mercato di quell'immobile.
Basti pensare anche al giudice, in caso di controversia, che non si rivolge a due periti per poi fare la media ma si rivolge ad un perito che reputa affidabile.
Quindi prima di far fare due perizie scegliete un professionista di comune accordo. La spesa andrà ripartita fra le parti in quanto l'equità del giudizio è una necessità per entrambi ed affidatevi ad un professionista in grado di applicare gli Standard di Valutazione Internazionale.

 

[tarugata]

Grazie a tutti .

 

[tarugata]

In merito alla risposta di Carlo lo volevo ringraziare del consiglio. L'idea di scegliere un professionista di comune accordo e l'idea di cercare di evitare le liti se possibile paga sempre. Pensate che il professionista scelto in primo luogo non da me ma accettato perchè ne ho sentito parlare bene ci ha confermato con mia sorpresa che addirittura la casa del 3 piano per diversi motivi di stato struttura disposizione delle stanze, stato del palazzo posizione sulla via etc.. vale un pò meno !!!

 

[brandnewlife]

Non me ne vogliate se riprendo questo vecchio post, ma similmente al tema della discussione anch'io potrei essere interessato a far stimare due immobili oggetto di una successione.

Unica cosa, prima di contattare un tecnico, e quindi procedere con la contestazione, vorrei prima -se possibile- farmi un'idea a priori di quanto possano discostare dal loro valore catastale, farmi quindi un'idea di massima e valutare se è il caso di contestare la divisione e intraprendere l'iter per lesa quota di legittima e chiamare quindi un tecnico per una valutazione commerciale oggettiva.

C'è un metodo per stimare, in base alla zona, la metratura e la tipologia di immobile un valore commerciale approssimato? Voi come vi muovereste? Grazie