Vano tecnico con accesso tramite scala interna da appartamento (da progetto)

[Kevin Eldridge]

Salve,

sono in procinto di acquistare un appartamento sulla carta al secondo e ultimo piano di un complesso di due palazzine (ancora da costruire) che hanno in totale almeno altri 10 appartamenti simili al mio. Questo appartamento (un trilocale) prevede da progetto una scala interna a chiocciola che permette l'accesso ad un vano tecnico di una quarantina di metri quadri e da qui ad un terrazzo di piu' o meno pari superficie. Il vano tecnico e' alto 2,40 metri e prevede anche un bagno (oltre a finiture che lo equiparano all'appartamento sottostante). La cosa che mi lascia perplesso e' appunto la definizione di vano tecnico (per quanto ho letto e' da considerarsi tale solo il locale destinato a contenere degli impianti e con una serie di limitazioni ben definite in questo articolo: Volumi tecnici, quali sono i requisiti per evitare abusi edilizi? | BibLus-net) ; il venditore mi ha assicurato che il progetto e' gia' stato approvato dal comune (con la scala interna) dove l'edificio verra' realizzato e che siffatto accatastamento per tale vano (sempre con la dichiarazione della scala interna) non ha causato problemi in fase di compromesso davanti al notaio per altri che hanno comprato gli appartamenti similari. Per inciso, il venditore (un agente immobiliare) ha acquistato anche lui un appartamento identico. E' possibile che un comune possa dare l'approvazione ad un vano tecnico che di fatto e' assimilabile ad una mansarda (non agibile permanentemente)?

 

[Franci63]

E' possibile che un comune possa dare l'approvazione ad un vano tecnico che di fatto e' assimilabile ad una mansarda (non agibile permanentemente)?

E' possibile, ma controlla il progetto approvato prima di fare una proposta.
Soprattutto, essendo un vano tecnico, non deve costare come la parte abitabile, e potrai rivendere solo come vano tecnico.

 

[Kevin Eldridge]

E' possibile, ma controlla il progetto approvato prima di fare una proposta.
Soprattutto, essendo un vano tecnico, non deve costare come la parte abitabile, e potrai rivendere solo come vano tecnico.

Si, sono consapevole del fatto che non posso cambiarne la destinazione d'uso. La cosa che mi lascia perplesso è il discorso della scala interna. Non vorrei trovarmi nella situazione in cui essa è considerata un abuso o che l'intero sottotetto possa essere considerato un abuso considerando che avrà anche il riscaldamento a pavimento oltre che il bagno (ribadisco, stiamo parlando di un sottotetto con soffitto piatto ed ad altezza costante di 2,40 metri; l'unico motivo per cui può essere considerato vano tecnico è per la presenza dei pannelli solari su di esso all'esterno).

 

[Gianco]

Questo appartamento (un trilocale) prevede da progetto una scala interna a chiocciola che permette l'accesso ad un vano tecnico di una quarantina di metri quadri

Ti consiglio di chiedere di vedere la copia del progetto con i timbri originali. In alternativa fai uuna richiesta di accesso agli atti e vatti a vedere la pratica nell'ufficio tecnico comunale. Se è un vano tecnico, deve essere indicata la sua destinazione come tale. Certamente che un vano tecnico di 40 mq mi sembrano eccessivi. E comunque se lo scopo era quello di montarci sopra i pannelli fotovoltaici, si sarebbero potuti sistemare sopra una tettoia.

 

[Kevin Eldridge]

Ti consiglio di chiedere di vedere la copia del progetto con i timbri originali. In alternativa fai uuna richiesta di accesso agli atti e vatti a vedere la pratica nell'ufficio tecnico comunale. Se è un vano tecnico, deve essere indicata la sua destinazione come tale. Certamente che un vano tecnico di 40 mq mi sembrano eccessivi. E comunque se lo scopo era quello di montarci sopra i pannelli fotovoltaici, si sarebbero potuti sistemare sopra una tettoia.

Mi è stato detto che viene accatastato come vano tecnico ma di fatto è un locale usufruibile al 100% (chiaramente non ha l'abitabilità prevista per i locali a 2,70 metri di altezza). Tra l'altro la scala (a chiocciola) è prevista anche da capitolato ed è indicata in tutte le piante che ho visionato. Oggi cmq andrò al comune a dirimere la questione.

 

[Gianco]

Il vano tecnico per essere tale deve essere finalizzato ad ospitare un apparato per l'edificio, tipo serbatoi ed autoclave, impianto di trasformazione ed accumulo per i pannelli fotovoltaici, la cabina ascensore con il locale manutenzione. Un locale finalizzato ad un uso differente va considerato volume computato nella volumetria massima edificabile su quel lotto.

 

[Kevin Eldridge]

Il vano tecnico per essere tale deve essere finalizzato ad ospitare un apparato per l'edificio, tipo serbatoi ed autoclave, impianto di trasformazione ed accumulo per i pannelli fotovoltaici, la cabina ascensore con il locale manutenzione. Un locale finalizzato ad un uso differente va considerato volume computato nella volumetria massima edificabile su quel lotto.

Sono andato al comune e mi hanno detto che la scala di accesso al vano tecnico non e' un problema.
Per quanto riguarda l'ampiezza rilevante in base al regolamento edilizio del comune, un locale tecnico puo' avere un ingombro massimo fino al 5% della Superficie Utile Lorda complessiva (dove la Superficie Utile Lorda misura in mq la somma delle superfici lorde, comprese entro il filo esterno delle murature, di tutti i livelli fuori ed entro terra degli edifici) che, a spanne, nel caso dell'edificio in questione e' abbastanza rilevante.
Quello che ancora non mi torna e' che questo vano tecnico avra' bagno e sara' dotato di riscaldamento; inoltre ci sono ampie finestre mentre i pannelli solari sono tutti sul lastrico solare del vano medesimo.
Al comune sono consapevoli che i costruttori usano questi "espedienti" per evitare di pagare ulteriori oneri di costruzione ma ovviamente si sono ben guardati dal commentare ulteriormente.
A questo punto devo capire che cosa capita se qualcuno chiama i vigili ed essi riscontrano questa situazione. Per adesso quindi ho fatto richiesta di vedere la pratica, come da lei suggerito, e capire cosa effettivamente e' stato presentato.

 

[Luigi Criscuolo]

Mi è stato detto che viene accatastato come vano tecnico ma di fatto è un locale usufruibile al 100% (chiaramente non ha l'abitabilità prevista per i locali a 2,70 metri di altezza).

e qui c'è il trucco/inganno. Questo locale non avrà mai, stando alla attuale legislazione la abitabilità.Ti viene venduto come locale abitabile e quindi lo hai pagato come tale oppure è stato calcolato come accessorio? Quanti metri quadri di casa ti vengono venduti?
A parole ti dicono che può essere abitato ma di fatto non è in regola. Mi suona strano il fatto che per accedere al terrazzo si debba passare per un "locale tecnico" così grande.
Secondo me per rispettare l'indice di edificabilità hanno fatto un piano di altezza ridotta mascherandolo come locale tecnico ma vendendolo come abitabile.

 

[Kevin Eldridge]

e qui c'è il trucco/inganno. Questo locale non avrà mai, stando alla attuale legislazione la abitabilità.Ti viene venduto come locale abitabile e quindi lo hai pagato come tale oppure è stato calcolato come accessorio? Quanti metri quadri di casa ti vengono venduti?
A parole ti dicono che può essere abitato ma di fatto non è in regola. Mi suona strano il fatto che per accedere al terrazzo si debba passare per un "locale tecnico" così grande.
Secondo me per rispettare l'indice di edificabilità hanno fatto un piano di altezza ridotta mascherandolo come locale tecnico ma vendendolo come abitabile.

Il locale ad onor del vero non è venduto come abitabile; è specificato fin da subito che si tratta di locale tecnico e quindi non ha l'abitabilità e questo si riflette nel prezzo che è abbastanza buono. Ma se si va oltre l'aspetto formale-burocratico, questo locale è di fatto una grande stanza dotata di riscaldamento e bagno e delle medesime finiture dell'appartamento sottostante.

 

[Gianco]

E' animala la presenza del servizio igienico.