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#1
Salve,

sono in procinto di acquistare un appartamento sulla carta al secondo e ultimo piano di un complesso di due palazzine (ancora da costruire) che hanno in totale almeno altri 10 appartamenti simili al mio. Questo appartamento (un trilocale) prevede da progetto una scala interna a chiocciola che permette l'accesso ad un vano tecnico di una quarantina di metri quadri e da qui ad un terrazzo di piu' o meno pari superficie. Il vano tecnico e' alto 2,40 metri e prevede anche un bagno (oltre a finiture che lo equiparano all'appartamento sottostante). La cosa che mi lascia perplesso e' appunto la definizione di vano tecnico (per quanto ho letto e' da considerarsi tale solo il locale destinato a contenere degli impianti e con una serie di limitazioni ben definite in questo articolo: Volumi tecnici, quali sono i requisiti per evitare abusi edilizi? | BibLus-net) ; il venditore mi ha assicurato che il progetto e' gia' stato approvato dal comune (con la scala interna) dove l'edificio verra' realizzato e che siffatto accatastamento per tale vano (sempre con la dichiarazione della scala interna) non ha causato problemi in fase di compromesso davanti al notaio per altri che hanno comprato gli appartamenti similari. Per inciso, il venditore (un agente immobiliare) ha acquistato anche lui un appartamento identico. E' possibile che un comune possa dare l'approvazione ad un vano tecnico che di fatto e' assimilabile ad una mansarda (non agibile permanentemente)?
 
#3
E' possibile, ma controlla il progetto approvato prima di fare una proposta.
Soprattutto, essendo un vano tecnico, non deve costare come la parte abitabile, e potrai rivendere solo come vano tecnico.
Si, sono consapevole del fatto che non posso cambiarne la destinazione d'uso. La cosa che mi lascia perplesso è il discorso della scala interna. Non vorrei trovarmi nella situazione in cui essa è considerata un abuso o che l'intero sottotetto possa essere considerato un abuso considerando che avrà anche il riscaldamento a pavimento oltre che il bagno (ribadisco, stiamo parlando di un sottotetto con soffitto piatto ed ad altezza costante di 2,40 metri; l'unico motivo per cui può essere considerato vano tecnico è per la presenza dei pannelli solari su di esso all'esterno).
 

Gianco

Membro Storico
#4
Questo appartamento (un trilocale) prevede da progetto una scala interna a chiocciola che permette l'accesso ad un vano tecnico di una quarantina di metri quadri
Ti consiglio di chiedere di vedere la copia del progetto con i timbri originali. In alternativa fai uuna richiesta di accesso agli atti e vatti a vedere la pratica nell'ufficio tecnico comunale. Se è un vano tecnico, deve essere indicata la sua destinazione come tale. Certamente che un vano tecnico di 40 mq mi sembrano eccessivi. E comunque se lo scopo era quello di montarci sopra i pannelli fotovoltaici, si sarebbero potuti sistemare sopra una tettoia.
 
#5
Ti consiglio di chiedere di vedere la copia del progetto con i timbri originali. In alternativa fai uuna richiesta di accesso agli atti e vatti a vedere la pratica nell'ufficio tecnico comunale. Se è un vano tecnico, deve essere indicata la sua destinazione come tale. Certamente che un vano tecnico di 40 mq mi sembrano eccessivi. E comunque se lo scopo era quello di montarci sopra i pannelli fotovoltaici, si sarebbero potuti sistemare sopra una tettoia.
Mi è stato detto che viene accatastato come vano tecnico ma di fatto è un locale usufruibile al 100% (chiaramente non ha l'abitabilità prevista per i locali a 2,70 metri di altezza). Tra l'altro la scala (a chiocciola) è prevista anche da capitolato ed è indicata in tutte le piante che ho visionato. Oggi cmq andrò al comune a dirimere la questione.
 

Gianco

Membro Storico
#6
Il vano tecnico per essere tale deve essere finalizzato ad ospitare un apparato per l'edificio, tipo serbatoi ed autoclave, impianto di trasformazione ed accumulo per i pannelli fotovoltaici, la cabina ascensore con il locale manutenzione. Un locale finalizzato ad un uso differente va considerato volume computato nella volumetria massima edificabile su quel lotto.
 
#7
Il vano tecnico per essere tale deve essere finalizzato ad ospitare un apparato per l'edificio, tipo serbatoi ed autoclave, impianto di trasformazione ed accumulo per i pannelli fotovoltaici, la cabina ascensore con il locale manutenzione. Un locale finalizzato ad un uso differente va considerato volume computato nella volumetria massima edificabile su quel lotto.
Sono andato al comune e mi hanno detto che la scala di accesso al vano tecnico non e' un problema.
Per quanto riguarda l'ampiezza rilevante in base al regolamento edilizio del comune, un locale tecnico puo' avere un ingombro massimo fino al 5% della Superficie Utile Lorda complessiva (dove la Superficie Utile Lorda misura in mq la somma delle superfici lorde, comprese entro il filo esterno delle murature, di tutti i livelli fuori ed entro terra degli edifici) che, a spanne, nel caso dell'edificio in questione e' abbastanza rilevante.
Quello che ancora non mi torna e' che questo vano tecnico avra' bagno e sara' dotato di riscaldamento; inoltre ci sono ampie finestre mentre i pannelli solari sono tutti sul lastrico solare del vano medesimo.
Al comune sono consapevoli che i costruttori usano questi "espedienti" per evitare di pagare ulteriori oneri di costruzione ma ovviamente si sono ben guardati dal commentare ulteriormente.
A questo punto devo capire che cosa capita se qualcuno chiama i vigili ed essi riscontrano questa situazione. Per adesso quindi ho fatto richiesta di vedere la pratica, come da lei suggerito, e capire cosa effettivamente e' stato presentato.
 
#8
Mi è stato detto che viene accatastato come vano tecnico ma di fatto è un locale usufruibile al 100% (chiaramente non ha l'abitabilità prevista per i locali a 2,70 metri di altezza).
e qui c'è il trucco/inganno. Questo locale non avrà mai, stando alla attuale legislazione la abitabilità.Ti viene venduto come locale abitabile e quindi lo hai pagato come tale oppure è stato calcolato come accessorio? Quanti metri quadri di casa ti vengono venduti?
A parole ti dicono che può essere abitato ma di fatto non è in regola. Mi suona strano il fatto che per accedere al terrazzo si debba passare per un "locale tecnico" così grande.
Secondo me per rispettare l'indice di edificabilità hanno fatto un piano di altezza ridotta mascherandolo come locale tecnico ma vendendolo come abitabile.
 
#9
e qui c'è il trucco/inganno. Questo locale non avrà mai, stando alla attuale legislazione la abitabilità.Ti viene venduto come locale abitabile e quindi lo hai pagato come tale oppure è stato calcolato come accessorio? Quanti metri quadri di casa ti vengono venduti?
A parole ti dicono che può essere abitato ma di fatto non è in regola. Mi suona strano il fatto che per accedere al terrazzo si debba passare per un "locale tecnico" così grande.
Secondo me per rispettare l'indice di edificabilità hanno fatto un piano di altezza ridotta mascherandolo come locale tecnico ma vendendolo come abitabile.
Il locale ad onor del vero non è venduto come abitabile; è specificato fin da subito che si tratta di locale tecnico e quindi non ha l'abitabilità e questo si riflette nel prezzo che è abbastanza buono. Ma se si va oltre l'aspetto formale-burocratico, questo locale è di fatto una grande stanza dotata di riscaldamento e bagno e delle medesime finiture dell'appartamento sottostante.
 
#11
Con tutti i problemi che stanno affiorando con le costruzioni per locali a destinazione ambigua locale tecnico, locale pluriuso, ecc. ecc. sarà opportuno chiarire la destinazione prima di firmare il contratto
 
#12
Ma se si va oltre l'aspetto formale-burocratico, questo locale è di fatto una grande stanza dotata di riscaldamento e bagno e delle medesime finiture dell'appartamento sottostante.
ma allora non capisco le tue perplessità. In questo locale ci puoi mettere un tavolo da ping pong o creare una sala hobby; ci puoi installare un bel plastico ferroviario; ma lo puoi arredare con mobili bassi, divani/poltrone; puoi, con dei tramezzi in cartongesso, creare degli ambienti da usare come camere da letto: sarò sempre un tuo uso personale. Non potrai affittare le camere ricavate perché manca l'abitabilità e, in caso di vendita, non potrai avanzare la pretesa di considerare tutto il piano abitabile.
 

Gianco

Membro Storico
#15
probabilmente chiamare un ripostiglio "vano tecnico" è un escamotage, la cosa però non cambia, non ci puoi vivere formalmente ma lo puoi usare come ti pare
Il problema è come hanno fatto ad accettare un ripostiglio come vano tecnico? Nel primo caso il volume deve essere computato, nel secondo, è ammesso in eccedenza.
 
#16
di solito il ripostiglio è un locale senza finestre; questo "locale tecnico" pare che sia dotato di finestre ed ha una porta che consente l'accesso alla parte scoperta del terrazzo.
Comunque le preoccupazioni del postante riguardano la presenza della scala interna che secondo lui potrebbe far supporre un abuso edilizio, non sanabile, compiuto in fase di edificazione. A mio avviso tale preoccupazione è infondata perché il sottotetto, così come è descritto nel progetto approvato dal Comune, come è già stato detto, può essere usato dal proprietario anche se non ha l'abitabilità. Non è proibito riscaldare il solaio di calpestio di un sottotetto né ricavarci un bagno.
Posto questo link che riguarda le altezze minime per il recupero dei sottotetti
Altezza Minima per un Sottotetto Abitabile
se non si può avere l'abitabilità ciò conferma quello che avevo supposto e cioè che se diventa abitabile il piano fa cubatura ed è evidente che la cubatura edificatoria disponibile si è usufruita completamente.
Posto una vecchia discussione in merito ai bagni ricavati in locali non abitabili
Può esistere un bagno abitabile in un sottotetto non abitabile?
 

Gianco

Membro Storico
#18
nei piani urbanistici che conosco non mi risulta che i sottotetti agibili e le cantine si computino per il volume edificabile
Evidentemente da noi si ragiona in modo diverso. Tutto ciò che è volume, considerato alla linea di gronda inferiore se esiste un tetto a falda con pendenza inferiore al 35%, rientra nel computo, salvo che non sia volume tecnico. E in questo caso non lo è.
 

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Salve,dal 20 settembre 2017 sono venuto ad abitare con una famiglia a cui ho prestato la mia opera di badante per un loro cugino gravemente ammalato, che è deceduto dopo un mese,la famiglia di sua spontanea volontà mi fece la proposta di rimanere a vivere con loro fin quando non avrei trovato un'altra lavoro ma non mi avrebbero pagato per dare una mano in casa,mi dovevo accontentare di vitto e alloggio
moralista ha scritto sul profilo di luciano155.
ma non c'è neanche il profilo di luciano155
tanti auguri a tutti buone feste e tante belle cose lella
anche x marinarita grazie della comprensione ...comunque c'e' legge nuova x tutelare proprietari case ….noi alla fine da 1 giugno 2013 a 7 luglio 2017 mai pagato affitto 4 anni piu' spese tribunale avvocati tasse ...ecc. se pagava onestamente l'affitto tutti i mesi non sarebbe in questa situazione le lasciano meta' stipendio….tanti anni ...non so se ne valeva la pena non pagare l'affitto ….giustizia e' fatta
x uva ---finalmente finita con sentenza tribunale milano dato che la nostra inquilina aveva fatto 2 finanziarie …???? il 29 novmbre tribunale milano ci ha messo primi creditori sul quinto dello stipendio ...tutto specificato debiti avvocato 4 anni affitto mai pagato ….la tipa si e' presentata urlando ...la giudice ci ha inserito primi creditori prenderemo tutto da subito con quinto dello stipendo .finita bene kiss
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