Vendita appartamento per casa vacanze con finanziamento d’impresa

[Seth]

Anche in questo thread sarei fuori tema, ma visto che ne avete parlato dico anche la mia ( e tanto per cambiare , sarei fuori dal coro)
Mi riferisco alla proposta di legge che eleverebbe al 26% l'aliquota in CS degli affitti brevi.

A parte la farraginosità del testo che discrimina tra chi si rivolge alle piattaforme, e chi fa da sè, e scontato il fatto che tutti desidereremmo pagare il minor possibile di imposte, io vorrei evidenziare l'anacronismo tra la posizione che vieta la CS in caso di locazione abitativa uso foresteria, e questa levata di scudi verso un provvedimento che riguarda, senza giri di parole, una attività pseudo imprenditoriale del locatore interessato.

Un conto è affittare a lungo termine (dai 12 mesi in su...) , un conto affittare a giorni o settimane: quest'ultima modalità richiede una vera e propria attività di gestione, e il fatto che sia stata ammessa la CS secondo il mio modesto parere, è solo stata giustificata dal fatto che altrimenti sfuggiva completamente dallla visuale del fisco.
Fortunatamente per il fisco, buona parte di tali negozi, passava attraverso un "sostituto d'imposta", per cui si sono inventati l'attuale meccanismo, che concettualmente è uno schiaffo a chi ragiona.
Il ritoccare le aliquote, non mi sembra quindi scandaloso

Vedremo se la proposta di aumento al 26% per chi si avvale di una piattaforma diventerà realtà. Ritoccare le aliquote non è di per sé scandaloso, e posso capire il desiderio di differenziarle per favorire certi tipi di contratto come quelli a lungo termine alle famiglie e in particolare quelli a canone concordato. D'altra parte, il turismo non è un crimine, serve comunque equilibrio. Come hai giustamente notato, negli affitti brevi è implicita una certa attività di gestione, ma l'aliquota della cedolare secca si applica, se non erro, sui ricavi al lordo di spese per commissioni piattaforme, pubblicità e gestione, manutenzione ordinaria, TARI, utenze, riscaldamento, arredi, eventuali biancheria e pulizie, lo stesso lavoro di star dietro a registrazioni, contatti, problemi degli ospiti ecc. (correggetemi se sbaglio).

 

[basty]

ma l'aliquota della cedolare secca si applica, se non erro, sui ricavi al lordo di spese

Penso di sì: ma ricordiamoci che la costituzione prevedeva la progressività della imposizione.
E l’aliquota IRPEF più probabile sarebbe almeno il 33%.
La battaglia in corso è una tipica guerra di lobby: che da qualunque parte sorga, è sempre “fastidiosa”

 

[Seth]

Penso di sì: ma ricordiamoci che la costituzione prevedeva la progressività della imposizione.

La prevede tuttora. Però ci sono diversi regimi speciali, con varie motivazioni.

E l’aliquota IRPEF più probabile sarebbe almeno il 33%.

Se però si tratta di una "attività pseudo imprenditoriale", come hai scritto, considerando che oltre alla casa c'è dietro un'attività di gestione quindi lavoro e spese, forse il confronto più corretto sarebbe quello con la tassazione dei redditi d'impresa che se non erro è il 15% dei ricavi (fino a un certo limite) in regime forfettario.

La battaglia in corso è una tipica guerra di lobby: che da qualunque parte sorga, è sempre “fastidiosa”

C'è anche la lobby degli albergatori che soffia forte per penalizzare la concorrenza di chi affitta casa ai turisti.

 

[uva]

aumento al 26%

L'aumento della cedolare secca dal 21% al 26% per gli affitti brevi è in vigore dal 01/01/2024:

Con l’entrata in vigore della legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023), dal 1° gennaio 2024, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si applica l’aliquota del 26%.

Questa aliquota è ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente. L’individuazione di tale unità immobiliare deve avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato.

Le locazioni brevi e la cedolare secca - Portale Agenzia Entrate

Le locazioni brevi e la cedolare secca

www.agenziaentrate.gov.it

Ne avevamo parlato qui:

Messaggio nella discussione 'Affitti brevi e cedolare secca'

19 Dicembre 2023

cedolare secca per gli affitti brevi.

In base all'ultimo emendamento, nel 2024 la cedolare secca sugli affitti brevi rimane al 21% se si affitta un solo immobile.

Se il contribuente ne affitta più di uno, le aliquote sono:
- 21% per una casa, scelta da lui nella dichiarazione dei redditi;
- 26% per le altre case.

La ritenuta si considera a titolo di acconto (non di imposta).

(Salvo ulteriori modifiche prima dell'approvazione della Legge di Bilancio.)

• uva

 

[uva]

"attività pseudo imprenditoriale"

Si tratta di attività imprenditoriale quando il contribuente destina agli affitti brevi più di 4 immobili (3 in alcune Regioni).
In tal caso non si può optare per la cedolare secca.

 

[Seth]

Penso che quel testo verrà modificato, e non soltanto perché molti parlamentari della maggioranza sono contrari.

Il premier pare favorevole. L’intento dichiarato è pure lodevole. Ma se non rimuovono gli ostacoli che frenano i locatori rispetto all’affitto lungo restano solo tasse in più su quello breve.

 

[uva]

ostacoli che frenano i locatori rispetto all’affitto

L’affitto breve è un tipo di attività che va molto bene nelle zone a forte tensione turistica o lavorativa, ma va meno bene in altre.

i due mercati, affitto breve e lungo, non si parlano sempre». Non è automatico che un immobile passi da un tipo di affitto all’altro

molto spesso chi sceglie la locazione breve ha delle ragioni per tenere l’immobile a disposizione e non vuole affittarlo per periodi più lunghi.
In questo senso, l’aumento della tassazione sarà un incentivo al nero,

(Fonte: IlSole24Ore NT del 29/10/2025)

 

[uva]

Vedremo se la proposta di aumento al 26% per chi si avvale di una piattaforma diventerà realtà

Sul primo immobile locato per scopi turistici resterà la cedolare secca al 21%, anche per chi si affida a intermediari immobiliari o portali telematici.
L’aumento al 26% scatterà solo per la seconda, mentre dalla terza in poi per i proprietari scatterà l’obbligo di aprire la partita IVA.
È questo l’accordo sugli affitti brevi
Adesso bisogna sempre trovare le coperture, un lavoro del Mef

(Fonte: Il Sole24Ore NT del 26/11/2025)

 

[basty]

@uva: auguri . Visto solo adesso.

 

[Seth]

Sul primo immobile locato per scopi turistici resterà la cedolare secca al 21%, anche per chi si affida a intermediari immobiliari o portali telematici.
L’aumento al 26% scatterà solo per la seconda,

Quindi non cambiano le aliquote.

mentre dalla terza in poi per i proprietari scatterà l’obbligo di aprire la partita IVA.

questo mi pare che nel Lazio sia già così.
==


c) «case e appartamenti per vacanze», gli immobili arredati per l'affitto ai turisti, esclusa la somministrazione di alimenti e bevande, nonche', di offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o piu' stagioni, con contratti aventi validita' non inferiore a tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi. Le gestioni di case ed appartamenti per vacanze si distinguono nelle seguenti tipologie:

1) in forma non imprenditoriale, per la gestione occasionale di una o due case o appartamenti per vacanze;

2) in forma imprenditoriale, per la gestione non occasionale ed organizzata di tre o piu' case o appartamenti per vacanze.

https://www.tuttocamere.it/files/regione/LAZIO_2008_16.pdf

È questo l’accordo sugli affitti brevi
Adesso bisogna sempre trovare le coperture, un lavoro del Mef

(Fonte: Il Sole24Ore NT del 26/11/2025)

Auguri, @uva !