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fasa78

Membro Attivo
Impresa
Posso solo dire che nell appartamento c'è una porta comunicante tra soggiorno e camera che nel progetto iniziale non c'è.... tuttavia se quello è il problema basta murarla... ma non so se una cosa del genere invalida tutto un atto !! È una sorta di porta per agevolare il passaggio da soggiorno a camera.
 

fasa78

Membro Attivo
Impresa
...aggiungo nella planimetria ufficiale non c'è sta porta... ma è stata fatta , ma ipotizzo che se al comune non è presente come sulle planimetrie ufficiali penso non sia un problema.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Tecnicamente e formalmente è un problema: se l'acquirente lo accetta potrebbe passare sotto silenzio. Se lo rifiuta devi ripristinare o sanare: il che equivale a tempo perso,che potrebbe far saltare le date promesse, con addebito penali.
I problemi sono piccoli se prevenuti e conosciuti. Poi tutto si accomoda.
 

fasa78

Membro Attivo
Impresa
...a sto punto si io da venditore... potrei esigere dall'acquirente che nella scrittura dell'atto venga messa una frase del tipo "visto piaciuto" .... può essere, in modo da non avere grane in un secondo tempo ?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
No: il punto è proprio quello. L'obbligo di conformità urbanistica è diventato legge e motivo per l'annullamento credo automatico dell'atto. In precedenza la legge non entrava nella validità dell'atto; oggi si.

Conosco di venditori, che si sono trovati al momento del rogito, a scoprire delle irregolarità formali nell'alloggio che avevano felicemente abitato per anni, e messso in vendita; ed hanno corso il rischio di veder saltare la trattativa, dopo essersi a loro volta impegnati economicamente su un altro fronte.

Le banche, prima di erogare un mutuo all'acquirente, incaricano un perito proprio per fare questi accertamenti, e le sorprese pare siano all'ordine del giorno.

Non credo valga la pena rischiare: non dovrebbe essere una gran spesa. Basta incaricare un tecnico che faccia un accesso agli atti all'ufficio comunale e confronti la documentazione di progetto approvata e lo stato di fatto realizzato. Con ciò si sa se tutto è a posto, se ci sono delle difformità sanabili (con oblazione di oneri) o se ci sono irregolarità da eliminare: poi si valuta (e/o si negozia con l'acquirente)
 

tovrm

Membro Senior
Proprietario Casa
Non è necessario dichiarare nulla, e nemmeno è necessario che sia norma
( altrimenti non si venderebbero gli immobili da ristrutturare); l'importante è che l'acquirente sia ben informato della reale situazione dell'impianto.
Ti serve la licenza edilizia ( più eventuali sanatorie o licenze/provvedimenti autorizzativi successivi), e qualcuno che sappia verificare se il tutto corrisponde allo stato reale.
Se si scopre dopo il rogito che c'è qualche abuso, l'atto può essere annullato.
È invece opportuno che venga dichiarata la non conformità degli impianti dal venditore e che l'acquirente dichiari di esserne a conoscenza per evitare responsabilità successivamente all'atto
 

fasa78

Membro Attivo
Impresa
Gianco, giusto per fare un riepilogo, perchè probabilmente alcuni documenti forse li ho già in possesso :

- planimetria depositata in catasto = c'è l'ho già ed è uguale

ho in mano anche l'abitabilità dell'edificio...
 

Excalibur

Membro Attivo
Proprietario Casa
...aggiungo nella planimetria ufficiale non c'è sta porta... ma è stata fatta , ma ipotizzo che se al comune non è presente come sulle planimetrie ufficiali penso non sia un problema.
Appunto, la porta che c'è in casa ma manca sia nella catastale sia nel progetto depositato al comune è il tuo problema.
 

Rompiballe

Membro Junior
Professionista
Se ti crei questi problemi, avresti dovuto rivolgerti ad un professionista e farti assistere, chiedendo un preventivo prima, questi dubbi non sarebbero sorti
 

fasa78

Membro Attivo
Impresa
tutto quello che ho chiesto è ancora alle "prime armi",ovvero non è successo nulla, mi sto informando intanto, sia tramite forum , e dire che è cosa ben valida.

Secondo voi per una assistenza del genere come "venditore" (non come acquirente) quanto potrebbe venirmi a costare ?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Per il problema della porta interna, puoi tapparlo o coprirla, in modo tale che non sia transitabile ed il problema è risolto: ti consiglio di fare delle foto, datate. Mentre se vuoi regolarizzarla dovrai presentare una pratica edilizia e la variazione catastale firmate da un geometra, abilitato. Il costo dovrebbe aggirarsi sui 1.000 €, dipende dalla consistenza dell'immobile.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
@Gianco: credo che la domanda su quanto potesse costare si riferisse alla verifica della conformità urbanistica.

In situazioni "tranquille" o con abusi marginali come la suddetta porta, a quanto potrebbe ammontare il "disturbo" di un tecnico?
 

fasa78

Membro Attivo
Impresa
aggiorno...

ho guardato la planimetria catastale e quella deposita in comune. A dire la verità ho trovato in regola , ovvero la porta ESISTE... ma in realtà è solamente spostata ...ovvero se nella realtà si trova dalla finestra ad mezzo metro.... sulla planimetria è a 2 metri... ovvero c'è più distanza tra finestra e porta anzichè pochi centimetri.... anche questo può essere rilevato come un problema "grave" ?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non so se si possa parlare di "gravità": c'è difformità: se mutasse il prospetto di facciata ti direi che sarebbe grave; mutando solo la situazione interna, probabilmente la risolvi con una semplice comunicazione di rettifica.
Però ti devo far presente che a distanza non è possibile valutare la situazione puntuale. Abbiamo cercato di segnalarti delle avvertenze: e come vedi le verifiche riservano sempre qualche sorpresa. Il tenore di queste difformità te le può valutare un tecnico in loco.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
E molto dipende dalla sensibilità del tecnico dell'ufficio tecnico comunale. Una porta interna spostata rispetto alla posizione riportata nel progetto, sebbene sia un'irregolarità, per molti, non altera, ne l'estetica, ne la consistenza dell'immobile. La sua posizione è probabilmente dovuta ad una funzionalità legata all'arredamento o alla ripartizione-destinazione degli spazi interni all'ambiente.
 

Aidualc

Membro Attivo
Professionista
@Gianco: credo che la domanda su quanto potesse costare si riferisse alla verifica della conformità urbanistica.

In situazioni "tranquille" o con abusi marginali come la suddetta porta, a quanto potrebbe ammontare il "disturbo" di un tecnico?
Nella nostra zona una relazione di conformità a cura di un geometra o altro professionista costa attorno ai 250/300 euro.

@fasa78 ti converrebbe incaricare subito un tecnico e toglierti il pensiero. A un costo contenuto potrai procedere con la vendita certo della situazione catastale e urbanistica della tua casa. Il fai da te rischia di farti pagare un prezzo più alto...
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
Concordo con tutto quanto già osservato; aggiungo solo che, tra l'altro, anche l'eventuale clausola inserita in un preliminare (circa l'espresso gradimento da parte del promesso acquirente delle "condizioni di fatto e diritto" in cui trovasi l'immobile) secondo la più recente giurisprudenza non è per nulla valida ed efficace a tutela del venditore.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Il privato potrebbe fare un accesso agli atti e chiedere una copia dell'ultimo progetto, se corrispondente alla realtà e una copia della planimetria catastale. In questo caso potrebbe limitare la spesa a meno di 50 € oltre al tempo necessario per svolgere le pratiche. I documenti, se corrispondenti allo stato dei luoghi potrebbero essere indicati nell'atto.
 

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