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mario.guarino-1967

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ciao,
sto acquistando una nuova casa (compromesso già fatto) e contestualmente sto vendendo la casa in cui attualmente vivo. Ho già trovato un compratore per la vecchia ma per problemi legati a sanatorie in corso temo che l'acquisto della nuova possa non andare a buon fine.
E' possibile richiedere al proponente che sta acquistando la mia casa di inserire una clausola in cui la vendita è vincolata all'andata a buon fine del mio acquisto?
Ad esempio potrei inserire questa clausola nella condizione sospensiva del contratto e di conseguenza nella clausola risolutiva?
Al momento il mio agente immobiliare dice che non è possibile ma che io sappia per l'art. 1353 del c.c. un accordo tra le parti può prevedere una condizione sospensiva per eventi futuri incerti.

Grazie in anticipo

Mario
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
E' possibile richiedere al proponente che sta acquistando la mia casa di inserire una clausola in cui la vendita è vincolata all'andata a buon fine del mio acquisto?
Non hai spiegato se ha gia ricevuto e accettato una proposta.
Se si , non ha senso cercare di modificare gli accordi già presi, il promissario acquirente non ha motivo di accettare una modifica che lo lascerebbe nell'incertezza.
Se no , in teoria potresti proporre la condizione, ma in ogni caso, un potenziale acquirente sarebbe folle ad accettarla.
Ad esempio potrei inserire questa clausola nella condizione sospensiva del contratto e di conseguenza nella clausola risolutiva?
Quale clausola risolutiva ?
 

mario.guarino-1967

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
La proposta iniziale è scaduta (l'acquirente della mia casa non ha fatto in tempo a fare la perizia per il mutuo) e quindi va rifatta.

La clausola risolutiva inserita è quella relativa all'art. 1456 del C.C. (il conratto si risolve in un nulla di fatto se non si verifca la condizione espressa con le modalità descritte nella clausola).
 

vittorievic

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ho già trovato un compratore per la vecchia ma per problemi legati a sanatorie in corso temo che l'acquisto della nuova possa non andare a buon fine.
cioè la tua casa è a posto ed hai trovato un compratore ma la casa che vuoi acquistare presenta degli abusi
La proposta iniziale è scaduta (l'acquirente della mia casa non ha fatto in tempo a fare la perizia per il mutuo) e quindi va rifatta.
strano perché la perizia della tua casa in vendita la fa un perito mandato dalla banca: la concessione rimane in sospeso fino a quando la banca non tutti i documenti che lei ritiene necessari per erogare un mutuo.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
La clausola risolutiva inserita è quella relativa all'art. 1456 del C.C. (il conratto si risolve in un nulla di fatto se non si verifca la condizione espressa con le modalità descritte nella clausola).
So cos'è la clausola risolutiva, ma mi pare tu stia facendo confusione.
La clausola risolutiva è una cosa ( ed è legata al mancato adempimento di una determinata obbligazione) , la condizione sospensiva un'altra ( legata all'avverarsi o meno di un determinato avvenimento).
La proposta iniziale è scaduta (l'acquirente della mia casa non ha fatto in tempo a fare la perizia per il mutuo) e quindi va rifatta.
Sempre ammesso che il proponente sia d'accordo.
In realtà non servirebbe rifare una proposta, ma prorogare i termini della condizione sospensiva per il mutuo ( immagino ti riferissi a quella, poiché, altrimenti, le proposte accettate non scadono).

In ogni caso, se si inserisse la condizione sospensiva che vorresti tu, legata al tuo acquisto, il proponente non potrebbe nemmeno fare richiesta di mutuo, poiché il contratto sarebbe inefficace fino a tuo acquisto avvenuto, e nessuna banca perderebbe tempo ad iniziare istruttorie su basi così incerte.

E se deve aspettare che tu abbia rogitato l'acquisto , per cominciare la pratica di mutuo,
tu avresti comprato senza avere la certezza di vendere a lui.

Insomma, la clausola che vorresti è lecita, ma assurda per entrambi.
 

mario.guarino-1967

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
ciao,
la perizia della banca sulla casa che sto acquistando è andata bene ma comunque c'è una sanatoria in corso (che il perito ha visionato). Il Comune sta ritardando causa covid e altri problemi interni (tutto doveva risolversi in 15gg ma sono passati 4 mesi). Quindi vorrei tutelarmi dal rischio di ulteriori ritardi ed essere sicuro di non stipulare il rogito di vendita della mia vecchia casa prima che sia andato a buon fine quello della nuova. Quindi semplicemente la mia domanda è: come posso vincolare queste due cose? Io pensavo di inserire il ttto nella "CLAUSOLA SOSPENSIVA" e nella "CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA", ma il mio agente immobiliare dice che queste valgono solo per vincolare la proposta alla richiesta di mutuo.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
strano perché la perizia della tua casa in vendita la fa un perito mandato dalla banca: la concessione rimane in sospeso fino a quando la banca non tutti i documenti che lei ritiene necessari per erogare un mutuo.
Niente di stano; se hanno messo termini per la condizione sospensiva mutuo troppo stretti, il contratto è rimasto inefficace.
Per procedere, serve formulare una proroga dei termini, o un nuovo contratto ( più semplice la prima strada).
 

mario.guarino-1967

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Anche la proroga è già scaduta ... serve un nuovo contratto, quindi la mia domanda: è possibile legare acquisto e vendita inserendo il tutto nella "CLAUSOLA SOSPENSIVA" e nella "CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA"?
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Io pensavo di inserire il ttto nella "CLAUSOLA SOSPENSIVA" e nella "CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA", ma il mio agente immobiliare dice che queste valgono solo per vincolare la proposta alla richiesta di mutuo.
Il tuo agente non sa di cosa parla, nel senso che la sua spiegazione è errata.
Ma quello che vorresti fare non è possibile, per i motivi che ti ho spiegato.
L'unica cosa che puoi proporre, se per il tuo acquisto è solo questione di tempo, ma l'esito della sanatoria e del mutuo è certo, è quello di far fare al tuo acquirente una nuova proposta, con data per il mutuo più lontana, in modo da essere certo di poter comprare.
In ogni caso, se per comprare ti servono i soldi della vendita, prima devi vendere, poi comprare.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
è possibile legare acquisto e vendita inserendo il tutto nella "CLAUSOLA SOSPENSIVA" e nella "CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA"?
Continui a confondere la finalità delle clausole.

Comunque la risposta è si in linea teorica.
No assolutamente nella pratica; se metti quelle clausole, non venderai mai, perché l'acquirente non potrà richiedere il mutuo fino a dopo il tuo rogito di acquisto.
Irragionevole.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Un'altra idea può essere che l'acquirente di casa tua aspetti che il tuo acquisto si realizzi senza nessun obbligo tra le parti solo con una intesa e stretta di mano, ma vi fidate?
 

mario.guarino-1967

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie a tutti lo stesso per le considerazioni, per fortuna l'agenzia che mi segue è andata a parlare con un avvocato e nella condizione sospensiva hanno aggiunto una clausola che specifica proprio la mia richiesta, ossia la sospensione del contratto sino a che non sarà rilasciata la completa documentazione urbanistica dell'immobile promesso alla parte venditrice e che l'acquirente non avrebbe problemi ad accettare. Mi resta ancora il dubbio invece sulla "Clausola risolutiva espressa" che invece non è stata esplicitata.
 

mario.guarino-1967

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
L'acquirente non avrà capito cosa sta per firmare.
Spero almeno che abbiate valutato bene i tempi.
All'acquirente gli ho parlato di persona e ha capito la situazione e non mi ha fatto nessun problema, mi ha detto che può tranquillamente aspettare. Inoltre pare che la sanatoria sia fattibile, da quello che ha detto il geometra, quindi i tempi incerti sono solo legati alla risposta finale del Comune e da qui la necessità della "Condizione Sospensiva" come previsto dall'art. 1353 del C.C.
 

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