marie christine

Nuovo Iscritto
ciao a tutti, buon giorno vorrei porvi una questione sulla quale discutere ed avere delucidazioni..considerazioni...se avete voglia di darmi un vostro parere.

un condomino è fortemente moroso nei confronti del condominio nel quale abito.
Al 31/05/2012 il debito accumulato dal debitore nei confronti del condominio ammonta a 25.357,00 €.

Nel 2010 il condominio ha depositato un primo decreto ingiuntivo (19.495,57 €), mentre è in fase di deposito un secondo decreto per il debito maturato dal 2010 a oggi (5.861,43 €).

Il primo decreto ingiuntivo è diventato definitivo nel settembre 2010, e, davanti all’inerzia del debitore, il condominio ne ha pignorato l’immobile e successivamente ha intrapreso l’esecuzione immobiliare.

L’esecuzione immobiliare è il procedimento finalizzato ottenere dal Tribunale la vendita forzosa dell’immobile di proprietà debitore.

A riguardo, nel caso della vendita forzosa del ristorante (si perchè il condomino oggetto di contenzioso è un ristorante che peraltro è sempre pieno), è bene notare come la vendita dell’immobile, oltre a premettere al condominio di rientrare delle spese legali sostenute e delle rate insolute, si risolverebbe nella cessazione: 1) della morosità del debitore, che verrebbe sostituito da un nuovo condomino; – 2) dell’attività di ristorazione condotta dal debitore (con i conseguenti disagi in termini di rumori e gestione dei rifiuti).

Nell’ambito di questo procedimento, si sono registrate alcuni rilevanti eventi:

1) il giudice incaricato ha nominato l’esperto chiamato a eseguire la stima del bene e fissato nel 04.10.12 il termine per il deposito della perizia;

2) è intervenuta nell’esecuzione la Banca Popolare Commercio e Industria per il credito (privilegiato) di 603.000 €.

Durante l’udienza del 04.10.12 il giudice potrebbe già delegare il notaio per la vendita e, secondo una stima del nostro avvocato, “se tutto fila liscio”, la vendita potrebbe completarsi entro il 31.12.2013 (duemilatredici).

La situazione economico finanziaria del condominio
Al 31/05/2012, le rate insolute a circa 50.000 €, i debiti nei confronti dei fornitori ammontano a 39.000 €. oltre al debotore conosciuto alcuni altri condomini cominciano a non pagare...

L'amministratore visti i debiti del condominio chiede un altro anticipo a quelli che pagano regolarmente...ma vi sembra giusto? e poi che garanzia abbiamo di essere creditori? ma l'amministratore è responsabile di tutto ciò? potreste darmi un riscontro se i passi effettuati sono corretti?
grazie...spero di non annoiarvi troppo, marie c
 

ergobbo

Membro Attivo
L'amministratore visti i debiti del condominio chiede un altro anticipo a quelli che pagano regolarmente...ma vi sembra giusto?

Se i soldi per mandare avanti il condominio non ci sono, l'amministratore ha solo due possibilità (oltre a metterceli di tasca sua):

1) Chiede a chi paga degli anticipi per pagare i fornitori e
2) Sospendere di fatto i pagamenti e, quindi, la normale vita e funzionalità condominiale

Se parliamo di giustizia sono d'accordo con te, ma giustizia e diritto non sempre combaciano e, giuridicamente, le cose stanno esattamente così.

e poi che garanzia abbiamo di essere creditori?

Quale garanzia migliore di un decreto ingiuntivo? Se poi per "essere creditore" intendi "essere creditore privilegiato", vale il discorso di cui sopra...

potreste darmi un riscontro se i passi effettuati sono corretti?

In base a quanto scrivi, l'amministratore ha fatto tutto quello che era in suo potere. I passi sono assolutamente corretti.


ma l'amministratore è responsabile di tutto ciò?

E che responsabilità vuoi accollargli? Se i condomini non pagano, lui può solo cercare di recuperare i crediti con tutti i mezzi a sua disposizione, cosa che mi sembra di capire sta già facendo.
 

bertoldo

Membro Attivo
Proprietario Casa
Vista l'entità del credito del condominio e la possibilità che esistano notevoli debiti verso fornitori che interverranno nella procedura, chiederei al legale che ha avviato il DI per quale motivo non abbia a suo tempo iscritto ipoteca giudiziale per il vs. credito, anche se, probabilmente, in secondo grado rispetto alla banca e pure con aggiunta di spese. Con il pignoramento in corso ora non ne vale più la pena .
 

marie christine

Nuovo Iscritto
e si

ottima osservazione, ma in questo paese pare che ci sia poca serietà professionale..grazie a queste risposte sto cominciando a cambiare opinione...grazie a tutti,
marie christine
 

ergobbo

Membro Attivo
chiederei al legale che ha avviato il DI per quale motivo non abbia a suo tempo iscritto ipoteca giudiziale per il vs. credito, anche se, probabilmente, in secondo grado rispetto alla banca e pure con aggiunta di spese.

Temo ti sia risposto da solo... in un condominio pieno di morosi e di debiti aggiungere altre spese esulava dalle competenze dell'amministratore e avrebbe dovuto essere deliberato dall'assemblea.
 

bertoldo

Membro Attivo
Proprietario Casa
Con una spesa del 2% dell'importo iscritto il condominio avrebbe avuto la prelazione sui creditori chirografari in sede di riparto e, vista la siruazione , non mi sembra poco. Naturalmente queste per ora sono considerazioni teoriche o quasi, non conoscendo il valore del bene pignorato.
 

giolucianipinsi

Membro Ordinario
Sul ristorante moroso, non resta che aspettare i tempi della "giustizia" (mai termine fu più improprio di quello che usiamo noi cittadini dello Stivale!). Sugli altri morosi che si stanno accodando, e relativi ritardi, una medicina preventiva può essere un'assemblea nella quale l'amministratore verbalizzi la richiesta di nuovi anticipi, e - su proposta di un condomino - l'assemblea autorizzi l'amministratore ad avviare decreti ingiuntivi per ogni ritardo di pagamento superiore ai 30 giorni dalla raccomandata di sollecito, con iscrizione ipotecaria del credito sull'immobile di ciascun condomino. Il rischio è di dover pagare altri soldi per le spese dell'avvocato e restare in attesa di altri anni per recuperarli... ma in una situazione simile, con una delibera di questo tenore, m'è capitato di veder fioccare i bonifici dei condomini morosi entro pochi giorni. Se l'amministratore va giù duro ed è coperto dalla maggioranza dell'assemblea, chi non paga può farla franca per tempi prolungati, ma alla fine il moroso paga interessi e spese, o ci rimette l'appartamento, o ha la "vergogna" della trascrizione e della cancellazione dell'ipoteca sul suo appartamento. Oltre ad apparire nella lista dei decreti ingiuntivi, che le banche consultano ogni volta che chiedi anche un piccolo fido...
 

marie christine

Nuovo Iscritto
ho un pò riflettuto in questi due giorni...un condomino che paga non avrà mai intenzione di pagare, è nella sua indole, e se per caso scopre che noi altri condomini avanziamo per sopperire alla sua mancanza siamo fritti.. per cui vi sottopongo questa soluzione: sospendere completamente i pagamenti, tutti i condomini uniti.
Risultato = ci taglieranno i servizi di utenza condominiale, luce, riscaldamento, manutenzione ordinaria...ecc l'amministratore è costretto a rinunciare al suo incarico, ci avviamo verso una autogestione vera e propria...è fattibile? voi sicuramente avete idea di quanto andiamo a risparmiare.


follia?
 

bertoldo

Membro Attivo
Proprietario Casa
Non concordo sino in fondo con Ergobbo. Considerato che il pignoramento dell'immobile andrà avanti per anni, sentirei il legale del condominio (magari un altro) al fine di promuovere pignoramento mobiliare contro il ristorante (mobili,attrezzature, merci ecc). Visto che l'attività pare regolare, potrebbe questo indurre a più miti consigli il "bravo" condomino moroso. Le spese ed i disagi conseguenti all'ipotesi di marie christine potrebbero essere superiori
 

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