Devo pagare o non devo pagare ?

[vitiell]

Salve, sono nuovo e volevo porvi una questione in cui mi trovo, mi scuso anticipatamente se ho sbagliato forum.
Allora(è passato già un'anno):
ho comprato un appartamentino ed ho fatto il rogito il 21/1/2011, tutto quello che pendeva su questo appartamento era stato regolarizzato, compreso i debiti col condomino, infatti l'amministratore aveva rilasciato al venditore i documenti che attestavano il pagamento di tutto ovviamente "salvo conguaglio".
Nel mio condominio il conguaglio lo si calcola al 30 di Aprile quindi tre mesi dopo che ho comprato mi sono ritrovato che devo pagare 4080€ di conguaglio, andai dall'amministratore per chiedere il perché di questo, e mi ha risposto che sono spese legali, perchè il condominio ha fatto una causa contro il vecchio proprietario che non pagava mai le sue quota da molti anni ed aveva superato i 20.000 di debito.
Però vidi sul monitor dell'amministratore che queste spese legali risalgono all'8/6/2010 cioè 7 mesi prima del rogito, glielo feci notare all'amministratore! visto che con i miei soldi il vecchio proprietario andò per pagarsi i debiti e gli rilascio i documenti di cui ho detto sopra, comunque dopo che gli ho fatto notare la data mi risponde dicendo "che questi non li aveva visti" ed io ora per un suo errore dovrei pagare?
Comunque sono andato da un avvocato che per ora ha mandato una lettera al vecchio proprietario (anche se io volevo denunciare l'amministratore perché il proprietario in buona fede andò apposta per pagare tutto) ed ora sto aspettando visto che in Italia queste cose durano molto.
In più quest'anno abbiamo anche cambiato amministratore.
Cosa ne pensate?
aspetto vostre risposte
Grazie

 

[erwan]

sono spese a carico del venditore

 

[condobip]

Salve, sono nuovo e volevo porvi una questione in cui mi trovo, mi scuso anticipatamente se ho sbagliato forum.
Allora(è passato già un'anno):
ho comprato un appartamentino ed ho fatto il rogito il 21/1/2011, tutto quello che pendeva su questo appartamento era stato regolarizzato, compreso i debiti col condomino, infatti l'amministratore aveva rilasciato al venditore i documenti che attestavano il pagamento di tutto ovviamente "salvo conguaglio".
Nel mio condominio il conguaglio lo si calcola al 30 di Aprile quindi tre mesi dopo che ho comprato mi sono ritrovato che devo pagare 4080€ di conguaglio, andai dall'amministratore per chiedere il perché di questo, e mi ha risposto che sono spese legali, perchè il condominio ha fatto una causa contro il vecchio proprietario che non pagava mai le sue quota da molti anni ed aveva superato i 20.000 di debito.
Però vidi sul monitor dell'amministratore che queste spese legali risalgono all'8/6/2010 cioè 7 mesi prima del rogito, glielo feci notare all'amministratore! visto che con i miei soldi il vecchio proprietario andò per pagarsi i debiti e gli rilascio i documenti di cui ho detto sopra, comunque dopo che gli ho fatto notare la data mi risponde dicendo "che questi non li aveva visti" ed io ora per un suo errore dovrei pagare?
Comunque sono andato da un avvocato che per ora ha mandato una lettera al vecchio proprietario (anche se io volevo denunciare l'amministratore perché il proprietario in buona fede andò apposta per pagare tutto) ed ora sto aspettando visto che in Italia queste cose durano molto.
In più quest'anno abbiamo anche cambiato amministratore.
Cosa ne pensate?
aspetto vostre risposte
Grazie

In pratica è quel "salvo conguaglio" che è negativo per te, e rimane una questione tra te e l'ex proprietario, infatti l'art. 63 Disp. Attuazione Codice Civile, afferma che;

Art. 63
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore puo' ottenere decreto d' ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. (624 c.p.c.)
Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato, solidalmente (art.1292 c.c.) con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Ovvero se nel Rogito era stato scritto che i debiti con il condominio erano stati pagati e non lo sono stati (salvo conguaglio), il problema riguarda solo voi due, venditore e acquirente, e siete entrambi debitori in solido verso il condominio.
L'amministratore, ora non potendo più agire verso l'ex (perchè non più condomino), chiede a te (subentrante condomino) di corrispondere la quota, e se richiederà il Decreto Ingiuntivo dovrai pagare comunque nonostante opposizione, quindi per il momento è meglio che saldi il debito, ma avrai la possibilità di rivalerti verso il venditore.

 

[tovrm]

L'amministratore, ora non potendo più agire verso l'ex (perchè non più condomino)...

Sei in errore condobip: la solidarietà implica che l'amministratore può, a sua discrezione, chiedere il pagamento del debito al venditore, come all'acquirente. Nel caso lo chieda all'acquirente, questi potrà, a sua volta, rivalersi sul venditore.

Saluti

 

[condobip]

Sei in errore condobip: la solidarietà implica che l'amministratore può, a sua discrezione, chiedere il pagamento del debito al venditore, come all'acquirente. Nel caso lo chieda all'acquirente, questi potrà, a sua volta, rivalersi sul venditore.

Saluti

Infatti ho detto così, l'amministratore chiede il saldo al nuovo condomino (acquirente) in quanto l'amministratore di solito segue la via più semplice, ovvero l'applicazione dell'art 63 Disp. Att. CC, e chiede il debito ai condomino attuale (cioè l'acquirente) come sembra abbia fatto.

Se invece dovrebbe chiedere il saldo del debito verso l'ex condomino (venditore), ora completamente estraneo al condominio, dovrebbe attuare una procedura civile con l'approvazione assembleare, perchè esorbita dai suoi poteri stabiliti dall'art. 1130 cc, e questa sarà molto più costosa per il condominio e sicuramente il tempo sarà molto più lungo di un D.I. verso l'attuale condomino.

 

[tovrm]

Infatti ho detto così, l'amministratore chiede il saldo al nuovo condomino (acquirente) in quanto l'amministratore di solito segue la via più semplice, ovvero l'applicazione dell'art 63 Disp. Att. CC, e chiede il debito ai condomino attuale (cioè l'acquirente) come sembra abbia fatto.

Se invece dovrebbe chiedere il saldo del debito verso l'ex condomino (venditore), ora completamente estraneo al condominio, dovrebbe attuare una procedura civile con l'approvazione assembleare, perchè esorbita dai suoi poteri stabiliti dall'art. 1130 cc, e questa sarà molto più costosa per il condominio e sicuramente il tempo sarà molto più lungo di un D.I. verso l'attuale condomino.

Non sono d'accordo. L'amministratore non deve avere l'autorizzazione dell'assemblea per porre in essere le azioni necessarie al recupero dei crediti vantati dal condominio, proprio in base all'art. 63 disp. att. c.c.. E a nulla rileva il fatto che il venditore sia o meno un condomino. Come agisce nei confronti dell'acquirente, così può agire nei confronti del venditore, altrimenti dove starebbe la solidarietà?
Il vantaggio di aggredire l'acquirente risiede, piuttosto, nella più agevole reperibilità dello stesso.

 

[condobip]

Cassazione civile , sez. II, sentenza 09.11.2009 n° 23686 Colui che vende l'appartamento non può essere raggiunto da Decreto Ingiuntivo per morosità in quanto non è più condómino. Infatti così come indicato dalla sentenza Cass. Civ., Sez. II, sentenza 9 settembre 2008, n. 23345 .... se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l'art. 63 primo comma .... Il ricorso è infondato. Come questa Corte ha recentemente ribadito (v. sent. 23345/08) in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell'immobile di proprietà esclusiva, l'alienante perde la qualità di condomino e poiché l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 cod. civ., è collegato al rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo. Nella specie, poiché il G. ha venduto il **** (l'immobile e le spese richieste sono state deliberate il 28.5.2002, quando il ricorrente non era più proprietario dell'immobile, il decreto ingiuntivo non poteva più essere né chiesto né emesso nei suoi confronti. Né per le ragioni suddette, può in tema di condominio essere ammessa la figura del condomino "APPARENTE". In accoglimento del ricorso la sentenza impugnata va, pertanto, cassata con rinvio ad altro G.d.P. di Viareggio che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio

 

[erwan]

.... Nella specie, poiché il G. ha venduto il **** (l'immobile e le spese richieste sono state deliberate il 28.5.2002, quando il ricorrente non era più proprietario dell'immobile...

vedi che la sentenza riportata tratta un caso diverso?

 

[condobip]

vedi che la sentenza riportata tratta un caso diverso?

E che c'entra? Per le spese condominiali arretrate vale l'art. 63 Disp. Att. CC, ovvero quelle per l'anno in corso e l'anno precedente, ed il neo condomino è in solido con il venditore, per le antecedenti il nuovo non deve nulla e visto che sul rogito c'era scritto "salvo conguaglio", l'amministratore può addebitare solo le spese dovute e ricadenti nell'art 63 Dacc, non altre, se ne mette altre il neo condomino può rifiutarsi di corrisponderle.
p.s. N.B. io ho sempre parlato di contributi condominiali.

 

[erwan]

addio...