Contratto locazione commerciale in scadenza

[lucygirl]

Salve,

Ho un contratto di locazione commerciale stipulato in data 01/02/2002. La durata scritta sul contratto e' di 4 anni. Mi hanno detto che i contratti commerciali sono 6 + 6 anni, non conta quello che c'e' scritto sul contratto. Se prendo in considerazione quest'ultima scadenza il contratto e' in scadenza il 31-01-2014. Avrei questi quesiti:

1- quanto tempo prima devo comunicare al conduttore il non rinnovo del contratto.Non e' mia intenzione fare un nuovo contratto perche' creano problemi di parcheggio e sono rumorosi fino a sera inoltrata.

2- il non rinnovo del contratto da' diritto al conduttore all'indennita' di avviamento???

Grazie dell'aiuto e complimenti per i forum.

 

[Nemesis]

Mi hanno detto che i contratti commerciali sono 6 + 6 anni, non conta quello che c'e' scritto sul contratto.

Infatti è così, ex art. 27, comma 4 della legge n. 392/1978. Se l'immobile è adibito ad attività alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate ai sensi dell'art. 1786 del codice civile o all'esercizio di attività teatrali la durata minima sarebbe di nove anni, rinnovabili per uguale durata.

quanto tempo prima devo comunicare al conduttore il non rinnovo del contratto

Almeno dodici mesi prima della scadenza (almeno 18 mesi prima della scadenza nel caso di attività alberghiere e teatrali).

il non rinnovo del contratto da' diritto al conduttore all'indennita' di avviamento?

Sì, salvo che l'immobile sia utilizzato per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, e agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

 

[lucygirl]

Allora dopo 12 anni il conduttore puo' chiedere l'indennita' di avviamento? E a quanto ammonta l'indennita'? Premetto che l'attivita' scritta sul contratto e' "bottega prodotti pane" ma che il conduttore usa abitualmente come pizzeria da asporto.

 

[Nemesis]

dopo 12 anni il conduttore puo' chiedere l'indennita' di avviamento?

Sì, se la cessazione del rapporto di locazione non è dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore (o a una delle procedure previste dalla legge fallimentare - R.D. n. 267/1942).

E a quanto ammonta l'indennita'?

E' pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attivita' alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Tenendo anche presente che il conduttore ha diritto a un'ulteriore indennità pari all'importo di quelle sopra indicate qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente e ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

 

[lucygirl]

Allora e' come se il conduttore sta nel negozio gratis negli ultimi 18 mesi rispetto al contratto???

 

[Nemesis]

No, dato che probabilmente l'importo dell'ultimo canone corrisposto non è uguale a quello di 18 mesi prima.

 

[lucygirl]

mi spieghi meglio. adesso paga 510,00 al mese. come sara' il calcolo dell'indennita'

 

[Nemesis]

Se il contratto cessasse ora, 510 x 18.

 

[lucygirl]

E se invece il conduttore va via prima della fine del contratto spetta un'indennita' al locatore? Alcuni negozianti non pagano piu' l'affitto perche' dicono che c'e' crisi e il locatore e' costretto ad effettuare lo sfratto( che nel frattempo passano altri mesi) con aggravio di spese legali e danni al locale, non le sembri che il conduttore faccia il "proprietario" dell'immobile locato?

 

[Nemesis]

E se invece il conduttore va via prima della fine del contratto spetta un'indennita' al locatore?

Avevo già scritto che se la cessazione del rapporto di locazione è dovuta a risoluzione per inadempimento o a disdetta o recesso del conduttore l'indennità non spetta.