Documentazione per assemblea ordinaria

[gigasta]

Buon pomeriggio a tutti i forumisti.
Dallo scorso anno sono diventato, a seguito di successione, proprietario di un appartamento fuori città.
Sia in quella dello scorso anno sia nella documentazione appena ricevuta, per l'assemblea che si terrà il prossimo giovedì, l'amministratore ha inviato: convocazione, rendiconti spese condominiali e di riscaldamento della gestione appena conclusasi e relativi riparti.
Nulla che faccia riferimento ad un preventivo di spesa per la prossima gestione anche se sulla convocazione è chiaramente indicato, al terzo punto, "disamina ed approvazione preventivi spese condominiali/riscaldamento 2013/14 e relativi riparti". Lo scorso anno, essendo nuovo dello stabile, ero convinto che tale documentazione venisse distribuita durante l'assemblea, cosa che non è avvenuta e l'ho poi ricevuta con la richiesta delle varie rate. Com'è possibile disaminare ed approvare un preventivo senza poterlo preventivamente visionare?!?
Ho appena chiamato l'ufficio e la segretaria mi ha risposto che è normale, il preventivo viene discusso in sede assembleare ed inviato successivamente. Vi pare corretto? Sinceramente preferirei riceverlo con anticipo con i vari riparti per capire quali saranno i costi della gestione e non trovarmeli approvati de facto perchè tutti sono stanchi e non vedono l'ora cha l'assemblea finisca per ritornare a casa.
Vorrei sapere se la mia richiesta è lecita o meno. Ringrazio tutti coloro che vorranno suggerirmi quale comportamento adottare verso l'amministratore.
Saluti

 

[condobip]

Probabilmente l'amministratore si riferisce a questa sentenza;

In tema di condominio degli edifici, la validità dell’approvazione da parte dell’assemblea dei condomini del rendiconto di un determinato esercizio e del bilancio preventivo dell’esercizio successivo non postula che la relativa contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per il bilancio delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a rendere intelligibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le quote di ripartizione; né si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analogo dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore. Sono, pertanto valide le deliberazioni assembleari con le quali si stabilisce che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell’esercizio precedente, eventualmente aumentato di una certa percentuale, in tal modo risultando determinate, per riferimento alle spese dell’anno precedente, sia la somma complessivamente stanziata, sia quella destinata alle singole voci, mentre la ripartizione fra i singoli condomini deriva automaticamente dall’applicazione delle tabelle millesimali. (Cassazione Civile, sez. II, 25 maggio 1984 n° 3231)

In pratica se non ci sono spese diverse e/o straordinarie da approvare rispetto al rendiconto sarà sufficiente approvare lo stesso, magari con l'aumento di una certa percentuale, dovuta all'inesorabile aumento dei costi d'esercizio.

 

[Luigi Criscuolo]

In sostanza la sentenza della Cassazione citata da Condobip dice che sono (comunque) valide le deliberazioni (e quindi le approvazioni) delle assemblee che riguardano i bilanci preventivi (non solo quelli della gestione del riscaldamento) se quest'ultimi sono uguali, o corretti solo della percentuale corrispondente all'aumento del costo della vita, al preventivo o al consuntivo dell'anno precedente.
Questo non significa, automaticamente, che l'amministratore sia esonerato, ricorrendo tali condizioni, dal presentare assieme alla convocazione della assemblea il preventivo della gestione del condominio. Altrimenti tutti gli amministratori farebbero così riparmiando tempo.
La sentenza dice tra l'altro una cosa pericolosissima:

rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore

nel mio condominio prestando fede all'amministratore ci siamo trovati 19.000 euro di debiti con Eni proprio perché nelle assemblee si approvava il preventivo del riscaldamento del prossimo anno applicando una piccola percentuale di aggiornamento rispetto all'anno precedente.
Quindi chiedere sempre le carte da approvare con congruo anticipo rispetto alla data dell' assemblea e sopratutto ogni anno farsi dare l'estrattoconto dei movimenti del c/c del condominio. Prevenire è meglio che correre poi ai ripari.

 

[condobip]

nel mio condominio prestando fede all'amministratore ci siamo trovati 19.000 euro di debiti con Eni proprio perché nelle assemblee si approvava il preventivo del riscaldamento del prossimo anno applicando una piccola percentuale di aggiornamento rispetto all'anno precedente.
Quindi chiedere sempre le carte da approvare con congruo anticipo rispetto alla data dell' assemblea e sopratutto ogni anno farsi dare l'estrattoconto dei movimenti del c/c del condominio. Prevenire è meglio che correre poi ai ripari.

Invece nel condominio dove risiedo, l'amministratore nel preventivo scrive semplicemente
- preventivo spese ordinarie uguale al consuntivo eccetto eventuali spese straordinarie
E le straordinarie se ci sono, sono elencate a parte con preventivi allegati, di solito si va a pari o con lievi aumenti al consuntivo nell'anno successivo o addirittura si spende meno del preventivato, p.es. quest anno ho avuto un ritorno cassa (valido per la prima rata successiva) di circa 100 Euro.

I pratica vedo inutile ripetere tutto il preventivo anno per anno:
- compenso amministratore
- spese postali
- spese segreteria
- spese pulizia scale
- spese ascensori
- spese manutenzione ordinaria ditta ascensori e ditta riscaldamento
- spese riscaldamento
- spese giardinaggio
- ecc ecc

Secondo me è molto più pratico adottare il sistema che c'è nel condominio dove abito, uguale al precedente eccetto .... straordinarie.

p.s. i dati forniti dall'amministratore che dici pericolosissimi, vanno controllati fattura dopo fattura e non è valida la sua sola parola

 

[Luigi Criscuolo]

Condobip, senza entrare in una sterile polemica, se l'amministratore prepara un bilancio preventivo, sia per quanto riguarda la conduzione del riscaldamento che per l'amministrazione corrente del condominio, è meglio.
Poi posso essere d'accordo che pochissimi condomini leggono sia i consuntivi che i preventivi prima dell'assemblea: quasi tutti lo fanno nel momento della discussione quando qualcuno contesta qualche spesa.
Ma questo non giustifica ne esonera l'amministratore dalla preparazione dei bilanci preventivi. L'amministratore deve presenziare all'assemblea condominiale preparato per spiegare i bilanci (consuntivo e preventivo) e rispondere alle eventuali domande poste, mostrando consapevolezza di cosa si parla. Cavarsela con la frase:

preventivo spese ordinarie uguale al consuntivo eccetto eventuali spese straordinarie

mi sembra un escamotage per cavarsela con poco impegno; e comunque la vedo di difficile applicazione se nel corso dell'anno precedente siano state affrontate spese straordinarie o se nel dibattito sul consuntivo siano emerse delle contestazioni sul riparto delle spese.
L'unico punto fermo è l'approvazione del bilancio preventivo che consente il riparto delle spese sulla base delle tabelle millesimali.

 

[condobip]

Condobip, senza entrare in una sterile polemica, se l'amministratore prepara un bilancio preventivo, sia per quanto riguarda la conduzione del riscaldamento che per l'amministrazione corrente del condominio, è meglio.
Poi posso essere d'accordo che pochissimi condomini leggono sia i consuntivi che i preventivi prima dell'assemblea: quasi tutti lo fanno nel momento della discussione quando qualcuno contesta qualche spesa.
Ma questo non giustifica ne esonera l'amministratore dalla preparazione dei bilanci preventivi. L'amministratore deve presenziare all'assemblea condominiale preparato per spiegare i bilanci (consuntivo e preventivo) e rispondere alle eventuali domande poste, mostrando consapevolezza di cosa si parla. Cavarsela con la frase:

mi sembra un escamotage per cavarsela con poco impegno; e comunque la vedo di difficile applicazione se nel corso dell'anno precedente siano state affrontate spese straordinarie o se nel dibattito sul consuntivo siano emerse delle contestazioni sul riparto delle spese.
L'unico punto fermo è l'approvazione del bilancio preventivo che consente il riparto delle spese sulla base delle tabelle millesimali.

Sai che fa e fanno molti amministratori? Scrivono sul preventivo quello che ho scritto e poi all'assemblea rispondono alle varie domande componendo il nuovo preventivo in concertazione con i presenti, questo per le spese ordinarie, compreso il riscaldamento, non è previsto da nessuna Legge che il preventivo ordinario deve essere scritto ed inviato assieme alla convocazione in maniera minuziosa, ma deve essere solo comprensibile e conforme a quello consuntivo, esattamente come dice la sentenza che ho postato.
Se a qualcuno non piace questo sistema, potrà rivolgersi al Giudice, il quale, secondo me, non farà altro che confermare la sentenza (Cassazione Civile, sez. II, 25 maggio 1984 n° 3231)
Oppure l'assemblea potrà approvare con delibera a maggioranza (2°c. art 1136 cc), inserendo cosi nel Reglamento Condomioniale, che il preventivo per le spese ordinarie deve essere inviato assieme alla convocazione e sia minuzioso e specifico in tutte le sue parti

 

[gigasta]

Grazie ad entrambi, è vero che il più delle volte il bilancio preventivo si discosta di poco da quello consuntivo; è anche vero che il mio amministratore qualche giorno dopo l'assemblea procura di inviare il preventivo approvato con le varie rate di pagamento (probabilmente con la speranza che eventuali discordanze portino, nei 30 giorni successivi, ad un'assemblea straordinaria, con relativo ulteriore guadagno), quindi redige in ogni caso il bilancio preventivo, senza però distribuirlo prima dell'assemblea e neanche durante e, sinceramente, dovendo redigerlo, non vedo perchè non distribuirlo.
Grazie ancora e sentiro giovedì prossimo come si giustifica.
Buona giornata a tutti.
...p.s. ed in ogni caso lo scrivere "disamina" per quanto riguarda il bilancio preventivo mi sembra una presa in giro. chiudo il post scriptum.

 

[condobip]

...p.s. ed in ogni caso lo scrivere "disamina" per quanto riguarda il bilancio preventivo mi sembra una presa in giro. chiudo il post scriptum.

E' sempre possibile non approvarlo, o votare contro e impugnare

 

[Luigi Criscuolo]

Se a qualcuno non piace questo sistema, potrà rivolgersi al Giudice, il quale, secondo me, non farà altro che confermare la sentenza (Cassazione Civile, sez. II, 25 maggio 1984 n° 3231)

La sentenza della Cassazione può essere smentita dalla Cassazione medesima in un altro giudizio di causa. Lo sai benissimo.
In ogni caso un conto è disporre di un cartaceo da consultare e confrontare per poter essere in grado di discutere; un altro conto è discutere senza avere in mano uno spartito. Verba volant, scripti manent.

 

[condobip]

La sentenza della Cassazione può essere smentita dalla Cassazione medesima in un altro giudizio di causa. Lo sai benissimo.
In ogni caso un conto è disporre di un cartaceo da consultare e confrontare per poter essere in grado di discutere; un altro conto è discutere senza avere in mano uno spartito. Verba volant, scripti manent.

- Certo che può essere modificata, ma è necessario adire e vincere.
- Il cartaceo c'è già, ossia il consuntivo che viene inviato assieme alla convocazione, per cui se l'amministratore scrive che il preventivo è uguale al consuntivo (eccetto le eventuali straordinarie) per me è già una bella e particolareggiata descrizione del preventivo da discutere ed apporovare in sede d'assemblea, in pratica se per il riscaldamento si è speso una cifra XXXX,xx euro, per l'anno successivo si approverà una cifra identica, salvo che l'assemblea non decida altrimenti, e così pure per tutte le altre voci delle spese ordinarie.