Agenzie Immobiliari: un servizio o uno strozzinaggio?

[quiproquo]

però, visto che ci stiamo, è anche possibile vederlo come un modo per aggirare la tassazione immobiliare. io compro un nuda proprietà e successivamente l'usufruttuario rinuncia al suo usufrutto...il tutto legalmente.

@Non credo Arciera...proviamo con un esempio concreto di compravendita bilaterale: A solo la nuda proprietà, B l'usufrutto...
Il venditore C incasserà al rogito la somma dei due valori e le eventuali imposte saranno pagate su quel valore che dovrà essere identico se l'immobile fosse stato acquistato al 100%. Esempio: se
vale 200.000 euro dove la nuda vale 120.000 e l'usufrutto 80.000 se la tassazione è in capo agli acquirenti A pagherà su 120mila e B
su 80mila...se invece è in capo al venditore ( ma non credo, comunque ora non lo so..) sarà su 200mila. La porcheria prima la commette il fisco che intromettendosi pesantemente nel privato la vuole considerare una Donazione indiretta e alla fine diventa una donazione con tutti i pesi successivi...e poi il notaio che si rifiuta di farmi un semplice atto notorio pubblico (testimoni e registrazione)
che costa meno. L'auspicio comune di estromettere tale figura professionale se si verificasse ( ma è pure utopia...) consentirebbe a noi cittadini comuni di risparmiare migliaia di euro. E tempo.
L'ipotesi di farli sostituire dagli avvocati mi appesantisce il mio piccolo gozzo e dovrei correre in bagno...cosa che fido tu non mi augurerai...perchè si passerebbe dalla padella alla brace...Tutto corto: è o no considerato un pubblico ufficiale??? Credo di sì...
E allora spostiamoli completamente nel pubblico con uno stipendio adeguato alla funzione e alla carica...oppure come ho sostenuto da qualche altra parte colleghiamo il loro compenso a un tariffario ad hoc e non più al valore della "pratica". Sono le ore 23,15 di venerdì 25 luglio. Buonanotte e sogni d'oro da QPQ.

 

[arciera]

estromettere tale figura professionale se si verificasse ( ma è pure utopia...) consentirebbe a noi cittadini comuni di risparmiare migliaia di euro.

ci si arriverà. stiamo a rotoli mica solo per colpa dei politici. c'è tutto l'indotto di mezzo. che appesantisce parassitariamente. sogni d'oro

 

[quiproquo]

@Gagarin Tranne il punto 1, mi trovi d'accordo su tutto.
Per il punto 1, mi sembra giusto che l'importo da riconoscere sia legato al valore dell'affare da concludere. A me non sembra giusto che chi acquista un monolocale debba pagare la stessa cifra rispetto a chi acquista un attico+superattico di 500mq. Non ti pare?
Ma per il resto, nulla da dire. Personalmente ho una sola esperienza positiva a fronte di molte negative, per cui ora agisco sempre privatamente.

@A te sembra giusto...ecc...Su che base razionale emetti tale giudizio??? Con lo stesso criterio che indichi, qualsiasi prodotto dal pane alla benzina...dalla piastrella all'aspirina... dovrebbe costare in più o in meno in proporzione al reddito e al patrimonio posseduto...Tale criterio fa il paio con quello che ti fa pagare in base al grado di utilizzazione del fruitore...per cui un bicchiere d'acqua all'assetato nel deserto glielo faccio pagare 100 volte di più. Il principo equo a cui dovremmo invece tutti attenerci è quello di riconoscere positivo e utile qualsiasi tipo di lavoro che la storia e il progresso hanno consolidato fin qui, compreso i notai avversati da @arciera e gli avvocati da qpq... avendo come "parametro di base" i compensi per il lavoro dipendente sia pure foltemente articolati sopra i quali formulare tariffari credibili e accettabili facendo rientrare il Valore della sola complessità e non quello monetario del bene. E ripeto nuovamente che il criterio provvigionale dovrebbe essere riservato solo agli agenti di commercio il cui costo complessivo non incide che minimamente sul prezzo del prodotto finito. Invece nell'ambito che stiamo discutendo le esose provvigioni che alcuni mediatori, non tutti per fortuna, pretendono dai due attori incidono pesantemente sul prezzo finale dell'immobile. La differenza non piccola nel confronto con i professionisti è che con loro è più facile la contrattazione specie da parte del proprietario-venditore e in parte anche dell'acquirente/locatario...Nei loro uffici non si parla di
"ONORARIO". Qualcuno di voi si è mai permesso non dico di discuterne col proprio notaio ma solo di alzare un sopracciglio...
Quindi eliminerei tale parola dal gergo professionale che induce il malcapitato ad accettare senza fiatare, essendo collegato all'onore
sia personale sia della struttura...La stessa cosa per gli ONOREVOLI politici con i quali vanno a braccetto. Alla prossima.
QPQ.

 

[JERRY48]

-Per Jerri 48 - come avevo già postato non bisogna confondere mandato con incarico di vendita,

A mio parere il mandato è un incarico ad un soggetto (mandatario) il quale si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto di un terzo (mandante).
L'incarico di vendita è la stessa cosa. Tutti e due i soggetti devono essere iscritti alla Camera di Commercio per poter svolgere l'incarico, sottoscrivere l'incarico o mandato con tutte le clausole possibili ed immaginabili: durata, provvigione, penale per la rescissione, esclusiva ecc...ecc...
L'agente di commercio sottoscrive ugualmente con la Ditta mandante un contratto che può essere monomandatario, contratto con una sola Ditta o plurimandatario, contratti contemporanei per più Ditte, a condizione che non siano concorrenti.
Ora faccio l'esempio di un rappresentante che prende contatto con un potenziale cliente per la vendita di una gru di un costo di svariate centinaia di migliaia di € e non si sono ancora accordati sul prezzo, perchè l'agente o rappresentante di commercio guadagna una percentuale maggiore se il prezzo di vendita è il più alto possibile secondo i dettami della Ditta. Nel frattempo però succede che il mandato con l'Azienda viene scisso per un qualsiasi motivo, il nuovo rappresentante se perfeziona la vendita va a prendersi le provvigioni, anche se la vendita stessa è stata iniziata attraverso contatto dal precedente rappresentante. Quand'è però che succede che al precedente rappresentante spettano le provvigioni, quando la trattativa e la vendita viene perfezionata e l'ordine è spedito all'azienda, quando è ancora in essere il suo mandato, anche se la consegna della gru avverrà dopo sei mesi.
Questo, uno spunto per poter riflettere e chiedersi: come mai questo diverso trattamento tra un agente di commercio ed un agente immobiliare?
Potrei continuare con altri esempi: di revoca dell'avvocato, che non ha tutelato i miei interessi. Pagherò la parcella del nuovo avvocato che mi fa vincere la causa, certamente non anche il primo, tuttalpiù solamente le spese e qualche udienza che avrà fatto.
Mi fermo qui.

 

[Luigi Criscuolo]

vendita viene perfezionata

mi diceva il mio primo maestro, tuo corregionale, che la vendita è conclusa quando i soldi pattuiti con il compratore sono entrati tutti nel c/c dell'azienda venditrice (sopratutto nel Movimento Terra dove il più buono ha rogna).
Comunque nel settore commerciale gli agenti e rappresentanti se iscritti all' Enasarco hanno un trattamento quasi assimilabile ai dipendenti per cui sulla media del giro di affari promossi negli anni in cui ha lavorato per l'azienda gli viene riconosciuta una percentuale (è una specie di TFR) inoltre sulle trattative in corso non perfezionate spetta una percentuale (che non è ovviamente la stessa della vendita).

perchè l'agente o rappresentante di commercio guadagna una percentuale maggiore se il prezzo di vendita è il più alto possibile secondo i dettami della Ditta.

Se la gru costa 500.000 € è l'agente ha il 5% di provvigioni guadagna 25.000 €. Se la trattativa si concludesse a 450.000 € e l'azienda mandataria accetta la vendita a quel prezzo all' agente spettano, siccome le provvigioni dovrebbero essere percentualmente fisse, 22.500 €.
Se l'azienda mandataria è una azienda che "se la tira" può applicare la riduzione percentuale sulle provvigioni, coinvolgendo in questo modo l'agente nella conclusione dell'affare.
Voglio dire il prezzo era 500.000 l'agente ha venduto a 450.000 ha fatto uno sconto del 10% al cliente e l'azienda toglie il 10% dell'importo delle sue provvigioni.
Cioé 450.000 per il 5% di provvigioni piene = 22.500 - il 10% (percentuale dello sconto fatto personalmente dall'agente)= 20.250 € di provvigioni per l'agente.
In pratica si era partititi con 500.000 € prezzo di vendita corrisposndente ad un incasso per l'azienda di 450.000 € e per l'agente di 22.500 €; si è apaprodati ad una vendita a 450.000 € corrispondente ad un incasso per l'azienda di 429.750 € e per l'agente di 20.250 €. Io dico che se i prezzi di listino sono stati studiati bene ed il cliente paga con un mezzo sicuro (per es. con un leasing) c'é da brindare per tutti. sopratutto per l'agente se la mandataria le provvigioni gliele paga nel mese in cui riscuote la ventita e non "a babbo morto" come invece spesso succede.

 

[JERRY48]

mi diceva il mio primo maestro, tuo corregionale, che la vendita è conclusa quando i soldi pattuiti con il compratore sono entrati tutti nel c/c dell'azienda venditrice (sopratutto nel Movimento Terra dove il più buono ha rogna).

La vendita è conclusa e il rappresentante ha diritto alle provvigioni, quando l'ordine è stato evaso. Qualora il cliente non paghi una rata o un RID, all'agente verrà scontata la percentuale relativa a quella rata e basta e non esiste più dal 1989 lo Star del Credere che era del 15% (bella sberla, se la provvigione era al 10% o al 7%!!!)

Se la gru costa 500.000 € è l'agente ha il 5% di provvigioni guadagna 25.000 €. Se la trattativa si concludesse a 450.000 € e l'azienda mandataria accetta la vendita a quel prezzo all' agente spettano, siccome le provvigioni dovrebbero essere percentualmente fisse, 22.500 €.

Giusto, ma può succedere che io invece di venderne 3 al mese (badget dell'azienda) ne vendo 5 e secondo contratto posso avere il massimo lo stesso delle provvigioni, l'azienda ci guadagna e pure io perchè mi sono impegnato di più.
Per quanto riguarda l'Enasarco, dalla fattura emessa verrà scontata la percentuale dell'agente e della Ditta mandante, in pratica è la buona uscita, che tu puoi pretendere alla fine di ogni contratto, oppure accantonarla per formare un bel gruzzolo per la fine della tua carriera.

 

[Nemesis]

non esiste più dal 1989 lo Star del Credere

Il comma 3 dell'art. 1746 c.c. è entrato in vigore il 2/2/2000.

 

[JERRY48]

Il comma 3 dell'art. 1746 c.c. è entrato in vigore il 2/2/2000.

Non ricordavo se era il 1989 o il 1999 con decorrenza i primi 2000.
Non ho guardato la legge.

 

[Daniele 78]

@A te sembra giusto...ecc...Su che base razionale emetti tale giudizio??? Con lo stesso criterio che indichi, qualsiasi prodotto dal pane alla benzina...dalla piastrella all'aspirina... dovrebbe costare in più o in meno in proporzione al reddito e al patrimonio posseduto...Tale criterio fa il paio con quello che ti fa pagare in base al grado di utilizzazione del fruitore...per cui un bicchiere d'acqua all'assetato nel deserto glielo faccio pagare 100 volte di più. Il principo equo a cui dovremmo invece tutti attenerci è quello di riconoscere positivo e utile qualsiasi tipo di lavoro che la storia e il progresso hanno consolidato fin qui, compreso i notai avversati da @arciera e gli avvocati da qpq... avendo come "parametro di base" i compensi per il lavoro dipendente sia pure foltemente articolati sopra i quali formulare tariffari credibili e accettabili facendo rientrare il Valore della sola complessità e non quello monetario del bene. E ripeto nuovamente che il criterio provvigionale dovrebbe essere riservato solo agli agenti di commercio il cui costo complessivo non incide che minimamente sul prezzo del prodotto finito. Invece nell'ambito che stiamo discutendo le esose provvigioni che alcuni mediatori, non tutti per fortuna, pretendono dai due attori incidono pesantemente sul prezzo finale dell'immobile. La differenza non piccola nel confronto con i professionisti è che con loro è più facile la contrattazione specie da parte del proprietario-venditore e in parte anche dell'acquirente/locatario...Nei loro uffici non si parla di
"ONORARIO". Qualcuno di voi si è mai permesso non dico di discuterne col proprio notaio ma solo di alzare un sopracciglio...
Quindi eliminerei tale parola dal gergo professionale che induce il malcapitato ad accettare senza fiatare, essendo collegato all'onore
sia personale sia della struttura...La stessa cosa per gli ONOREVOLI politici con i quali vanno a braccetto. Alla prossima.
QPQ.

Io ti posso riportare alcuni casi che mi sono capitati nelle vendite dell'immobile, l'acquirente visto il prezzo del notaio a cui di solito ci appoggiamo aveva chiesto il preventivo ad un altro meno caro. Il tutto però senza considerare che non c'era solo la compravendita in mezzo ma anche l'acquisto di terreno comune sottoposto a convenzione comunale. Ora vendere SOLO l'immobile è un conto, cedere ANCHE parte di terreno sottoposto a convenzione e parzialmente realizzato (il complesso era ed è ancora in fase di completamento) è un'altro paio di maniche, alla fine è stato spiegato al cliente e lui ha capito.

 

[Luigi Criscuolo]

La vendita è conclusa e il rappresentante ha diritto alle provvigioni, quando l'ordine è stato evaso.

Secondo me ti stai avventurando un in campo alquanto complesso. Per esempio i rappresentanti, dipendenti di azienda, che hanno una retribuzione mista fatta dal minimo sindacale per la categoria nella qualle è inquadrato il lavoratore e dalle provvigioni, le provvigioni possono essere calcolate sul fatturato o sul venduto o parte sul fatturato e parte sul venduto. Fatturato e venduto hanno tempistiche differenti.

Qualora il cliente non paghi una rata o un RID, all'agente verrà scontata la percentuale relativa a quella rata e basta

Questo succede nelle aziende che accettano e gestiscono il pagamento differenziato dalla consegna del bene. La cosa che mi ha sempre fatto arrabbiare è perché la azienda mandataria si riserva sempre il diritto di annullare l'ordine. Questo penso lo farà a ragion veduta, non tanto per non pagare le provvigioni all'agente, che lavora spendendo il suo tempo ed il suo denaro per vendere e far guadagnare la azienda mandante. Tra le cose che l'ufficio contabilità della mandante va a guardare ci sarà anche la solvibilità del cliente al quale rateizza il proprio debito; o no? Tra l'altro il cliente portato dall'agente viene considerato acquisito dalla azienda, tanto è vero che se il contratto di agenzia viene risolto, a chi sostituisce l'agente, altro agente o dipendente diretto, viene dato il nome del cliente già acquisito da gestire. In questi casi, poi, l'azienda si affretta a far circolare delle lettere nelle quali avvisano tutti i clienti che l'agente non è più agente per conto loro e che per ogni necessità di contattare l'ufficio commerciale sede, o il nuovo agente o il nuovo rappresentante.