Restituzione caparra

[Iarina]

Buona sera, Signor Criscuolo!

Ho appena ricevuto un nuovo invito della manifestazione dell interese del curatore falimentare per l'appartamento in cui risiedo e questa personna mi ha indicato i nomi degli proprietari dell'immobile, dicendomi che sia detenuto in vari parti (2/3 + 1/3) da tre personne, anche se due di loro sono stati expropriati tramite la procedura del falimento come risulta dalla sentenza del Tribunale di Pordenone.
Il problema sembra piutosto complicata e non so come agire adesso. Ho letto nella sentenza che sia anche l'Equitalia che deve riscuotere soldi dai due soci che abbiano fallito.
Il curatore mi ha inviato una perizia riguardando l'appartamento, eseguita nel 2009, ma non e una perizia efetuata all'interno del locale. come dovrei procedere se fossi interessata dell'acquisto e quanto tempo avrei alla disposizione per fare l'offerta?
Potrei comunque non pagare per due mesi l'affito, visto il deposito cauzionale costituito gia?

Grazie e buona serata!

 

[Luigi Criscuolo]

Ho appena ricevuto un nuovo invito della manifestazione dell interese del curatore falimentare per l'appartamento in cui risiedo

questo significa che non è stato ancora trovato un compratore, oppure che le offerte non sono state considerate congrue con il valore dell'appartamento in cui abiti.
Devo dirti, francamente, che per muoversi nei fallimenti bisogna essere molto ben preparati ed io ho solo delle nozioni di base. Mi sembra che tu brancoli nel buio. Quindi il consiglio che ti posso dare è quello di rivolgerti ad un professionista (che dovrai pagare) che ti potrà aiutare ad acquistare l'appartamento nel caso tu abbia l'intenzione vera di comprarla.
Intanto, visto che ti ha scritto di nuovo il curatore fallimentare, puoi chiamarlo per sentire se la somma che tu sei disponibile a sborsare può essere accettata. Mi raccomando nulla di scritto e di firmato, per il momento. Vedi come reagisce il curatore se insiste ad invitarti a mandare per iscritto la tua offerta, come ti ho già scritto, fatti aiutare da un tecnico che se ne intende: un avvocato specializzato in fallimenti , un commercialista o un geometra che praticano l'ambiente fallimentare.
Per quanto riguarda il pagamento dell'affitto questi soldi te li dovrebbe chiedere il curatore e conservarli nelle attività del fallimento. Strano che non te li abbia chiesti. Forse perché la proprietà è divisa 1/3 (probabilmente il coniuge superstite che non è fallito) e 2/3 (da dividere in parti uguali tra i figli che sono falliti: se sono due faranno 1/3 ciascuno).
Per avere indietro la caparra dovresti rivolgerti al curatore del fallimento che se troverà dei soldi dalla vendita dei beni inseriti nel fallimento, te li restituirà.
Sappi che c'é gente che trova da vivere bazzicando nei fallimenti comprano a pochissimo e poi con il tempo rivendono ad un prezzo più congruo: è gente che, davanti ad un affare, non si fa scrupoli a minacciare i concorrenti.

 

[Iarina]

Buon giorno, la ringrazio di nuovo per i suoi consigli, si, penso anche io di rivolgermi ad un profesionista, ci sono passi da fare prima de l'acquisto, anche s'e molto basso, intorno ai 30.000 euro per 95 metri quadrati+ il deposito/ garage di quasi 40 metri quadrati, costruiti a piano terra negli anni sesanta e non ristruturatti. Da quanto ho indagato non ci siano banche che facciano mutuo per l'acquisto della prima casa per questo importo.

Comunque, il curatore sembra molto interessato di vendere e mi ha inviato una perizia eseguita nel 2009 fatta all'esterno del locale, avendo alla base i dati catastali del comune (pero per tutto l'imobile che attualmente e in vendita); io vorrei contattare un geometra per una accurata perizia all'interno dell'appartamento e per misure esatte di tutta la superficie da acquistare.
Provedero a fare anche quella visura al Tribunale, come da lei consigliato, per vedere se spuntano anche altri possibili proprietari oppure altri guai , per non avere ulteriori problemi.

Pe favore, mi possa consigliare quanto bassa potrebb'essere la mia offerta di acquisto per non essere rifiutata? che altri passi avrei da fare prima dell'acquisto? quanto puo costare il notaio?

Il curatore mi abbia indicato un conto corrente della societa in fallimento dove pagare 2/3 dell'affito da adesso in poi, ma io considero che loro possiano adebitare dal mio deposito cauzionale e quindi non paghero per quasi tre mesi dopo i miei calcoli e siccome il contratto di locazione non prevede nessuna clausola di subentro degli nuovi proprietari senza rescrivere un altro contratto, quindi afinche sara rifatto e registrato all'Agenzia delle Entrate, per il momento saro in stand by e valutero.

Grazie di tutto, la porgo i miei piu cordiali saluti.

 

[Nemesis]

il contratto di locazione non prevede nessuna clausola di subentro degli nuovi proprietari

Il trasferimento della titolarità del contratto di locazione è previsto dalla legge.
Ex art. 1602 c.c., il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto (a qualsiasi titolo sia compiuto), nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione. E ciò senza che sia necessario il consenso del conduttore.
Non occorre pertanto nessuna clausola contrattuale.
La clausola che preveda la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata sarebbe nulla, ex art. 7 della legge n. 392/1978.

 

[Luigi Criscuolo]

una perizia eseguita nel 2009

dal 2009 ad oggi c'è stata una contrazione del mecato immobiliare di circa il35%. Però il vero problema è sapere quanto è l'ammontare del fallimento. Se il fallimento è di 200.000 € e la casa vale 200.000 € i creditori faranno di tutto per raggiungere il 100% del loro credito, però potrebbero anche accontentarsi di un 80%. Se la casa vale 100.000 € i creditori dovranno accontentarsi della metà del loro credito e se la casa vale 50.000 € dovranno accontentarsi di 1/4 del loro credito. E' il liquidatore che deve far mandare giù un boccone amaro ai creditori, è lui che deve convincerli che di più non si poteva ottenere dalla vendita di quella casa. Capisci che fare la domanda di quanto più bassa può essere la tua offerta non ha senso.
Rinnovo l'invito a rivolgerti ad un professionista pratico degli acquisti in ambito fallimentare.

 

[Iarina]

Il trasferimento della titolarità del contratto di locazione è previsto dalla legge.
Ex art. 1602 c.c., il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto (a qualsiasi titolo sia compiuto), nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione. E ciò senza che sia necessario il consenso del conduttore.
Non occorre pertanto nessuna clausola contrattuale.
La clausola che preveda la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata sarebbe nulla, ex art. 7 della legge n. 392/1978.

dal 2009 ad oggi c'è stata una contrazione del mecato immobiliare di circa il35%. Però il vero problema è sapere quanto è l'ammontare del fallimento. Se il fallimento è di 200.000 € e la casa vale 200.000 € i creditori faranno di tutto per raggiungere il 100% del loro credito, però potrebbero anche accontentarsi di un 80%. Se la casa vale 100.000 € i creditori dovranno accontentarsi della metà del loro credito e se la casa vale 50.000 € dovranno accontentarsi di 1/4 del loro credito. E' il liquidatore che deve far mandare giù un boccone amaro ai creditori, è lui che deve convincerli che di più non si poteva ottenere dalla vendita di quella casa. Capisci che fare la domanda di quanto più bassa può essere la tua offerta non ha senso.
Rinnovo l'invito a rivolgerti ad un professionista pratico degli acquisti in ambito fallimentare.

Salve!
L'ammontare del fallimento e di circa 100.000 euro, come risulta dalla perizia effetuata nel 2009 dopo la sentenza del fallimento, pero e incluso tutto il piano terra, di cui 2 appartamenti + una osteria, il valore dell'appartamento in cui abbito era stimato intorno ai 62.000 euro, adesso, dopo la svalutazione del 20%, come diceva il curatore falimentare, vale di meno. Prendo in considerazione anche la sua indicazione sulla contrazione del mercato immobiliare!
Ho gia contattato un esperto, vediamo quando potra venire per effetuare una mia perizia, io penso ad un offerta che non superi 45.000 euro, comunque c'e tutto da chiarire...
La ringrazio di nuovo, buona serata,
Isabela.

 

[Luigi Criscuolo]

finalmente una notizia incoraggiante.