Tabelle millesimali dopo ristrutturazione

[Luigi Criscuolo]

Se compri dopo che hanno approvato le tabelle millesimali e le abbiano menzionate in rogito...ti tieni l'unità e pure la "mina"

premesso che, come ho già avuto modo di scrivere precedentemente, che le tabelle millesimali sono l'ultima cosa che un acquirente va a verificare, anche nel caso di acquisti di un frazionamento.
Se io, una volta diventato proprietario, scoprissi che tutti i piani hanno la stessa quota millesimale farei richiesta al giudice per la revisione dei millesimi, per aver contravvenuto al coefficiente di piano e di illuminazione; idem se scoprissi che tutti gli appartamenti di uno stesso piano hanno la stessa quota millesimale, per aver contavvenuto al coefficiente di esposizione e di veduta.
Proprio secondo questi principi i mm di proprietà variano a parità di metratura, sullo stesso piano, a secondo dell'oriemento dei locali, della loro esposizione; e, a parità di orientamento, esposizione e metratura, a secondo del loro piano.
Tu poni sullo stesso piano i locali che affacciano sul giardino condominiale e quelli che affacciano sul distacco (dove magari ci sono i contenitori dell'immondizia)? Oppure poni sullo stesso piano i locali che affacciano solo sul cortile interno del fabbricato con quelli che affacciano sulla pubblica via?
Non è solo l'errore percentuale che va considerato ma è anche il concetto con il quale si da un valore ai locali : mi sembri uno dei miei alunni, quando facevo l'insegnate di matematica, che, alle mie osservazione che la risoluzione del problema era sbagliata. mi controbbattevano ma il risultato è giusto. Mi dicevano "l risultato doveva essere 8 ed io secondo i miei conti mi risulta 8, non importa se non ho considerato questo e quello, se ho moltiplicato e poi sottratto anzichè dividere e poi sommare."

 

[Ollj]

Eccomi qui di nuovo.
Ritengo si debba fare una distinzione tra i costi/spese del Condominio e i valori millesimali. I secondi, esprimendo dei rapporti fissi in relazione al combinato degli art.68/69 disp. att, prescindono dalle spese sostenute; quanto detto da Dimaraz accade, ma a mio parere non deve incidere sui valori della tabella millesimale.
Del resto i costi lieviterebbero anche quando, pur senza alcun frazionamento, iniziassero ad aumentare il numero dei residenti: pulizia delle scale, illuminazione delle stesse, spurgo biologiche, manutenzione portoni d'ingresso, cancelli carrai.... ecc. tuttavia, non per questo, si muteranno anche le tabelle millesimali che attengo al rapporto per piano.
Assicurazione: è legata al valore di ricostruzione, non credo ci saranno sensibili variazioni; l'unico elemento sarebbe l'onorario dell'amministratore: se ne cerchi uno un po' meno "furbetto".
Saluti.

 

[Dimaraz]

Da "costruttore" (in parte) posso assicurarti che un conto è fare un edificio con 2 unità di complessivi 300 mq. e ben diverso se la stessa superficie fosse divisa in 6 unità.
Impianti di riscaldamento (autonomi) o elettrici/idraulici hanno inevitabilmente costi multipli a seconda di quante unità abitative sono previste.

Un appartamento di 60 mq ed uno di 120 avranno sempre e comunque una cucina, 1 o 2 bagni etc etc.
Presisporre un impianto citofono piuttosto che una fognatura ha consuntivi ben diversi se si tratta di 2 unità o di 20 unità.



Poi basta che vi prendiate la briga di fare un calcolo millesimale con uno dei vari metodi/crieri reperibili in rete (o per i pigri software/foglio di calcolo freeware) e fare delle simulazioni.

 

[Luigi Criscuolo]

Del resto i costi lieviterebbero anche quando, pur senza alcun frazionamento, iniziassero ad aumentare il numero dei residenti: pulizia delle scale, illuminazione delle stesse, spurgo biologiche, manutenzione portoni d'ingresso, cancelli carrai.... ecc. tuttavia, non per questo, si muteranno anche le tabelle millesimali che attengo al rapporto per piano.

Basta considerare il caso in cui una appartamento abitato da una vecchietta che decede e gli eredi vendono l'appartamento ad una coppia con tre figli: volete aumentargli le quote millesimali perché usano di più l'ascensore? oppure perché usano di più il citofono ed il portone di ingresso? L'illuminazione delle scale rimane la stessa!!!!! Il costo della pulizia delle scale rimane lo stesso!!!!
Se i millesimi sono stati calcolati pesando tutti i coefficienti che sono riportati nei vari programmi per la determinazione dei valori mm, nel caso di frazionamento basterebbe prendere la planimetria intero dell'appartamento e vedere a chi è stato destinato ogni locale: certo siccome di cucina generalmente ce n'é una sola uno dei due appartamenti o combierà destinazione d'uso di un locale da stanza a cucina, oppure da stanza a tinello con angolo di cottura.

 

[Luigi Criscuolo]

Da "costruttore" (in parte) posso assicurarti che un conto è fare un edificio con 2 unità di complessivi 300 mq. e ben diverso se la stessa superficie fosse divisa in 6 unità.
Impianti di riscaldamento (autonomi) o elettrici/idraulici hanno inevitabilmente costi multipli a seconda di quante unità abitative sono previste.

Un appartamento di 60 mq ed uno di 120 avranno sempre e comunque una cucina, 1 o 2 bagni etc etc.
Presisporre un impianto citofono piuttosto che una fognatura ha consuntivi ben diversi se si tratta di 2 unità o di 20 unità.

tu parli di costi di costruzione e non ho nulla da eccepire.
Le tabelle millesimali si fondano su altri principi non su i costi di costruzione, altrimetti sarebbe giusto dividere per il numero degli appartamenti indipendentemente dalla superficie, dal piano, dalle esposizione delle stanze, dalle veduta, dalla illuminazione ecc... ecc... .

 

[Ollj]

@Dimaraz
Le considerazioni svolte hanno fondamento, ed e' indubbio che tutto cio' sara' foriero di non pochi problemi.... tuttavia non saranno rilevanti per il Giudice chiamato a dirimere la questione; questi, attenendosi alla legge, darà corso alla revisione millesimale ove si riscontrasse un' alterazione dell'iniziale rapporto di proporzionalita' ex art. 68 disp. Att.

 

[Dimaraz]

DACC Art.69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui
all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio,
in conseguenza di sopraelevazione,
di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari,
è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi...

 

[Ollj]

Appunto Dimaraz.
Dalla descrizione fatta dubito seriamente che un semplice frazionamento determini tal alterazione del valore proporzionale (1/5). Tal limite non e' di poco conto.
Il giudiceca sua volta, nel pronunciarsi ex art. 68 ne sara' verosimilmente condizionato.
Saluti.