Ripartizione spese rifacimento tratto fognario: 4 condomìni separati

[mtr]

Buonasera a tutti, chiedo un vostro parere sul seguente problema: a seguito del rifacimento di un tratto della fogna, comune a differenti immobili, -un condomìnio con una dozzina di u.i., un altro immobile con 3, uno con due u.i.- quanto spetta pagare al proprietario di una unità immobiliare che usufruisce degli ultimi 4 metri di percorso?
Mi spiego meglio: il condominio con 12 appartamenti si allaccia per primo ed usufruisce dello sviluppo intero della condotta fognaria, circa 60m.
Seguono gli altri immobili, con pochi appartamenti (3 e 2). L'ultimo immobile (2 unità immobiliari) si allaccia alla condotta fognaria per circa 4 metri, cioè nell'ultimissimo tratto.
E' stato rifatto un tratto della fogna di circa 30 metri e le spese sono state divise dall'amministratore del condomìnio in parti uguali, cioè secondo il numero di utenze (scarichi) di ciascuno.
Ora: uno scarico che usufruisce degli ultimi 4 metri di fogna, deve pagare la medesima quota di uno scarico che usufruisce di 60 metri?
Spero di avere esposto il tema in modo chiaro, vi ringrazio per l'aiuto!

 

[uragano]

per legge in base ai millesimi di proprieta',ma sarebbe anche possibile dividere dividerlo
come per l'ascensore.una quota per millesimi 50% ed una quota per la distanza 50%(se tutti sono d'accordo).

 

[Luigi Criscuolo]

secondo me bisogna risalire alla costruzione della fognatura ed alle quote di partecipazione per la costruzione della stessa. se la costruzione degli edifici è coeva con la costruzione della fognatura occorre vedere cosa prevedono gli accordi intercorsi tra i vari proprietari altrimenti si applicano le norme previste per la comunione. Purtroppo per @mtr, il primo comma dell'Art. 1101 dice che le quote di compartecipazione nella comunione si presumono uguali. Quindi se non c'é un documento che attesti una diversa distribuzione delle quote di proprietà la spesa va divisa in parti uguali.
Diversa sarebbe la situazione se la fognatura fosse stata costruita dal condominio più distante e gli altri due edifici (2 e3) si fossero allacciati in un secondo momento. Per allacciarsi alla condotta fognaria, che è privata fino all'allaccio in pubblica fognatura, i proprietari degli edifici di costruzione più recente devrebbero aver pagato la loro quota per usufuire della condotta privata esistente.
In questo caso mi sembrerebbe equo dividere il 50% della spesa in parti uguali (è una comunione) ed il restante 50% in base la tratto di condotta riparata di cui si usufruisce.

 

[mtr]

Mille grazie per le risposte. Se avete ancora un po' di pazienza illustro alcuni dati ricevuti poco fa che spero aiutino a chiarire la situazione: la fogna è stata costruita dopo la seconda guerra mondiale e serviva gli immobili -non condominiali ma con tre unità immobiliari ciascuno- situati a valle dell'attuale condominio -di costruzione anni '60.
Il condominio -dozzina di unità immobiliari- si è dunque attaccato per ultimo alla condotta già esistente: ma ha portato ben altro carico rispetto agli immobili abitati a valle -con carico di una due persone per unità immobiliare!
Ora, il computo è stato fatto 'a punto di scarico', quindi suddiviso in parti uguali per le varie unità immobiliari, senza differenziare il fatto che il condominio versa un carico ben maggiore rispetto agli altri immobili.
Il danno si è verificato per la rottura del tubo fognario, nel tratto utilizzato esclusivamente dal condominio, esendo gli altri immobili a valle del danno.
Quindi sorge spontaneo domandarsi con quale logica si debba ripartire la spesa in parti uguali, visto che la logica millesimale non entra se non per il condominio!
Grazie ancora se vorrete chiarirmi eventuali elementi che sfuggono al mio ragionamento.
Saluti!
mtr

 

[Luigi Criscuolo]

senza differenziare il fatto che il condominio versa un carico ben maggiore rispetto agli altri immobili.

siccome i diametri delle tubazioni fognarie, funzionanti a gravità (cioè non in pressione) sono in funzione degli utenti serviti, mi sembra probabile che, visto il duplicamento degli utenti scaricanti, con l'allaccio del condominio si sia rifatta la fognatra. Il buon senso, oltre alle leggi di idraulica, dice che a valle del punto di immissione il diametro debba aumentare per favorire il deflusso ed evitare rigurgiti. Se per scaricare i reflui di 5 abitazioni può essere sufficiente una tubazione da 100/120 mm di diametro; per scaricare 12 abitazioni ci vuole almeno un 200/220. Quindi la fognatura del complesso deve avere una struttura a cannocchiale retrattile con i diametri maggiori a valle delle immissioni successive. Sembra appurato che la condotta fognaria sia in comunione; che la comunione sia nata in parti uguali ('a punto di scarico') su tutta la condotta: la comunione non inizia dal punto di immissione del proprio scarico ma è su tutto il bene a meno che all'atto della costituzione del bene non sia stato stabilito diversamente. Tu confondi la comunione (cioé il possesso comune) di un bene con il suo utilizzo.

 

[Dimaraz]

... nel tratto utilizzato esclusivamente dal condominio, esendo gli altri immobili a valle del danno.

mtr

Esiste solo una logica risposta...il danno lo paga chi usa il tubo.
Quel tratto lo usa solo il Condominio...e solo il Condominio paga la spesa.

 

[mtr]

siccome i diametri delle tubazioni fognarie, funzionanti a gravità (cioè non in pressione) sono in funzione degli utenti serviti, mi sembra probabile che, visto il duplicamento degli utenti scaricanti, con l'allaccio del condominio si sia rifatta la fognatra. Il buon senso, oltre alle leggi di idraulica, dice che a valle del punto di immissione il diametro debba aumentare per favorire il deflusso ed evitare rigurgiti. Se per scaricare i reflui di 5 abitazioni può essere sufficiente una tubazione da 100/120 mm di diametro; per scaricare 12 abitazioni ci vuole almeno un 200/220. Quindi la fognatura del complesso deve avere una struttura a cannocchiale retrattile con i diametri maggiori a valle delle immissioni successive. Sembra appurato che la condotta fognaria sia in comunione; che la comunione sia nata in parti uguali ('a punto di scarico') su tutta la condotta: la comunione non inizia dal punto di immissione del proprio scarico ma è su tutto il bene a meno che all'atto della costituzione del bene non sia stato stabilito diversamente. Tu confondi la comunione (cioé il possesso comune) di un bene con il suo utilizzo.

Grazie Luigi per il tuo intervento. E' vero che la domanda si articola sul rapporto 'possesso comune/utilizzo' ed è proprio per questo che sto cercando di dirimere la questione.
Il condominio si è allacciato ad una condotta esistente che partiva a monte del condominio stesso: l'attuale rifacimento si è attestato su un tubo da 160 che accoglie la tratta precedente di uguale diametro (non sono stati proprio professionalissimi.. d'altra parte l'intervento è stato considerato 'minore' e progettato con tale criterio).
Il tratto prima era considerato pubblico, poi da pubblico è passato privato per volontà dell'amministrazione comunale: non vi sono stati accordi, visto che al tempo dell'allaccio del condominio la tratta era pubblica; tantomeno a seguire, dal momento che solo un atto amministrativo ha cambiato la realtà gestionale.
Il codice civile art. 1123 2°c. recita: 'Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne'.
Dunque -pur non trattandosi di condominio ma di agglomerato di immobili di differente entità in quanto a unità abitative ed epoca di costruzione- mi è sembrato intuire nel codice civile il senso di una ripartizione 'a consumo', come sugerisce anche Dimaraz.
Cosa ne pensi?
Qualcun altro può esprimere un parere?
Grazie a tutti, è un confronto importante!
Saluti
mtr

 

[mtr]

Esiste solo una logica risposta...il danno lo paga chi usa il tubo.
Quel tratto lo usa solo il Condominio...e solo il Condominio paga la spesa.

Grazie Dimaraz, anche a me pare corretto questo ragionamento, visto che il condominio ha usufruito di un'opera preesistente senza accollarsene le spese ma solo il 'godimento' ed è la produzione del condomino a costituire il carico maggiore, quindi innescare una usura maggiore all'impianto.
Grazie tanto del tuo parere!

 

[mtr]

per legge in base ai millesimi di proprieta',ma sarebbe anche possibile dividere dividerlo
come per l'ascensore.una quota per millesimi 50% ed una quota per la distanza 50%(se tutti sono d'accordo).

Grazie uragano, hai per caso la possibilità di indicarmi degli estremi legislativi sulla ripartizione delle spese per gli ascensori?
Anche se qui non si tratta propriamente di condominio a tutti gli effetti potrebbe essere una buona via di uscita dal problema!
Grazie ancora, saluti
mtr

 

[Dimaraz]

Grazie Dimaraz, anche a me pare corretto questo ragionamento, visto che il condominio ha usufruito di un'opera preesistente senza accollarsene le spese ma solo il 'godimento' ed è la produzione del condomino a costituire il carico maggiore, quindi innescare una usura maggiore all'impianto.
Grazie tanto del tuo parere!

Non è solo il "mio" ragionamento e/o parere ...bensì quanto stabilito dalla Giurisprudenza.
Se i fatti stanno come li hai raccontati quelli a valle della rottura si rifiutino di pagare.