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  1. mtr

    mtr Membro Attivo

    Buonasera a tutti, chiedo un vostro parere sul seguente problema: a seguito del rifacimento di un tratto della fogna, comune a differenti immobili, -un condomìnio con una dozzina di u.i., un altro immobile con 3, uno con due u.i.- quanto spetta pagare al proprietario di una unità immobiliare che usufruisce degli ultimi 4 metri di percorso?
    Mi spiego meglio: il condominio con 12 appartamenti si allaccia per primo ed usufruisce dello sviluppo intero della condotta fognaria, circa 60m.
    Seguono gli altri immobili, con pochi appartamenti (3 e 2). L'ultimo immobile (2 unità immobiliari) si allaccia alla condotta fognaria per circa 4 metri, cioè nell'ultimissimo tratto.
    E' stato rifatto un tratto della fogna di circa 30 metri e le spese sono state divise dall'amministratore del condomìnio in parti uguali, cioè secondo il numero di utenze (scarichi) di ciascuno.
    Ora: uno scarico che usufruisce degli ultimi 4 metri di fogna, deve pagare la medesima quota di uno scarico che usufruisce di 60 metri?
    Spero di avere esposto il tema in modo chiaro, vi ringrazio per l'aiuto!
     
  2. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    per legge in base ai millesimi di proprieta',ma sarebbe anche possibile dividere dividerlo
    come per l'ascensore.una quota per millesimi 50% ed una quota per la distanza 50%(se tutti sono d'accordo).
     
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  3. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    secondo me bisogna risalire alla costruzione della fognatura ed alle quote di partecipazione per la costruzione della stessa. se la costruzione degli edifici è coeva con la costruzione della fognatura occorre vedere cosa prevedono gli accordi intercorsi tra i vari proprietari altrimenti si applicano le norme previste per la comunione. Purtroppo per @mtr, il primo comma dell'Art. 1101 dice che le quote di compartecipazione nella comunione si presumono uguali. Quindi se non c'é un documento che attesti una diversa distribuzione delle quote di proprietà la spesa va divisa in parti uguali.
    Diversa sarebbe la situazione se la fognatura fosse stata costruita dal condominio più distante e gli altri due edifici (2 e3) si fossero allacciati in un secondo momento. Per allacciarsi alla condotta fognaria, che è privata fino all'allaccio in pubblica fognatura, i proprietari degli edifici di costruzione più recente devrebbero aver pagato la loro quota per usufuire della condotta privata esistente.
    In questo caso mi sembrerebbe equo dividere il 50% della spesa in parti uguali (è una comunione) ed il restante 50% in base la tratto di condotta riparata di cui si usufruisce.
     
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  4. mtr

    mtr Membro Attivo

    Mille grazie per le risposte. Se avete ancora un po' di pazienza illustro alcuni dati ricevuti poco fa che spero aiutino a chiarire la situazione: la fogna è stata costruita dopo la seconda guerra mondiale e serviva gli immobili -non condominiali ma con tre unità immobiliari ciascuno- situati a valle dell'attuale condominio -di costruzione anni '60.
    Il condominio -dozzina di unità immobiliari- si è dunque attaccato per ultimo alla condotta già esistente: ma ha portato ben altro carico rispetto agli immobili abitati a valle -con carico di una due persone per unità immobiliare!
    Ora, il computo è stato fatto 'a punto di scarico', quindi suddiviso in parti uguali per le varie unità immobiliari, senza differenziare il fatto che il condominio versa un carico ben maggiore rispetto agli altri immobili.
    Il danno si è verificato per la rottura del tubo fognario, nel tratto utilizzato esclusivamente dal condominio, esendo gli altri immobili a valle del danno.
    Quindi sorge spontaneo domandarsi con quale logica si debba ripartire la spesa in parti uguali, visto che la logica millesimale non entra se non per il condominio!
    Grazie ancora se vorrete chiarirmi eventuali elementi che sfuggono al mio ragionamento.
    Saluti!
    mtr
     
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    siccome i diametri delle tubazioni fognarie, funzionanti a gravità (cioè non in pressione) sono in funzione degli utenti serviti, mi sembra probabile che, visto il duplicamento degli utenti scaricanti, con l'allaccio del condominio si sia rifatta la fognatra. Il buon senso, oltre alle leggi di idraulica, dice che a valle del punto di immissione il diametro debba aumentare per favorire il deflusso ed evitare rigurgiti. Se per scaricare i reflui di 5 abitazioni può essere sufficiente una tubazione da 100/120 mm di diametro; per scaricare 12 abitazioni ci vuole almeno un 200/220. Quindi la fognatura del complesso deve avere una struttura a cannocchiale retrattile con i diametri maggiori a valle delle immissioni successive. Sembra appurato che la condotta fognaria sia in comunione; che la comunione sia nata in parti uguali ('a punto di scarico') su tutta la condotta: la comunione non inizia dal punto di immissione del proprio scarico ma è su tutto il bene a meno che all'atto della costituzione del bene non sia stato stabilito diversamente. Tu confondi la comunione (cioé il possesso comune) di un bene con il suo utilizzo.
     
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  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Esiste solo una logica risposta...il danno lo paga chi usa il tubo.
    Quel tratto lo usa solo il Condominio...e solo il Condominio paga la spesa.
     
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  7. mtr

    mtr Membro Attivo

    Grazie Luigi per il tuo intervento. E' vero che la domanda si articola sul rapporto 'possesso comune/utilizzo' ed è proprio per questo che sto cercando di dirimere la questione.
    Il condominio si è allacciato ad una condotta esistente che partiva a monte del condominio stesso: l'attuale rifacimento si è attestato su un tubo da 160 che accoglie la tratta precedente di uguale diametro (non sono stati proprio professionalissimi.. d'altra parte l'intervento è stato considerato 'minore' e progettato con tale criterio).
    Il tratto prima era considerato pubblico, poi da pubblico è passato privato per volontà dell'amministrazione comunale: non vi sono stati accordi, visto che al tempo dell'allaccio del condominio la tratta era pubblica; tantomeno a seguire, dal momento che solo un atto amministrativo ha cambiato la realtà gestionale.
    Il codice civile art. 1123 2°c. recita: 'Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne'.
    Dunque -pur non trattandosi di condominio ma di agglomerato di immobili di differente entità in quanto a unità abitative ed epoca di costruzione- mi è sembrato intuire nel codice civile il senso di una ripartizione 'a consumo', come sugerisce anche Dimaraz.
    Cosa ne pensi?
    Qualcun altro può esprimere un parere?
    Grazie a tutti, è un confronto importante!
    Saluti
    mtr
     
  8. mtr

    mtr Membro Attivo

    Grazie Dimaraz, anche a me pare corretto questo ragionamento, visto che il condominio ha usufruito di un'opera preesistente senza accollarsene le spese ma solo il 'godimento' ed è la produzione del condomino a costituire il carico maggiore, quindi innescare una usura maggiore all'impianto.
    Grazie tanto del tuo parere!
     
  9. mtr

    mtr Membro Attivo

    Grazie uragano, hai per caso la possibilità di indicarmi degli estremi legislativi sulla ripartizione delle spese per gli ascensori?
    Anche se qui non si tratta propriamente di condominio a tutti gli effetti potrebbe essere una buona via di uscita dal problema!
    Grazie ancora, saluti
    mtr
     
  10. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non è solo il "mio" ragionamento e/o parere ...bensì quanto stabilito dalla Giurisprudenza.
    Se i fatti stanno come li hai raccontati quelli a valle della rottura si rifiutino di pagare.
     
  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    non so come mai @Ollj non è intervenuto in questa discussione perché io con lui ho avuto uno scambio epistolare su propita proposito delle spe effettuate per mantenere un bene in comunione. In pratica famiglia composta da genitori e tre figli: due maschi una femmina. Muore il padre fanno la suddivisione della casa: 1/2 alla vedova, 1/6 a ciascuno dei tre figli. Mentre la figlia rimane a casa con la madre i due maschi se ne vanno e formano una loro famiglia. Anche la femmina trova da maritarsi e coglie l'occasione del suo matrimonio per dare alla casa, a suo dire fatiscente, una bella ripulita: i lavori sembra che li abbia pagati lei sostenendo di avere tutte le ricevute. Dopo una dozzina d'anni muore anche la madre la quale fa testamento e dichiara la figlia erede universale della sua proprietà. Ovviamente nasce un contenzioso tra i fratelli e la sorella. La figlia rimasta in casa chiede ai fratelli la compartecipazione alle spese di ristrutturazione della casa. Il fondamento è l'art. 1110 del. c.c. .
    Ora la domanda è applichiamo gli articoli della comunione di un bene o gli articoli relativi al condominio (dove pure ci sono beni in comune)? In quest'ultimo caso vale il 1117. Però in questo caso ci voglio i m/m di proprietà voi avete una tabella millesimale di proprietà del complesso abitativo?
     
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  12. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    la legge dice questo, salvo altri accordi contrattuali.
    Ripartizione delle spese relative all’ascensore.
    In mancanza di regolamento contrattuale, per le spese relative all’ascensore, si ricorre al codice civile per il quale: Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124, comma 1).
     
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  13. mtr

    mtr Membro Attivo

    Grazie Dimaraz. La richiesta sorge spontanea: riferimenti alla Giurisprudenza!!
    Se puoi, se hai tempo.. se non è un casino improbo.
    Mi serve un'argomentazione diretta, se puoi aiutarmi sai che mi farai un regalo.
    Grazie, ciao
     
  14. mtr

    mtr Membro Attivo

    Grazie uragano, mi sembra un dato molto utile, unitamente al riferimento legislativo.
    Ciao
     
  15. mtr

    mtr Membro Attivo

    Grazie Luigi, io propenderei per la comunione di beni. Vado a leggermi l'articolo ed eventualmente approfondisco.
    Grazie ancora, ciao
     
  16. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
  17. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La questione l'avevo affrontata in passato ...in un altra "piazza".
    Vedrò se riesco a recuperare le citazioni.

    Vorrei evidenziare alcuni passi della tua descrizione che forse ad alcuni sono sfuggiti:

    a)
    b)
    c)

    Quindi la dirimente è stabilire se esista effettivamente "comunione" visto che il tubo originario era "pubblico" e comunque non serviva le unità a valle del punto di rottura.

    Salvo diverso atto scritto, il passaggio da pubblico a privato non può sottoindentere che la "comunione" valga su parti che non servono a tutti.
    Rifarsi alle norme sul "condominio" (scale e ascensori) sarebbe improprio ma per restare in tema si può controbattere con il Condominio Parziale.
     
  18. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    non riesco a vederne l'applicazione. Il condominio parziale si applica sul bene comune a servizio di solo alcuni condomini: lo scarico dei servizi dei gabinetti degli appartamenti del lato sinistro/destro di una scala, oppure la linea di alimentazione dell'acqua potabile degli appartamenti raggiungibili dalla medesima scala. In questi casi il costo degli interventi non viene distribuito su tutti i condòmini presenti nell'edificio ma solo su quelli serviti dalla medesima scala o che si trovano su di un lato della scala stessa. Addirittura in certe situazioni, come nel riscaldamento condominiale orizzontale, se c'é una perdita sulla linea che alimenta un piano, il costo dell'intervento riguarda solo i condòmini di quel piano.
    Il tratto di fognatura che dal condominio arriva fino alla immissione del primo villino non può essere paragonato al tratto di condotta che dal villino medesimo entra nella fognatura, perché sembra che la fognatura arrivi da monte del condominio. Se la fognatura nascesse dal condominio le spese di manutenzione e rifacimento sarebbero a carico di quest'ultimo; ma sembra che non sia così. Nel caso prospettato da @mtr sembra che originariamente ci fosse un collettore al quale prima si sono allacciati i due edifici con poche unità abitative e successivamente l'edificio condominiale. Il tratto a monte del condominio di chi è? a chi spetta la manutenzione?
    Il problema nasce dal momento in cui il comune ha ceduto questo tratto di fognatura. Bisognerebbe leggere la delibera con la quale il Comune ha dismesso la fognatura mettendola in carico agli edifici serviti dalla condotta stessa. Se non ci sono riferimenti sulle quote di proprietà mi dispiace ma la comunione è fatta in parti uguali.
     
  19. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Fai confusione fra chi è a "monte" (Condominio) e chi a "valle".

    Che la fognatura inizi "a monte" del Condominio o dal Condominio stesso è ininfluente per il tratto che arriva fino al punto in cui si raccordano i "villini".

    I "liquami" vanno sempre da monte a valle...e i vilini non possono essere chiamati alle spese di rifacimento/sostituzione di tubazioni che non usano....salvo ne siano proprietari (da documento).

    Il "Condominio parziale" se ti rileggi lo spieghi anche nel tuo esempio di riscaldamento/scala...solo la parte che usufruisce subisce i costi.
     
  20. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    A mio modesto parere e salvo non si possa dedurre altro dal titolo e/o diversa convenzione in atti:
    - applicabile la disciplina del condominio e non della comunione pro indiviso;
    - ipotesi di SuperCondominio ex art. 1117 bis Cc
    - applicabile la presunzione legale ex art.1117 Cc
    - spesa ripartibile ex art.1123 Cc
    - la mancanza di tabella millesimale non legittima una ripartizione in parti uguali (possibile solo con delibera 1000/1000 e/o convenzione in deroga dei criteri legali di riparto spese).

    Ritengo difficile applicare la normativa del Condominio parziale; vero quanto detto da Dimaraz sul concetto "valle" e "monte", tuttavia l'impianto fognario presenta caratteristiche di unità e quella plurarità di impianti (come nel caso delle colonne/fecali verticali di scarico) che legittimerebbe la specifica disciplina.
    Quanto richiamato da @Luigi Criscuolo ex art.1110 Cc. non estendibile al caso concreto: trattasi di disciplina specifica e tassativa per la comunione pro indiviso
    Saluti
     

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