@Nemesis :
Per maggiore chiarezza copio e incollo la discussione relativa agli artt 5 e 55 l. 392/1978.
Io avevo scritto:
L'art. 5 della legge 392/1978 recita:
" Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del
canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il
mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando
l'importo non pagato superi quello di due mensilita' del canone,
costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del
codice civile."
Per cui, a mio parere,
bisogna tenere conto anche dell'art. 55 della stessa legge:
"La morosita' del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri
di cui all'articolo 5 puo' essere sanata in sede giudiziale per non
piu' di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla
prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per
gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli
interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal
giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a
comprovate condizioni di difficolta' del conduttore, puo' assegnare
un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla
scadenza del termine assegnato.
La morosita' puo' essere sanata, per non piu' di quattro volte
complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al
secondo comma e' di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi
per non oltre due mesi, e' conseguente alle precarie condizioni
economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto
e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate
condizioni di difficolta'.
Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la
risoluzione del contratto".
Per cui il proprietario che applica la clausola di risoluzione espressa a causa morosità (e risolve il contratto facendo anche la pratica all'Agenzia delle Entrate) ma inizia la pratica legale di sfratto per liberare l'immobile, cosa deve fare se il conduttore sana la morosità? Considerato che il pagamento esclude la risoluzione del contratto, come chiaramente indicato dall'art. 55 legge 392/1978.
E
@Ollj mi aveva risposto:
E qui veniamo
@uva; circa la possibilità di "sanatoria" in sede giudiziale Lei ha ben ha colto!
La giurisprudenza maggioritaria della Corte di Cassazione si è orientata nel senso di non tener minimamente in conto quanto su indicato in ambito fiscale; il presupposto giuridico su cui si fonda tal "costruzione" giurisprudenziale è dato dal principio secondo cui, ex art. 55 legge equo canone, siano definite disposizioni con valenza di ordine pubblico inderogabili dai privati in sede contrattuale (Cassazione sentenza n.6995 del 1986), con la conseguenza che la sanatoria ex art. 55 equo canone sia da ammettersi pur in presenza di clausola risolutiva espressa.
Tal principio è stato poi ribadito:
- dalla Corte Costituzionale con la sentenza n.3 del 21 gennaio 1999, che ha ritenuto proponibile la "sanatoria" anche al di fuori del perimetro normativo per cui fu prevista dall'art.55 (procedura di sfratto per morosità - rito speciale di cui all'art.658 cpc) e ritenendo estendibile lo stesso anche all'eventualità in cui il locatore, contestando l'inadempimento del conduttore ex art 1453 3° comma CC, intendesse utilizzare il rito ordinario per la risoluzione del contratto (contraddicendo in tal senso Cassazione che sino ad allora non riteneva applicabile la sanatoria in tal evenienza).
- dalla stessa Cassazione che, a partire dalla sentenza n.2087 del 2000 e preso atto della posizione assunta dai giudici della legittimità, si uniformò a tal indirizzo sancendo come la sanatoria possa sussistere ogniqualvolta il locatore chieda pronuncia della risoluzione del contratto per omesso pagamento da parte del conduttore, quindi anche se nel rito ordinario di cui sopra.
Conseguentemente: anche chi fosse munito di clausola risolutiva espressa potrà essere sottoposto alla spada di Damocle della sanatoria ex art.55 legge equo canone; il contratto in precedenza risolto a tutti gli effetti, avrà nuova vita e il locatore dovrà riversare le imposte per i canoni percepiti a far data dall'ordinanza del giudice e per la durata del contratto (un girone dantesco.... quando poi il conduttore ricominciasse a non pagare! Ergo altra messa in mora, altra risoluzione, altro procedimento per morosità.... ecc.)
