Ex lavatoio condonato A2 senza impianti

[peruengiro]

Ciao a tutti!
Sono in trattative per l'acquisto di un monolocale con terrazzo (ex lavatoio condonato nel 1979 ed accatastato A2, agibilità, urbanistica tutto a posto) il quale si trova in zona monteverde nuovo a Roma al 6to piano con ascensore fino al quinto poi una rampa di scale.
Ho pero delle perplessità:
1.- Ci sono gli impianti di elettricità è acqua e complessivamente e in buone condizioni generali.
2.- Non c'e il bagno ne gli scarichi. Nella piantina catastale c'è disegnato il vano bagno e un altra scritta con la ubicazione del angolo cottura.
3.- Non c'e allaccio gas. Ma questo considero non così problematico potrei optare per una pompa di calore acqua aria o AC + scaldabagno.
4.- Di fianco al terrazzo di proprietà e ubicato un altro appartamento con le stesse caratteristiche ed è a vista l' allaccio che ha fatto alla fogna sul terrazzo.
Domande:
- Come si fa ad andare a rogito se nel monolocale il bagno NON c'e? non posso dichiarare il falso!
- Bisogna avere la certificazione energetica e la certificazione degli impianti come si fa?
- Per fare il collegamento alla fogna dovrei rialzare parte del terrazzo con un pavimento tecnico in modo di far passare sotto il tubo, posso farlo?
- Devo chiedere permessi al condominio per l' allacciamento a fogna e gas o solo notificarlo?

Cosi come si trova in questo momento il monolocale credo sia invendibile, io vorrei proporre al proprietario di fare i lavori prima del rogito ma pagati dalla mia tasca e occupandomi di tutto io, cosa ne pensate come posso tutelarmi ? E possibile che il condominio possa avere impedito precedentemente questi lavori?
E vero che possono togliere la agibilità se si verifica che non c'e il bagno?
grrazie

 

[griz]

trova un tecnico di tua fiducia che può visionare le cose e darti un parere preciso, dal punto di vista normativo puoi anche acquistare l'appartamento col progetto di adeguamento ma deve essere fattibile, spendere per adeguare prima del rogito è da fare con attenzione e cotrattualizzando in modo preciso la cosa

 

[Luigi Criscuolo]

(ex lavatoio condonato nel 1979 ed accatastato A2, agibilità, urbanistica tutto a posto)

se il locale è nelle condizioni che tu hai descritto non so come chi ha fatto il condono è riuscito ad ottenere la classe A2. Forse hanno presentato il progetto, che è stato approvato, ma poi non hanno eseguito i lavori.
Una cosa è certa che se hai bisogno di un mutuo ed esce il perito della banca emerge la difformità tra la piantina catastale e lo stato di fatto dell'appartamento: quindi avrai già un problema.
Chiedi alla parte venditrice di venderti l'appartamento nello stato in cui è rappresentato sulla planimetria catastale.
Penso che anche il notaio, se viene messo al corrente di questa difformità tra il catastale e lo stato di fatto creerà problemi per il rogito.
Chi vende non deve allegare l'APE della unità immobiliare che vende in quanto l'ppartamento è privo di riscaldamento, di raffrescamento e di Acqua Calda Sanitaria.
Penso che il problema principale da superare sia l'allacciamento degli scarichi: senza questi non puoi avere l'abitabilità. Devi trovare dove si trova la colonna fecale e dove si trova lo scarico delle cucine ed allacciarti a queste. Ovviamente se non chiedi il permesso al condominio e a qualche condòmino salta la mosca al naso e fa un esposto alla Polizia Municipale, emergerà tutto quello che hai scritto.
Quindi se vuoi portare avanti il tuo intendimento auguri e preparati a pagare più di quello che hai preventivato.

 

[peruengiro]

Luigi Criscuolo "se il locale è nelle condizioni che tu hai descritto non so come chi ha fatto il condono è riuscito ad ottenere la classe A2. Forse hanno presentato il progetto, che è stato approvato, ma poi non hanno eseguito i lavori.
Una cosa è certa che se hai bisogno di un mutuo ed esce il perito della banca emerge la difformità tra la piantina catastale e lo stato di fatto dell'appartamento: quindi avrai già un problema."
Ho paura che i lavori siano state impedite dal condominio e di trovarmi nella stessa situazione io a volerle fare....pero come ho detto c'e un altro appartamento di fianco al mio cioe un altro lavatoio trasformato in appartamento. Io per fortuna non devo chiedere un mutuo ma vorrei abbassare il prezzo per i motivi elencati per rimanere dentro il mio budjet.

 

[peruengiro]

Luigi Criscuolo: "Penso che il problema principale da superare sia l'allacciamento degli scarichi: senza questi non puoi avere l'abitabilità. Devi trovare dove si trova la colonna fecale e dove si trova lo scarico delle cucine ed allacciarti a queste. Ovviamente se non chiedi il permesso al condominio e a qualche condòmino salta la mosca al naso e fa un esposto alla Polizia Municipale, emergerà tutto quello che hai scritto.
Quindi se vuoi portare avanti il tuo intendimento auguri e preparati a pagare più di quello che hai preventivato."
L'abitabilita c'e (so che è strano). Quando dici "preparati a pagare..." vorresti dire che il condominio potrebbe chiedere dei soldi per la autorizzazione/delibera? o dovrò pagare multe? o possono togliere l' abitabilita se si verificassi la inesistenza degli impianti?

 

[peruengiro]

Scusa Griz ma mi spieghi cosa vuol dire comperare col progetto di adeguamento??

 

[Nemesis]

Luigi Criscuolo: "Penso...
L'abitabilita c'e...

Un consiglio: anziché "copiare e incollare" la parte dell'intervento precedente a cui vuoi rispondere, è meglio cliccare su "Replica" che appare in verde sotto al messaggio interessato. A quel punto potrai eliminare le parti non necessarie per la continuazione della discussione e scrivere sotto la tua risposta.
Oppure, selezionare con il mouse la parte che vuoi citare e selezionare "Replica" che apparirà appena sotto.

 

[Luigi Criscuolo]

vorresti dire che il condominio potrebbe chiedere dei soldi per la autorizzazione/delibera? o dovrò pagare multe? o possono togliere l' abitabilita se si verificassi la inesistenza degli impianti?

Il condominio in questa situazione non può chiedere i soldi. Comunque tu devi fare un accesso agli atti per vedere la richiesta di condono, se la richiesta è stata accettata (non è sufficiente avere le ricevute dei pagamenti fatti per sanare, ci vuole il documento, firmato dal Dirigente l'Ufficio Edilizia Privata in nome e per conto del Sindaco, che avalli il cambiamento di destinazione d'uso del locale, la conformità ai requisiti minimi per essere considerata una unità immobiliare abitabile), e quale planimetria giace sia in comune che presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Se c'é concordanza tra le planimetrie giacenti e quella che ti ha fatto vedere la parte venditrice, puoi anche partire con i lavori (a tuo rischio e pericolo) sostenendo che sono lavori di adeguamento alla planimetria approvata a suo tempo. Ora le autorizzazioni a fare delle trasformazioni hanno un loro periodo di validità, se i lavori non sono neanche iniziati durante tale periodo, l'autorizzazione scade e bisogna presentarne una nuova. A tuo favore potrebbe giocare la concordanza delle planimetrie, ma se presso la Conservatoria il locale è ancora registrato come lavatoio e non ci sono i servizi, sappi che dovrai tirare fuori dei soldi per regolarizzare l' appartamentino che vuoi creare. Quindi guardati in giro bene perché la faccenda potrebbe non essere sanabile, ed allora avrai investito dei soldi in un progetto non realizzabile.

 

[griz]

Scusa Griz ma mi spieghi cosa vuol dire comperare col progetto di adeguamento??

provo a spiegarmi: se l'immobile non è abitabile/agibile come residenziale ma può essere reso tale con opere, puoi acquistare con un progetto approvato che attesti la possibiità che diventi "una casa", è un'opzione possibile ma se dici che l'agibilità c'è, c'è, quindi lo puoi acquistare così com'è, non credo ch eil condominio possa entrare in merito ad un'unità che esiswte così, con agibilità, da 30 anni circa

 

[Gianco]

E' probabile che il cambio di destinazione d'uso sia stato ottenuto con una sanatoria, fraudolenta, perché le opere dovevano essere presenti al momento della richiesta. Credo che sia stata presentata soltanto la planimetria, irregolare, in catasto per ottenere la categoria A/2, giacché la condizione essenziale è avere una cucina, un servizio igienico ed una stanza. Il progetto sarebbe dovuto essere autorizzato dal condominio.