Dubbi su sopra elevazione ed eventuali danni strutturali

[ilva]

Buongiorno a tutti, vi chiedo aiuto per alcuni dubbi che riguardano la sopra elevazione di un terrazzo a livello. Nello stabile dove vive mia madre la condomina proprietaria del superattico si è allargata di parecchi metri quadri sul suo terrazzo. Il regolamento dì condominio che risale al 1959 non menziona il terrazzo del superattico ma dice che per "ogni variante anche nell'interno che possa in qualsiasi modo avere riferimento con la struttura e con la stabilità del fabbricato dovrà riportarsi il consenso dell'assemblea ".



Ma i lavori sono stati fatti, credo circa 10 anni fa senza nessuna comunicazione al condominio. Lo stabile poggia possibilmente sopra una falda acquifera, al piano interrato si è formata una specie di "piscina" per cui ora il condominio dovrà deliberare affinché sia nominato un tecnico per scoprire l'origine di quest'acqua e le soluzioni per eliminarla. In quest'ottica, dopo i recenti crolli avvenuti a Roma su lungotevere Flaminio ed il palazzo crollato a Ponte Milvio i condomini sono preoccupati per la stabilità del palazzo e si chiedono se il peso della sopra elevazione non possa arrecare danni alle fondamenta. È lecito chiedere alla proprietaria del superattico di presentare una relazione dei lavori che sono stati fatti con relativa pianta prima dei lavori e dopo i lavori, eventuali permessi, eventuale condono edilizio, registro al catasto e soprattutto una relazione di un ingegnere iscritto all'albo che i lavori eseguiti non possono arrecare danni alle strutture del palazzo? Possiamo chiedere che questa relazione sia depositata in tribunale?

Penso che solo dopo aver esaminato questa documentazione il condominio possa esaminare un'eventuale ricalcolo dei millesimi.
C'è un'altra cosa che non mi è chiara. I condomini sono proprietari dell'appartamento ex portiere. Se si aumentassero i millesimi del superattico automaticamente aumenterebbero anche i millesimi di proprietà sull'appartamento del portiere o questo potrebbe essere escluso dal calcolo di proprietà? Infine una volta approvati i nuovi millesimi il tetto della costruzione aggiunta diventerebbe nuovo "lastrico" per cui il condominio sarebbe responsabile per eventuali infiltrazioni o riparazioni?
Scusate per le moltissime domande ma non ho trovato risposte anche leggendo vari quesiti sull'articolo 1127.
Grazie a tutti che vorranno aiutarmi.

 

[Dimaraz]

È lecito chiedere alla proprietaria del superattico di presentare una relazione dei lavori che sono stati fatti con relativa pianta prima dei lavori e dopo i lavori, eventuali permessi, eventuale condono edilizio, registro al catasto e soprattutto una relazione di un ingegnere iscritto all'albo che i lavori eseguiti non possono arrecare danni alle strutture del palazzo?

Chuiedere è sempre lecito...ma in caso di rifiusto tale documentazione (se presente) è reperibile anche presso gli uffici preposti (Comune-Catasto).

Possiamo chiedere che questa relazione sia depositata in tribunale?

A che pro?
In ogni caso non avete tal "potere".

Penso che solo dopo aver esaminato questa documentazione il condominio possa esaminare un'eventuale ricalcolo dei millesimi.

Quello del ricalcolo era una obbligo che era doveva essere fatto subito e di competenza (per i costi) di chi ha aumentato soprelevando.
oltre al fatto di dover liquidare (pagare) indennità agli altri per l'aumento di volumi.

Se si aumentassero i millesimi del superattico automaticamente aumenterebbero anche i millesimi di proprietà sull'appartamento del portiere o questo potrebbe essere escluso dal calcolo di proprietà?

Semmai diminuiscono.

il tetto della costruzione aggiunta diventerebbe nuovo "lastrico" per cui il condominio sarebbe responsabile per eventuali infiltrazioni o riparazioni?

Questo è inevitabile...salvo si dimostri che l'opera sia stata realizzata in difetto.

Troppa superficialità e indifferenza.
Meglio vi affidiate ad un esperto in loco per risolvere tutta la questione.

 

[ilva]

Grazie Dimaraz, quindi penso che il modo più corretto sia quello di nominare un professionista incaricato di controllare se la sopra elevazione non possa aver arrecato danni strutturali all'edificio e quindi (se tutto a norma) rifare il calcolo dei millesimi,
calcolando anche il risarcimento per l'aumento di volume.
. Penso che la nomina del professionista spetti all'amministratore, ma la parcella spetta a tutto il condominio o solo a chi ha sopra elevato?
Quanto al quesito sull'appartamento del ex-portiere (che appartiene a tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà) se chi ha sopra elevato aumentasse i propri millesimi avrebbe anche diritto ad un aumento sulla proprietà dell'appartamento condominiale o si potrebbe chiedere di mantenere le proporzioni millesimali attuali solo per l'ex portierato?
Dimaraz, mi sei sempre di aiuto un saluto molto grato!

 

[Luigi Criscuolo]

quindi penso che il modo più corretto sia quello di nominare un professionista incaricato di controllare se la sopra elevazione non possa aver arrecato danni strutturali all'edificio e quindi (se tutto a norma) rifare il calcolo dei millesimi,

secondo me dovete discutere del problema dei danni e delle infiltrazioni in assemblea e quindi nominare un Consulente Tecnico per il condominio che dovrà rispondere ai vostri quesiti circa la possibilità che la sopraelevazione abbia provocato danni strutturali all'edificio e se ci sia un nesso causale tra la comparsa di acqua nel piano seminterrato e la sopraelevazione.
Avuto, purtroppo, responsi positivi dovete contattare un avvocato ed intraprendere una vertenza nei confronti del condòmino che ha fatto la sopraelevazione.
Come ha già scritto @Dimaraz aggiungendo nuove unità immobiliari si diminuisce il peso millesimale delle unità preesistenti alla sopraelevazione compresi millesimi della casa del portiere. Il calcolo dei nuovi millesimi è un onere a carico di chi ha provocato l'aumento delle unità immobiliari presenti nel fabbricato.

 

[Dimaraz]

Avuto, purtroppo, responsi positivi dovete contattare un avvocato ed intraprendere una vertenza nei confronti del condòmino che ha fatto la sopraelevazione.

Salvo che si giunca ad un accordo stragiudiziario per ammissione responsabilità di chi ha eretto (suona utopistico ma mai dire mai).


Ps.
Personalmente dubito che la presenza di acqua di falda sia dovuta alla sopraelevazione...ma ciò non toglie che indennità e ricalcolo millesimi vadano fatti.
e già ci han perso per tutti gli ultimi 10 anni di riparti irregolari,.

 

[ilva]

é vero, mi dicono i condomini più "vecchi" che il problema dell' acqua esiste da molto,
forse ora è peggiorato. Resta il problema dei millesimi e credo che il condominio potrebbe incaricare lo stesso tecnico per le due cose (acqua e millesimi) con parcelle diverse.
Grazie

 

[griz]

Da quanto si può capire l'immobile in questione è strutturato su parecchi piani, che l'ampliamento all'attico, seppur pesando possa danneggiare la struttura è improbabile anche perchè è stato parziale, quindi nel peso totale si è influito poco. Che le infiltrazioni possano essere causate da un cedimento delle fondazioni, anche questo è difficile, qualsiasi dissesto sarebbe evidente anche nelle facciate e nelle strutture delle scale

 

[Luigi Criscuolo]

il condominio potrebbe incaricare lo stesso tecnico per le due cose (acqua e millesimi) con parcelle diverse.

Attenzione se il condominio incarica un tecnico poi lo deve pagare poi deve correre dietro al condòmino responsabile dell'aumento delle unità immobiliari per farsi rimborsare. Finirà che si socializzeranno le spese e si privatizzeranno i benefici.

 

[ilva]

quindi non dovremmo fare nulla? lo stabile è di sei piani incluso il superattico e calcolo dalle foto che il condominio ha fatto e dalla piantina originale allegata al regolamento di
condominio che il condomino abbia costruito dai 50 ai 60 metri quadri...

 

[Luigi Criscuolo]

secondo me deve intervenire l'amministratore del condominio debitamente autorizzato dall'assemblea per difendere gli interessi del condominio. Quindi questi invierò una lettera raccomandata a/r al condòmino che ha fatto la sopraelevazione con la quale gli comunicherà che a seguito dell'aumento della cubatura della sua proprietà la maggioranza dei condomini ha chiesto di ricalcolare le tabelle millesimali e che a norma del c.c. la spesa del ricalcolo ricade su di lui. Aspettate cosa risponde. Dopo di che altra assemblea per autorizzare l'amministratore ad andare in Mediazione nei confronti del condòmino sopraelevante.
Stessa procedura se emergesse dalla relazione di un Consulente del Condominio (ingegnere civile strutturista) che il fabbricato presenta lesioni post sopraelevazioni.
per quanto riguarda l'acqua nel piano interrato bisogna capire la provenienza: se è legata alla falda freatica occorrerà installare delle pompe per abbassare il livello della falda stessa; se è legata alle perdite di condotte idriche/fognarie bisognerà intraprendere una causa con il gestore del servizio idrico integrato per far cessare l'immissione nella vostra proprietà e per il risarcimento dei danni.