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User_52773

Ospite
Buongiorno a tutti. Scrivo un piccolo papiro perché la situazione è complessa. Ho acquistato un'unità facente parte di un piccolo complesso ristrutturato nel 2000 (NON si tratta di un condominio, sono 4 unità termoautonome, non c'è codice fiscale né amministratore).
La mia unità era venduta come laboratorio artigianale ma con possibilità di trasformazione in residenziale: a me interessava appunto trasformarla in abitativo e sto procedendo nelle pratiche e nei lavori necessari per adeguamento.
Purtroppo, strada facendo, si è scoperto che gli impianti (corredati di dich.conformità del 2000) sono stati realizzati in maniera assurda: tubi dell'acqua altrui che corrono da tutte le parti, tubi del gas altrui come se piovesse, cavi imp.elettrico altrui e telefono tutto dentro la mia unità. Viene da pensare che l'allora proprietario dell'intero complesso, intenzionato a vendere l'edificio in unità distinte, abbia fatto fare i lavori a qualche incompetente.
La cosa che più mi preoccupa è che ho in casa 4 tubi del gas, relativi a 2appartamenti posti al piano superiore (non ci si spiega perché abbiano fatto correre doppia lunghezza di tubi in rame x ogni appartamento, anziché un tubo unico sdoppiato alla fine x uso caldaia e uso piano cottura) e, addirittura, 2 di questi corrono in un vano adiacente alla canna fumaria e da questa non sono separati: durante un'ispezione alla canna fumaria con minitelecamera si è finiti involontariamente nel vano tubi gas, poiché ci sono fessurazioni nella parete divisoria tra i due (serve che specifichi che i tubi del gas NON POSSONO correre nelle canne fumarie? Nota colorita: i vicini del piano di sopra stanno oltretutto usando la mia canna fumaria anziché la loro, perché gli era di più facile utilizzo dato che la loro caldaia è stata ricollocata rispetto a quanto era previsto e, così facendo, la mia canna fumaria gli risulta più vicina).
Tutta questa situazione sta incidendo notevolmente sui tempi e i modi dei miei lavori (es. non si può usare scavatore x pericolo di colpire tubi gas - altrui), e ovviamente sarebbe tutto mio interesse liberarmi di almeno alcune "servitù" (mai dichiarate o apparse in alcun accordo-contratto-altro), almeno quelle potenzialmente pericolose.

Era mia proposta dividere le spese per mettere a norma e in sicurezza gli impianti (i LORO, visto che i miei li sto rifacendo comunque), anche nell'interesse di tutti visto che se c'è una fuga di gas nei LORO tubi, scoppia prima casa MIA ma poco dopo anche la LORO, e visto che un domani voglio vederli a vender casa avvisando la futura proprietà che per qualsiasi manutenzione devono entrare nell'armadio in camera mia.
Ovviamente non sono affatto disponibili, ed hanno risposto che se voglio mettere a norma e in sicurezza i loro tubi (del gas) devo pagare di tasca mia e secondo le loro richieste estetiche (no tubi a vista, tutti lavori in muratura).
Amici ingegneri termotecnici mi hanno confermato che tecnicamente è una situazione che da normativa non potrebbe esistere, e federconsumatori o qualcosa del genere mi ha palesato solo la via legale contro l'ex proprietario (che tra l'altro è divenuto proprietario in seguito a realizzazione di suddetti lavori e quindi non ha alcuna responsabilità in merito, e che a catena dovrebbe far causa al proprietario precedente).

Grazie per qualsiasi parere, che magari si discosti dal "vendi tutto e non se ne parla più" come mi suggeriscono alcuni amici.
 
U

User_52773

Ospite
Ciao Nemesis, non so esattamente cosa s'intenda per parti comuni a più proprietari. Nella particella catastale ci sono alcune zone "catastalmente non censibili", vedi un marciapiede e forse uno spiazzo per fare manovra auto (tra l'altro in comune con altri due edifici) ma, al di là della definizione condominio/non condominio, è la situazione impianti che mi preme
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
1-Siete un Condominio visto che ci sono unità abitative sopra la tua.
2-Se gli impianti erano "a norma" (non mi pronuncio su come abbiano certificato a suo tempo la cosa)...allora non vi è obbligo di rifare salvo ristrutturazione dell'inero edificio.
3-Il fatto che alcuni impianti dei vicini passino per la tua proprietà è una "servtù di passaggio" per destinazione del "padre di famiglia".
Tu non puoi pretendere che i "dominanti" tolgano tali servitù a loro spese.
4-Qualora i "confinanti" non vogliano sentire ragioni tu sei costretto ad intraprendere azione legale...ma solo un legale in loco potrà dire se ne esistono i presupposti.
5-Idem per eventuali contestazioni sulla effettiva idoneità degli impianti (contro il tecnico firmatario...ammesso esista ancora).
 
U

User_52773

Ospite
Grazie Dimaraz. Concettualmente ci sta che in un edificio ci sia una servitù di passaggio. Ma qui gli impianti sono stati falsamente predisposti come autonomi e in realtà realizzati come da minor spesa/fastidio per chi li ha realizzati. Mi pare che facciamo passare per servitù di passaggio quella che in realtà è incapacità progettuale o di realizzazione (non sono ancora riuscita ad accedere ai progetti impiantistici, il tecnico comunale sosteneva di non avere alcuna documentazione) Che spetti a me pagare per spostare i tubi del gas altrui dalla mia canna fumaria tra l'altro usata abusivamente, mi pare fuori di ogni logica.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Mi pare che facciamo passare per servitù di passaggio

Qui nessuno fa passare nulla di ciò che in realtà non sia.

I tubi che passano sono una servitù che è tecnicamente consueta negli edifici con piani che appartengono a proprietari diversi.

Se, e ripeto SE, vi fossero servitù non apparenti che dovevano essere dichiarati in atto...solo allora tu potresti contestare la vendita ma unicamente verso il precedente proprietario (colui che ti ha venduto) e non verso i tuoi vicini.
 
U

User_52773

Ospite
Ma... non ti pare che "servitù di passaggio" non giustifichi affatto la presenza di impianti palesemente non a norma? (vedi canna fumaria e tubo gas adiacenti)
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Sei tu che dici non siano a norma ...la tua parola contro quella del tecnico che all'epoca "certificò" la rispondenza.
In ogni caso non è la "idoenità" ad essere dirimente nella qualifica di una servitù.

Forse all' epoca della realizzazione erano a norma, forse quella che era una "canna fumaria" era stata cambiata nella destinazione d'uso ....e solo successivamente qualcuno ne ha fatto "abuso" riutilizzandola come canna fumaria.
Su tutto ciò non si può esprimere giudizio "a distanza" da dietro un pc e solo sulla base del tuo resoconto.
Devi dare incarico ad un tecnico di verificare e, nel caso le tue supposizioni siano confermate, informare i tuoi condòmini che qualora non vogliano sistemare farai immediata denuncia presso le autorità preposte e darai mandato ad un avvocato per intraprendere azione legale.
 
Ultima modifica:
U

User_52773

Ospite
Certo, hai ragione, un tecnico è già incaricato e si sta occupando di appurare il caso.
Nel mentre cercavo di documentarmi un po' dato che ci sono tante materie coinvolte.
Certo non vorrei arrivare a muovere azioni legali con i vicini :)
Grazie per i tuoi pareri e consigli, buona giornata
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Non si parla di servitù di passaggio, che si riferisce alla viabilità, ma di servitù di acquedotto, elettrodotto o gasdotto.
Dice bene Dimaraz che le servitù, essendo state istituite dal vecchio proprietario esistono ed hanno il diritto di restare per "destinazione del padre di famiglia".
Vorrei aggiungere una considerazione: la canna fumaria tua deve restare tua, altrimenti se tu la volessi utilizzare avrebbe un'attività irregolare. Potrebbe o mandare il tuo fumo in casa del proprietario sovrastante o non avrebbe il tiraggio per il quale detta canna è stata realizzata di quella lunghezza. Come si sa la funzionalità del camino è favorita dall'aspirazione provocata dal movimento ascensionale dall'aria calda in rapporto alla sua lunghezza ed al suo isolamento termico.
 

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