Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Chi paga le spese del tecnico "se saltano fuori impedimenti alla vendita." ?
Purtroppo le paga l'aspirante acquirente, a meno di patti diversi.
Solo in Emilia e poche altre zone i notai pretendono (secondo me giustamente) una relazione tecnica a carico del venditore che attesti la regolarità urbanistica e catastale.
Ma le agenzie immobiliari serie fanno comunque dei controlli prima di mettere in vendita l'immobile ( o almeno io facevo così, appoggiandomi, quando le mie competenze non erano sufficienti, a tecnici di fiducia).

Quindi teoricamente, non ci sarebbe nemmno bisogno di controlli tecnici preliminari
dato che e' il venditore il responsabile in ultima instanza di tutte le eventuali
irregolarita' e verra' quindi penalizzato nella fase di conclusione del contratto se
quest'ultimo viene impossibilitato.

O no?
Ni, poiché il notaio non fa verifiche tecnico-urbanistiche, se non esplicitamente incaricato (e sempre tramite un tecnico che collabora con il notaio).
E se il venditore è inadempiente , per riavere il doppio della caparra è facile che serva una causa ( se non eroga spontaneamente).
 

LuigiMagic

Membro Junior
Proprietario Casa
Prima di versare una caparra sulla casa che ti piace, e non puoi seguire tutta la burocrazia, incarica un tecnico di fiducia, (a richiesta potrei inserire il nr. di WhatsApp, di un collega che opera su Roma) dove potrebbe seguire eventuali controlli abusi e vari pendenze, se esistenti

La ringrazio ma la casa si trova in umbria
 

LuigiMagic

Membro Junior
Proprietario Casa
Ni, poiché il notaio non fa verifiche tecnico-urbanistiche, se non esplicitamente incaricato (e sempre tramite un tecnico che collabora con il notaio).
E se il venditore è inadempiente , per riavere il doppio della caparra è facile che serva una causa ( se non eroga spontaneamente).

Quindi assumendo la presenza di un notaio di fiducia che si prenda l'onere di
eseguire, oltre a tutte le pratiche burocratiche, anche le verifiche
tecnico-urbanistiche tramite un tecnico, sarei tranquillo sul fatto che se per qualche
motivo la pratica si blocca, io sarei comunque coperto per tutte le spese sostenute,
quelle tecniche e quelle notarili, ovviamente facendo una dovuta causa al
proprietario?
 

LuigiMagic

Membro Junior
Proprietario Casa
Era già scritto nel post #4
La "caparra" che tu versi in "garanzia" sul tuo acquisto ti deve essere restituita doppia se la compravendita non va a buon fine per "magagne occulte" in colpa alla parte venditrice.

Non sto parlando della restituzione della caparra, che e' cosa ben nota, ma di tutte le spese sostenute: le verifiche tecnico-urbanistiche e le spese notarili.
 

LuigiMagic

Membro Junior
Proprietario Casa
Vi ringrazio molto del vostro intervento sulla mia question ma mi sembra che, come
spesso accade nei forum, non si siano focalizzate bene la due questioni principali

Riassumendo, mi pare quindi di aver capito che per quanto riguarda la mia prima
questione, ossia "Esiste una figura professionale che possa seguire interamente
tutta la pratica, sia quella fiscale sia quella tecnica-urbanistica" la risposta sia
affermativa. Un notaio di fiducia infatti potrebbe prendersi l'onere di incaricare i
vari tecnici per le verifiche e decidere quindi la fattibilita' della compravendita.

Per la seconda questione, ossia il risarcimento delle spese sostenute in caso di
problemi sopravvenuti alla vendita, mi pare che anche qui la risposta sia affermativa.
Infatti come gia' citato:

"per inadempimento del preliminare la parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. "

Dato che l'istruttoria notarile comprende tutte le spese, quindi anche le spese per
i controlli tecnici, sarei coperto per intero per quanto riguarda il risarcimento dei
danni.

Attendo vostre cordiali conferme su questi due punti.
Grazie
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Non sto parlando della restituzione della caparra, che e' cosa ben nota, ma di tutte le spese sostenute: le verifiche tecnico-urbanistiche e le spese notarili.

Suvvia...dovevo ripetere (ricopiare) tutto il post?

Tutte le spese extra (in caso di mancato rogito) per colpa addebitabile al venditore restano contestabili...ma dovrai andare "a giudizio" per dimostrarle perchè dubito che il venditore accetterebbe di saldarle.

A cui puoi aggiungere anche altri "danni eventualmente patiti".

Ma prima che ti "gasi" con il quasi-miraggio di rimborsi facili con una causa...informati sullo stato della "giustizia" italiana.

Ps.
E non dimenticare di comprendere gli effetti di una caparra penitenziale.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
ossia "Esiste una figura professionale che possa seguire interamente
tutta la pratica, sia quella fiscale sia quella tecnica-urbanistica" la risposta sia
affermativa. Un notaio di fiducia infatti potrebbe prendersi l'onere di incaricare i
vari tecnici per le verifiche e decidere quindi la fattibilita' della compravendita.
Corretto.
per inadempimento del preliminare la parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. "
La parte inadempiente è tenuta a risarcire i danni causati dal suo inadempimento.
Se la parte non inadempiente ha avuto danni e/o sostenuto spese documentabili, potrà chiederne (e ottenere) il risarcimento intentando una causa, dopo anni .

Spero di essere stata finalmente abbastanza chiara.
Ma se sei “fortunato” e trovi un’immobile in mano ad agenzia seria, spesso questi controlli sono già stati fatti, avendo l’agente (anche tramite tecnico) già verificato tutta la documentazione prima di mettere l’immobile sul mercato.
 

LuigiMagic

Membro Junior
Proprietario Casa
Corretto.

La parte inadempiente è tenuta a risarcire i danni causati dal suo inadempimento.
Se la parte non inadempiente ha avuto danni e/o sostenuto spese documentabili, potrà chiederne (e ottenere) il risarcimento intentando una causa, dopo anni .

Spero di essere stata finalmente abbastanza chiara.
Ma se sei “fortunato” e trovi un’immobile in mano ad agenzia seria, spesso questi controlli sono già stati fatti, avendo l’agente (anche tramite tecnico) già verificato tutta la documentazione prima di mettere l’immobile sul mercato.

Chiarissima, grazie
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
No,responsabile di ogni eventuale irregolarità che impedisce la vendita è sempre il venditore, a meno che l'agente conoscesse l'impedimento e non te ne avesse parlato (e per vincere una causa devi dimostrare che era informato, e ha scientemente taciuto).

L’agente ha l’obbligo di fornirti tutte le informazioni che conosce, ed è responsabile se le informazioni che ti da, asserendo di aver controllato personalmente , si rivelano errate. L'agente abilitato è anche obbligato ad avere una polizza assicurativa per responsabilità professionale.
Ma non ha l'obbligo di approfondire tematiche tecniche , quindi potrebbe risponderti che non sa nulla.

Ma un ottimo indizio di serietà dell'agenzia è che abbia tutti i documenti in mano da subito, e in ogni caso sei libero di fare tutte le domande e i sopralluoghi che vuoi, poi deciderai se quello ti hanno fornito è esaustivo, o è preferibile verificare .
Ovviamente dipende anche dal tipo di immobile: per un piccolo appartamento è più facile capire se la planimetria è conforme allo stato di fatto , e verificare i titoli edilizi.
Se parliamo di un casolare di grandi dimensioni è più complesso.
Ogni fattispecie impone valutazioni particolari.

Se farai una proposta condizionata alla verifica della regolarità urbanistica, la somma destinata a essere caparra viene tenuta dall'agente in deposito fino a controlli positivamente effettuati, altrimenti ti viene resa, e non dovrai pagare provvigioni se qualcosa non va.
In questo modo ti devi esporre solo per le spese del tecnico, e potresti incaricare il notaio subito dopo, quando hai superato il primo step.
Nel caso sorgano problemi, hai speso qualcosa per evitare grane poi, e se lo vorrai farai causa (buona fortuna), se pensi che per la cifra persa valga la pena .
 

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