Fusione catastale appartamento con stanza

[MarcoG88]

Signori altri dubbi insorgono da questo atto preliminare letto con calma, espongo i quesiti:
- C'è scritto che l'immobile è stato donato a rogito in data 22 settembre 2000. Parlando con un mio collega che ha avuto un problema con il suo appartamento, è sorto il dubbio che in teoria la donazione è impugnabile da parte di eredi fino a 20 anni dalla data di donazione o 10 anni dalla morte del donante. Mi confermate o avete notizie in merito?
- Per quanto riguardo questa maledetta stanza intestata al marito e non alla moglie, guardando la scheda catastale, risulta essere alta 2,10mt quando per legge l'abitabilità ha un altezza di 2,70mt. Sulla scheda catastale c'è 2,10mt ma secondo me nella realtà è più alta; come posso comportarmi in questo caso? C'è abuso edilizio in quanto le carte non corrispondono alla realtà? Purtroppo a me la stanza serve abitabile soprattutto in quanto la userei come camera padronale e l'altra come cameretta.

Vi ringrazio in anticipo

 

[Nemesis]

la donazione è impugnabile da parte di eredi fino a 20 anni dalla data di donazione o 10 anni dalla morte del donante. Mi confermate

Anche oltre venti anni dalla trascrizione della donazione, se vi è un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione del coniuge (o della parte dell'unione civile) o dei parenti in linea retta del donante, notificato al donatario e trascritto nei registri immobiliari.
Vedi art. 563 c.c.

 

[Gianco]

- Per quanto riguardo questa maledetta stanza intestata al marito e non alla moglie, guardando la scheda catastale, risulta essere alta 2,10mt quando per legge l'abitabilità ha un altezza di 2,70mt. Sulla scheda catastale c'è 2,10mt ma secondo me nella realtà è più alta; come posso comportarmi in questo caso? C'è abuso edilizio in quanto le carte non corrispondono alla realtà? Purtroppo a me la stanza serve abitabile soprattutto in quanto la userei come camera padronale e l'altra come cameretta.

Certamente con quell'altezza non può essere un vano abitabile, ma un locale di sgombero. Se come tu dici la sua altezza è superiore, deve comunque essere di almeno m 2,70, pretendi che ti diano i documenti relativi all'ultima autorizzazione dove i locali interessati risultano con la destinazione concordata. In alternativa presenta all'ufficio tecnico comunale di appartenenza una richiesta di accesso agli atti, meglio se accompagnata dalla delega del o dei proprietari.
Essendo due immobili o loro porzioni intestate a ditte differenti, la fusione può essere fatta solo in capo ad una medesima ditta proprietaria. Pertanto, tu dovrai acquistare ciascun immobile dal suo venditore e stipulato l'atto, potrai procedere alla fusione da presentare al comune ed al catasto. Non omettere di verificare la possibilità di ottenere questo risultato al comune prima della stipula.

 

[domenico10]

gent.le sig marcog88, purtroppo oggi anche un atto di donazione sino a quando non sono passati venti anni dalla trascrizione, e con la certezza del possesso pacifico, ininterrotto e diligente dell'immobile, non si puo essere sicuri del diritto. in pratica per essere certi, occorre prima del rogito che, eventuali coeredi, potenzialmente aventi diritto per quote di legittima, facciano un atto di rinuncia alla azione di riduzione ( in pratica danno il via libera alla commerciabilita del bene). è un atto pubblico fatto davanti ad un notaio che mette al sicuro il futuro acquirente da rivendicazioni da asse ereditario non ben diviso.

 

[domenico10]

quanto alla altezza utile netta puo star certo che una altezza di vano che uno vuole abitare, inferiore ai mt 2.70 e fatti salvi i rapporti di aeroilluminazione, non potra mai essere usata come vano abitabile. come ho detto nella prima risposta, questi sono requisiti che vanno verificati prima e, mi scusi l'ardire, mettendosi a fianco di un proprio tecnico di fiducia.

 

[Daniele 78]

@MarcoG88 se io leggo il tuo preliminare all’art. 3 GARANZIE, trovo scritto:

"La Parte promittente venditrice dichiara sin d’ora che la proprietà di quanto sarà trasferita al rogito notarile di compravendita alla Parte Promissoria Acquirente libera da iscrizioni ipotecarie, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, vizi nonché da oneri fiscali in genere...."​

A parte il fatto che qui si parla di la proprietà e non le proprietà, se tu mi vendi un alloggio che proviene direttamente da una successione come questo (del 97) tu mi devi controllare anche il catasto pena NULLITÀ atto.
Questo locale in più come è censito? (A\3, A\4...C\1, C\2)?
Qui @MarcoG88 ti stanno vendendo una stanza con un altezza di 2,10 e come dice @Gianco non è agibile e non lo potrebbe mai essere, al massimo può essere un locale di sgombero (tipo una cantina o simili) quindi censibile come C/2, se censito come A/...non va bene a prescindere come abitazione.
Attenzione ho notato che c'è stata anche una sanatoria di questo immobile (autorizzazione del 21 marzo 1990 n.4579), bisogna vedere cosa hanno sanato dalla concessione edilizia n.26 prot 16874/89 in data 26 marzo 1990. Da vedere il perchè è se hanno toccato anche il catasto e se lo hanno fatto non hanno fatto cavolate (cosa che inizio a dubitare)

ho notato anche questa confusione nell'art.4 CONSEGNA:

"L'unità immobiliare in contratto sarà trasferita nello stato di fatto in cui oggi si trova così come pervenuta alla Parte Promettente Venditrice. La Parte Promittente venditrice in particolare dichiara che la proprietà non è locata e non vi sono aventi diritto a prelazione anche ai sensi delle leggi n.392/1978 e 431/1998.
La proprietà, il possesso ed il godimento delle unità immobiliari in oggetto libere da cose e da persone saranno trasferite alla Parte Promissoria acquirente contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile".​

Prima mi dice che c'e un'unità immobiliare in oggetto, alla fine mi parla di 2 unità e non specifica cosa sia la seconda. Quindi mi vien da pensare che possa essere un locale di sgombero.

Immagino che tu voglia beneficiare della prima casa: attenzione che per aver accesso a questo beneficio l'abitazione tutta deve essere una unità sola abitativa (lo dico nel caso la stanza fosse un A/...) l'impostazione non andrebbe bene.
Se però è una cantina (può andare) ma il censimento è da mettere in C/2.

Poi un altro aspetto che non m torna e non mi piace, ed io non accetterei mai, l'art.7 IMPIANTI

Con riferimento agli impianti di cui all'articolo 1, D.M 22 gennaio 2008 n.37 le parti contraenti si danno reciprocamente atto:
-Che la parte Promittente venditrice, garantisce la conformità degli impianti che corredano il bene in oggetto del presente contratto alla normativa 46/90 in materia di sicurezza vigente
- Che il prezzo pattuito per il trasferimento del bene oggetto del presente contratto è stato convenuto la la Parte Promettente Venditrice e la Parte Promettente Acquirente con riferimento all'attuale stato di fatto del predetto bene e dei suoi impianti conformi alle normative applicabili nel periodo della loro installazione o a quello della loro ultima modifica, ad oggi regolarmente funzionanti.
Ai fini di quanto precede, la Parte Promissoria Acquirente dichiara:
- di farsi interamente carico, ove necessario, degli eventuali oneri e delle spese di manutenzione, riparazione, sostituzione o adeguamento degli impianti, alla normativa vigente in materia di sicurezza e manlevare la Parte Promittente Venditrice da ogni responsabilità a riguardo.
Tuttavia la parte promittente venditrice con presa visione della Parte Promissoria Acquirente in data odierna, consegnerà al momento del rilascio dei locali la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico, ed il regolamento del condominio.​

Tra legge 46/90 e D.M 37/2008 non c'è tutta questa differenza tale da richiedere un adeguamento per la sicurezza quando un impianto è conforme alla 46/90 perchè l'immobile è del 90 e non ha subito altre modifiche.
Se tu mi dichiari che un impianto è a norma per la 46/90 non mi puoi scrivere dopo che m devo far carico per l'adeguamento degli impianti.
Sai cosa penso? Che come spesso succedeva negli anni 90 quando si facevano quei lavori non si chiedevano mai le conformità e i Comuni non erano ancora preparati per cui non la richiedevano come copia. Solo che al momento di vendere ti trovi con impianti fatti nel 90 senza un conformità e sfido qualunque impiantista (senza far lavori) dichiarare nel 2018 che un impianto fatto nel 90 (da qualcun altro) risulta regolare. Io non lo farei, ma non lo farebbero molti che conosco viste le responsabilità.
Poi perché conformità del solo impianto elettrico? La conformità si fa per tutti gli impianti esistenti in un casa: elettrico, idro-termosanitario, radiotelevisivo, e quant'altro.
Il venditore non ti deve consegnare al rogito la conformità dell'impianto.
Deve consegnarti l'AGIBILITÀ dell'immobile in quanto in essa sono ormai contenute anche le conformità degli impianti, l'APE, ed il Catasto oltre ai titoli edilizi ed relazioni varie su salubrità dei muri.

​

 

[domenico10]

per l'argomento agevolazione prima casa , la normativa comprende anche gli accessori nella agevolazione, quando oggetto principale è, ovviamente una categoria A, con esclusione delle cosidette case di lusso. gli accessori per intenderci sono box auto, piccoli depositi, tettoie ecc, che hanno uno stretto rapporto pertinenziale con la abitazione agevolata.

 

[Nemesis]

purtroppo oggi anche un atto di donazione sino a quando non sono passati venti anni dalla trascrizione e con la certezza del possesso pacifico, ininterrotto e diligente dell'immobile

Il possesso pacifico, ininterrotto e diligente da parte del donatario a nulla rileva.

per essere certi, occorre prima del rogito che, eventuali coeredi, potenzialmente aventi diritto per quote di legittima, facciano un atto di rinuncia alla azione di riduzione

La rinuncia all'azione di riduzione è possibile solamente dopo la morte del donante.
E non c'è nessuna certezza che non "salti fuori" un altro legittimario.

 

[Daniele 78]

per l'argomento agevolazione prima casa , la normativa comprende anche gli accessori nella agevolazione, quando oggetto principale è, ovviamente una categoria A, con esclusione delle cosidette case di lusso. gli accessori per intenderci sono box auto, piccoli depositi, tettoie ecc, che hanno uno stretto rapporto pertinenziale con la abitazione agevolata.

Certo, ma bisogna vedere come è accostata la stanza perché da quello che c'è scritto sul preliminare non è mica chiaro.
L'unica cosa chiara dal preliminare di @MarcoG88 è che l'immobile proviene da una successione e vendono questo tale e quale e venditori garantiscono libero da vizi, il come non si sa.

Però ci sono troppe incongruenze in quel preliminare che mi danno molto a pensare sull'effettività di un immobile libero da vizi. Sopra ne ho elencati alcuni, ma scommetto che se lo leggo faggio il debunker di tutto il preliminare.

 

[Daniele 78]

Mi correggo sono 2 abitazioni e 3 aree urbane vi dico anche dove trovate i dati all'art. 1 (sul cellulare non avevo visto bene ma con il computer si).

1) Sez MA Fg.3 mappale 2061 sub.503 cat A/3 classe 4 vani 6 rendita 302,13€ piano secondo
2) Sez MA Fg.3 mappale 2061 sub. 513 cat. A/3 classe 4 vani 1,5 rendita 100,71€ piano primo
3)Sez MA Fg.3 mappale 2061 sub. 521 di 26mq area urbana
4) Sez. MA Fg.3 mappale sub.522 di 13 mq area urbana
5) Sez.MA Fg.3 mappale 2061 sub 517 di mq 8 area urbana

Già vorrei capire cosa sono le tre are urbane (se c'è un garage, un deposito o quant'altro), ma il problema è che quel vano e mezzo è un A/3 quindi censito come abitazione pur avendo un altezza di 2,10 mt, e non è un sottotetto, è un piano 1 e sopra ha un altro piano, il piano 2.

1) Quindi come fanno a garantirmi un immobile privo di vizi se ho un immobile censito come abitazione ed altezza 2,10?.
Ma poi così messa tu @MarcoG88 potresti usufruire del beneficio prima casa o sul vano e mezzo o sui 6 vani perché risultano 2ABITAZIONI e non UNA a catasto.

2) Come è possibile che il Comune abbia dato il benestare ad una sanatoria se l'altezza è veramente quella? Potrebbe essere anche sono un errore grafico sulla planimetria catastale
A questo punto sarebbe da verificare veramente cosa hanno fatto con quella sanatoria e come sia stato possibile sanare un locale come abitativo con quell'altezza (se è così) e fonderlo prima altrimenti non potrai avere i benefici prima casa su tutto l'immobile ma solo su una parte.

3) Capire cosa sono quelle 3 aree urbane perché per essere pertinenziali alla prima casa puoi avere solo un C/6 (autorimessa) ed un C/2 (cantina/deposito); il terzo se è un altra cantina o un altra autorimessa non rientra tra i benefici prima casa.